Immobilie darf nur das 14 fache der Jahresmiete kosten?

...komplette Frage anzeigen

7 Antworten

Bei den Zinsen ist das nicht mehr so wichtig. Daher steigen die Immos gerade um den Wert den man durch die Zinsen gewinnt. Und in gefragten Lagen um ein vielfaches. Aufgrund des angespannten Markts sind gefagte Lagen geraden gehörig gewachsen. Und Immobilienverkäufer wollen was von dem Happen abhaben den der Käufer in den nächsten JAhren gewinn macht

Bis vor einigen Jahren hieß es in meiner Stadt, einer Großstadt am Rhein, dass man Altbauten mit dem 12fachen und Neubauten mit dem 15fachen der Jahresmiete bezahlen sollte. Wer diese Regel heute meint zugrundelegen zu müssen, für den ist die Kaufentscheidung schnell getroffen: Es gibt nämlich keine! Selbst Altbauten werden zum 20fachen der Kaltmiete gehandelt und das auch bei großer Sanierungsbedürftigkeit.

Quatsch ist die Faustregel mit den 14fachen auch deswegen, weil es einen bundeseinheitlichen Multiplikator garnicht gibt. In den starken Boomregionen, allen voran München, hat man schon immer mehr als das 20fache gezahlt und das wird heute noch viel mehr geworden sein. Im ostdeutschen Hinterland kann man Mietshäuser auch heute noch für weniger als das 10fache bekommen.

Man muß sich dafür hüten, den Multiplikator als Kriterium für die Angemessenheit des Kaufpreises zu nehmen: Darin spiegeln sich nur die Erwartungen des Marktes über die künftige Entwicklung der Immobilie wider und da könnte auch die 5fache Jahresmiete als Kaufpreis (so ein Angebot habe ich wirklich mal gesehen!) überteuert sein.

GAFIB 25.09.2012, 09:08

Den Begriff "Quatsch" für die Faustformel halte ich doch für ein wenig übertrieben: Ich denke, die Formel ist ein Beurteilungskritierium, um auch zu sehen, dass die Kirche im Dorf bleibt bei der Kaufpreiszahlung. Faktor 14 als Vervielfältiger der nüchtern-realistischen Jahres-Nettomiete würde mathematisch ja nur heißen (100:14= 7,14), dass 7,14% als Basisrendite erzielt würden. Davon sollte man noch 1-2% abziehen für Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis. Aber ca. 5% Netto-Rendite sind eben doch zumindest ein konkreter Anhaltspunkt.

0
RoteTara 19.10.2013, 14:17
@GAFIB

Bei den Berechnungen vermisse ich Zinsen und Tilgung, falls ich für den Kauf ein Darlehen aufnehmen muss und nicht komplett alles gleich mit Eigenkapital bezahle

0

Das in schlechter Lage es bis 5-fach runtergehen kann und in guter bis 20-fach hoch ist für mich unlogisch.

In schlechten Lagen sind Kaltmiete und Kaufpreis niedrig und in guten Lagen Kaltmiete und Kaufpreis hoch. Das geht linea.

Ob man in guten Lagen auf Rendite verzichtet entscheidet eher der Käufer und der Markt.

Ein weiterer Aspekt ist die Finanzlage. In Zeiten schlechter Zinsen bei Geldanlagen und Aktien könnten die Kosten für Immobilien steigen und geringere Renditen in Kauf genommen werden.

Außerdem ist die Nachfrage in der momentanen Finanzkrise stark gestiegen, was Preise steigen und Renditen bei Immobilien sinken läßt.

Ohne Finanzkrise kenne ich nur die Faustformel 1 : 10. (Das wären 7,2%/Jahr) -Und das ist schon was länger her.

Natürlich die Aussage 14fache netto Jahresmiete richtig und als Faustformel darzulegen.

Da man hier von Netto Miete spricht, müsste doch vielen klar sein, das die Mieten je nach zustand und Lage des Objektes unterscheidet, da müsste man keinen Kopf machen warum ein Objekt in München viel Teuerer ist, da ja die Mieten entsprechend höher angelegt sind. Also 14 fache Netto Jahresmiete ( 100/14 ) = 7,14% abzüglich 1-2% je nach zustand und Lage des Objektes Instandhaltungskosten sowie Mietausfall müssten als Minimum als rechnengrundlage genommen werden ;-)

moreno: Die Faustformel nennt man "Maklermethode". Ihr besonderer Vorteil liegt in einer schnellen Aussage, die auf Erfahrungswerten basiert und u. a. von Maklern verwandt wird. Sie ist mit einer qualifizierten Wertschätzung eines Gutachters nicht vergleichbar.

Ermittlung: Jahresnettomiete multibliziert mit einem bestimmten Faktor, der von Stadt zu Stadt und Gemeinde verschieden ist. So ist z.B.der Faktor für München nicht vergleichbar mit dem von Kassel.

Kosten darf die Immobilie auch mehr. Nur der Wert ist eben deshalb nicht höher. Eine Wohnung wird meistens nach dem Ertragswert bemessen und der richtet sich dem Ertrag, den eine Immobilie bringt. Wie hoch der Vervielfältiger sein darf, ist abhängig von der Lage der Immobilie. In Ausnahmen gehen auch schon mal das 18 oder 20 fache, wie z.B. München oder Stuttgart. Das ist jedoch nur für den Beleihungswert ausschlaggebend. Es kann durchaus sein, dass in einigen Lagen, die Wohnungen trotzdem viel teurer gehandelt werden. Ein Anhaltspunkt ist es auf jeden Fall.

Beste Grüße

So ein Blödsinn. Manche Objekte sind das 20 Fache wert. Manche Objekte in D kann man auch für das 5 Fache kaufen. Der Ertragswert ist aus Sicht der Bank der Wert den die als sogenannten Verkehrswert errechnet. Das ist die Beleihungsgrundlage für die Finanzierung. Manche Banken finanziern das Objekt bis zum 10-fachen, manche eben mehr. Wichtigster Aspekt ist die Lage und Nachhaltigkeit der Miete

Was möchtest Du wissen?