Was sind die Vor- ud Nachteile, wenn man Kellerräume zu Aufenthaltsräumen (Wohnzwecke) umbaut?
Hallo,
wir sind gerade am Überlegen, zwei Kellerräume für Gäste-WC, Gästezimmer und Hobbyraum umzufunktionieren. Das Ganze soll dann über eine zusätzliche Treppe direkt vom EG zu erreichen sein. Es kommt ebenso ein Anbau mit Unterkellerung hinzu, wo ein weiteres Schlafzimmer darin Platz finden soll.
Nun sind wir am Überlegen, ob wir dabei den unterkellerten Anbau als normale Raumhöhe ausführen lassen sollen und ggf. auch die Raumhöhe der bereits vorhandenen zwei Kellerräume erhöhen sollen (Ca. 20cm). Der Boden besteht aus Backsteinen.
Hier versuchen wir derzeit die Vor- und Nachteile abzuwägen. Was seht ihr für Vor- oder Nachteile der Raumerhöhung (abgesehen von den Investitionskosten).
- a) Raumhöhe bleibt bei 2.15m
- b) Raumhöhe erhöhen auf 2.3m oder 2.4m
1. Vorteil b: Wenn man die Raumhöhe steigert und ggf. auch andere Auflagen erfüllt (Bsp. 10 oder 12,5% Fensterfläche, Notausgang, Parkplatz...) hätte man offiziellen Wohnraum und damit mehr QM-Fläche für das Erdgeschoss.
2. Nachteil b): Wenn man selber im EG wohnt und das OG vermietet, hätte man anteilig mehr Wohnfläche und somit einen anderen Aufteilungsschlüssel bzgl. Grundsteuer, Nebenkosten usw. Richtig? Wäre das andererseits aber überhaupt fair, wenn man dort alles einrichtet, aber nur 2.15m Raumhöhe hat und deshalb die Flächen in keiner Nebenkostenabrechnung aufnimmt?
3. Nachteil a): Man könnte später die Kellerräume nicht an einen Single oder Student separat vermieten, da keine Aufenthaltsräume. Oder kann man es trotzdem vermieten, wenn man dabei sagt, dass es keine Aufenthaltsflächen sind, obwohl man weiß, dass dort Personen übernachten und wohnen?
4. Nachteil b): Höhere Prämien bei Versicherung…
2 Antworten
Bevor ich mich in bauliche Kommentare vertiefe:
Bitte mal ein wenig Recherche in Eurer Landesbauordnung (LBO). Normalerweise sind solche Räume nicht genehmigungsfähig (Eigenverwendung mal ausgenommen). Bei einem Keller-Anbau könnte es auf einen Bauantrag rauslaufen und dann greift die LBO.
morgen (heute) mehr.
generell ist für Kellergeschosse als Wohnraum die Fensterfläche mit entscheidend. Das hat Euer Architekt hoffentlich berücksichtigt.
Ja, es sind zwei Lichthöfe geplant. Wir sind aber derzeit noch am Überlegen, ob wir das ganze dann auch so umsetzen lassen sollen oder lieber darauf verzichten und die Raumhöhe beibehalten (dadurch wird es nicht mehr zum Aufenthaltsraum)
Letztendlich hast Du in den Beispielen die Kriterien selbst schon beantwortet (=also gut vorbereitet, Lob, passiert nicht so häufig hier).
Eine Anrechnung in einer ETG oder Vermietung bei zu geringer Raumhöhe ist eben nicht möglich. Für die Eigentümergemeinschaft meine ich letztes Jahr sogar ein OLG-Urteil zu so einem konkreten Fall gelesen zu haben (leifer nicth im "Fundus" gespeichert).
Da die Erweiterung ja gewünscht ist, würde ich persönlich die 20cm berücksichtigen, also auf 2,35m gehen.
"Der Boden im Bestand ist aus Backstein" => soweit es die Fundamente mitmachen, müsste man diesen eben entfernen und nach etwas Aushub durch eine richtige Bodenplatte ersetzen. Dazu kann Dir aber Dein Architekt sicher mehr sagen - er kennt ja die Lokation. Der Aufwand ist aber überschaubar. Bauphysik und Abdichtung zur Wand/Fundament dabei nicht außer Acht lassen! Der Übergang zum Neubaukeller ist dann auch einfacher zu gestalten. Habt Ihr Grundwasser oder Schichtenwasser in der Tiefe?
Grundwasser oder Schichtenwasser ist mir nicht bekannt. Gibt aber leider keine Untersuchung dazu. Bei den 20cm müsste man halt erst noch weiter heruntergraben, um erst eine neue Sauberkeitsschicht zu verlegen. (Gut, das sind wieder Statik-Themen und nicht Ziel der Frage gewesen :-)
Ich zielte bei der Vertiefung des Bestands genau NICHT auf die Statik ab - die ist klar. Es geht dann darum, Wasser von außen abzuhalten, dass dann zwischen jetzigem Fundament und der neuen, tiefer liegenden Bodenplatte reinkommen könnte. Da müsste man ggfs. - je nach Erfordernis - auch noch umlaufend verpressen. Das ist z.B. bei Hanglagen immer ein Thema.
Ansonsten hast Du mit Pharao einen weiteren guten Tippgeber. :-)
Zuerst einmal muss ein Bauantrag gemacht werden. Falls der genehmigt wird, kann man weiter sehen.
Wir stellen uns ja gerade die Frage, ob sich überhaupt der Bauantrag für den Kellerbereich lohnt und wir lieber die Raumhöhe nicht ändern und nur teilweise für Selbstzwecke nutzen.
Lohnt??? Er ist zwingend erforderlich. Die meisten denken nicht an die Gefahren. Dass das Bauamt zum Rückbau auffordert, wäre noch das Geringste. Die Gebäudeversicherung versichert auch stillschweigend die mehr m², die fragen da nicht viel. Aber wenn es dort z.B. mal brennt ist das erste was die Vericherungen machen, beim Bauamt anrufen und nachhören ob das KG zu Wohnzwecken genehmigt wurde. Ist dem nicht so, zahlen die keinen Cent!
Ja, falls man die Raumhöhe erhöhen und daraus ein Aufenthaltsraum machen will, ist ein Bauantrag natürlich zwingend notwendig. Dabei müssen dann auch bestimmte Auflagen beachtet werden. Verstehe ich dann richtig, dass, wenn wir nichts am Keller ändern (also kein Bauantrag notwendig), aber diesen trotzdem vermehrt nutzen (Bsp. Gästezimmer oder Gäste-WC), dies Versicherungstechnisch ein Problem sein könnte. (Einen Rückbau gibt es ja nicht, da nichts verändert wurde). Oder wird mit Rückbau hier gemeint, dass man die Möbel und den WC rückbaut/entfernt?
Ich gehe mal davon aus, dass bei der derzeitigen Nutzung der Keller halt einfach Kellerräume sind. Sollen die zu Wohnzwecke genutzt werden wäre ein Bauantrag erforderlich. Nicht nur, wenn man den tiefer macht!
Unter Rückbau wollte ich zu verstehen geben, dass die ursprüngliche Nutzung wieder hergestellt werden muss. Rückbau war tatsächlich nicht der korrekte Begriff.
Ja der kelleranbau läuft über einen bauantrag. Lbo wäre BW. Da muss ich muss ich mich einlesen, wo ohnehonin bestimmte auflagen erfüllt werden müssen, deshalb habe ich mir über die vor und nachteile gedanken gemacht.