Scheidung steht an - Das Haus im Alleineigentum ohne Zustimmung verkaufen, möglich?
Während der Ehezeit hat A ein Haus im Alleineigentum erworben, er ist alleiniger Darlehensnehmer und zahlt seit dem Hauskauf das Darlehen ohne finanzielle Unterstützung von B ab. Im Grundbuch steht A. Die Grundschuld für Bank XY steht ebenfalls im Grundbuch. Das Darlehen ist zu 1/12 bisher abbezahlt.
A und B lassen sich nun scheiden. Der Antrag ist durch, es gibt einen Stichtag. Es gibt aber noch keinen Scheidungstermin.
B hat im Schreiben zum Scheidungsantrag von A verlauten lassen, die Rechtsverhältnisse an der Immobilie seien geklärt. A ist Alleineigentümer.
A hat noch weitere Darlehen auf seinem alleinigen Namen. Ein Hausverkauf würde nur ein Darlehen ablösen können. Die Immobilie ist in einem renovierungsbedürftigen Zustand. Aus psychischen Gründen möchte A das Haus verkaufen.
Benötigt A die Zustimmung von B?
Ein Vorverkaufsrecht für B von A gab es nicht. Im Kaufvertrag vom Notar und dem Vorbesitzer steht A alleine. B hat keinen Zugewinnausgleich beantragt. B ist die finanzielle Situation von A und dessen Krediten bekannt.
3 Antworten
§ 1365 Abs.1 BGB könnte greifen. Dann muß die Ehefrau zustimmen.
In Fällen, in denen ein im gesetzlichen Güterstand lebender Grundstückseigentümer über ein ihm gehörendes Grundstück ohne Zustimmung des Ehegatten verfügt, darf das Grundbuchamt seine Verfügungsbefugnis nur anzweifeln, wenn konkrete Anhaltspunkte für das Vorliegen sowohl der objektiven als auch der subjektiven Voraussetzungen des § 1365 Abs. 1 BGB bestehen.
Also könnte es doch ohne Zustimmung möglich sein? Wenn A jetzt verkauft ohne die Zustimmung, könnte der Vertrag rechtskräftig sein?
Mit den genauen Paragraphen kann ich jetzt leider nicht dienen. Es geht darum, dass ein Haus meist den größten Anteil am Vermögen darstellt und A B allein dadurch großen finanziellen Schaden zufügen könnte, indem er das Haus vor Abschluss der Ermittlung des Zugewinnausgleichs verkauft und im schlimmsten Fall das Geld versteckt oder ausgibt.
Sollte ein Gutachten über den Wert notwendig sein hat der neue Eigentümer keinerlei Verpflichtung einen Gutachter ins Haus zu lassen. Hat der neue Eigentümer bereits mit Sanierungmaßnahmen begonnen ist eine Bewertung zudem unmöglich geworden. Es besteht außerdem die Möglichkeit das Haus im Zuge des Zugewinnausgleichs auf B zu übertragen, auch das ist dann unmöglich.
Zudem besteht die Gefahr, dass A das erhaltene Geld verschwinden lässt oder ausgibt und somit B nur offene Forderungen gegen A erhält. Diese sind im Gegensatz zu einem Haus aber nmit einem wesentliche höheren Ausfallrisiko behaftet, da B die Schuld vielleicht nie zahlen können wird.
Kurz: Das Haus muss zum Schutz der Interessen von B bis zur Klärung des Zugewinnausgleichs im Besitz von A bleiben, es sei den B ist damit einverstanden.
Die Möglichkeit eine gerichtliche Zustimmung zu erwirken gibt es m.M.n. nicht, da die Interessen von B hier wesentlich überwiegen. Es gibt hier m.M.n. nur vier Möglichkeiten:
A wartet 3 Jahre nach der Scheidung ab.
B erklärt den Verzicht auf Zugewinnausgleich.
A beantragt selbst den Zugewinnausgleich und wartet das Ergebnis ab.
A bekommt die Zustimmung von B.
Wenn es sich bei Bank XY nicht um ein Sperrkonto handelt kann A ja trotzdem über das Geld verfügen. Zudem ist damit nicht sichergestellt, dass A das Haus nicht unter Wert verkauft.
Das Gutachten zum Stichtag könnte eine Lösung für das Problem des späteren Wertnachweises lösen, aber es wären immernoch die anderen Punkte offen.
A darf das Haus ohne Zustimmung von B erst verkaufen, wenn die Scheidung durch ist und kein Zugewinnausgleich mehr aussteht. d. h. so lange B nicht schriftlich auf den Zugewinnausgleich verzichtet oder dieser endgültig berechnet ist darf A auch nach der Scheidung das Haus nicht ohne die Zustimmung von B verkaufen.
Das gilt explizit auch dafür, dass A Alleineigentümer ist.
Aufgrund von §1365 BGB? Was passiert, wenn B nicht zustimmt? Inwieweit greift dann die Möglichkeit, gerichtlich eine Zustimmung zu erwirken?
Ups, ich wollte eigentlich hierauf Antworten und habe mich anscheinend verklickt. Meine Antwort ist weiter unten.
Das Geld für den Immobilienverkauf geht direkt von A zur Bank XY, bzw. der Notar wird zum Treuhänder und leitet das Geld vom Käufer direkt zur Bank XY. Es besteht die Möglichkeit für ein Gutachten, das zum Stichtag gemacht wurde. Daher wäre die Wertermittlung für den Zugewinn möglich.