Nebenkostenabrechnung zweifelhaft?
Wir wohnen zur Miete in einem Haus das einer Eigentümergemeinschaft gehört. Nun haben sich die Nebenkosten erheblich erhöht und wir wollten das von einem Anwalt prüfen lassen. Nun verweigert die Hausverwaltung die Belege an den Anwalt zu schicken, darf sie das?
6 Antworten
Da kann aber etwas nicht stimmen. Ein Haus hat doch gar keine Nebenkosten, es gibt auch nichts zu verteilen, denn die Kosten und Lasten stehen doch fest?
Was genau (welche Rechnung) ist denn unklar?
Richtig ist, dass eine Hausverwaltung mit Eurem Mietvertrag nichts am Hut hat.
Was wurde denn laut Vertrag angemietet und wer sind die Vermieter?
Bekannt, trotzdem gibt es für jedes Haus nichts zu verteilen, wenn denn ein Haus gemietet wurde.
Zudem hat eine Hausverwaltung mit einem Mietvertrag meist nichts am Hut. Es sei denn, sie vertritt den Vermieter, was ich aus der Frage nicht ersehen kann.
Doch gibt es, beispielsweise kann die Gebäudeversicherung für alle Häuser gemeinschaftlich abgeschlossen sein, es kann einen Hausmeisterservice inkl. Winterdienst für die Anlage geben, vielleicht wird das Wasser zentral eingespeist und abgerechnet, Beleuchtung für die ganze Anlage, und einiges mehr.
Das wäre allein eine Angelegenheit des Vermieters und wenn es eine WEG gibt, die mit ihm abrechnet, stehen die Kosten auch fest. Und wenn er nur die eine Hütte hat, hat er auch nichts zu verteilen, was auch?
Warum wohl gibt es unterschiedliche Mietverträge?
Nein, die Kosten stehen eben nicht alle fest, sie ergeben sich erst mit dem Abrechnungsjahr. Der Aufwand des Hausmeisters kann je nach Zeitbedarf unterschiedlich sein, die Stromrechnung für den Allgemeinstrom wird nach Verbrauch gerechnet, die Heizenergie (in solchen Parks oftmals per Fernwärme) wird vom Versorger entsprechend dem Verbrauch abgerechnet. Und einiges mehr.
Löse dich von dem Gedanken, dass es nichts abzurechnen gibt, nur weil es Häuser sind. Wenn diese Anlage der Häuser eine wirtschaftliche Einheit bilden, dann werden die Kosten genauso verteilt wie wenn ein ein Haus mit mehreren Wohnungen wäre. Das Prinzip von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum ist an geiden Fällen gleichermaßen gegeben.
Ich erstelle beruflich NK Abrechnungen und ich habe Kunden in solchen Parks, die eine Abrechnung für ihre Mieter zu erstellen haben aufgrund der WEG Abrechnung.
Dann solltest Du mal lesen, Blank, Börstinghaus, und andere.
Bei einer ETW gibt es eben nichts zu verteilen, bei einem EF-Haus auch nichts.
Der Vermieter hat nur eine Rechnung bzw. noch seinen Grundsteuerbescheid und die wird "durchgereicht"
Wäre doch fatal, wenn "100" Grundsteuerbescheide vom ganzen Park von einem Vermieter einer ETW beschafft werden müssten, bevor er seine Wohnung abrechnen darf.
Und eine BK-Abrechnung gibt es somit bei ETW nicht.
Der ET gibt somit lediglich seine Kosten und Lasten weiter an den Mieter, und alles sogar ohne Verteilerschlüssel; es sei denn, es gab einen Mieterwechsel.
Und wen er das denn Abrechnung nennt, von mir aus, die machen so viel falsch, die lieben Vermieter. Nehmen meist nicht einmal die richtigen Mietverträge und wundern sich dann.
Aber nur so lange, bis sie mal zu Gericht müssen.
Vergessen wir mal den Wohnpark, um den es hier geht und sprechen über ein Wohnhaus mit Eigentumswohnungen. Auch da muss man als Vermieter zwingend die Verteilerschlüssel mit angeben und die Gesamtkosten. Es reicht nicht aus, nur seine eigenen Kosten aufzuführen, diese Abrechnung wäre formell unwirksam.
Auch bei einer vermieteten Eigentumswohnung hat der Mieter das Recht, nachprüfen zu können, ob die Abrechnung korrekt erfolgte.
In vielen WEG's wird nach dem Miteigentumsanteil MEA abgerechnet. Und wenn der Vermieter das als Verteilerschlüssel nicht im Vertrag vereinbart hat, dann hat er ein Problem. Denn sein Mieter kann darauf bestehen, dass die im Gesetz vorgesehen nach dem Verhältnis deer Wohnfläche gerechnet wird. Auf diese Weise kann es passieren, dass der Mieter ganz andere Kosten zu zahlen hat als der Vermieter in seiner Abrechnung bekommen hat.
Qautsch mit Sauce, wie soll denn der Vermieter an die Kosten des Grundstücks kommen, die einstellen soll, aber gar nicht verteilen kann/darf?
Z.B. an die Wärmekosten, wenn jede Wohnung eine eigene Heizanlage hat?
Noch mal, auch ein Grundsteuerbescheid wird nicht nach MEA verteilt, weil es nichts zu verteilen gibt, so sogar der BGH.
Die Grundsteuer ist ja auch gar nicht Bestandteil der WEG Abrechnung, denn diesen Bescheid bekommt der Eigentümer für seine Wohnung direkt. Wir sperechen über die anderen Kostenarten.
Und zur WEG Abrechnung, dort stehen die Gesamtkosten der Wohnanlage aufgeführt. Es also kein Problem für den Eigentümer, eine gesetzeskonforme Abrechnung für seinen Mieter zu erstellen. Ich habe wie gesagt mehrere Kunden, für die ich eine solche Abrechnung auf Basis der WEG Abrechnung erstelle. Offenbar hast du noch nie eine solche Hausgeldabrechnung der WEG gesehen.
Die Wärmekosten erstellt der Messdienstleister nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung, und diese gilt einheitlich, auch für Eigentümergemeinschaften untereinander. Diesen Betrag kann man tatsächlich 1:1 übernehmen und die Heizkostenabrechnung fürd dann für den Mieter beigefügt.
Und warum nicht, wenn der liebe Vermieter solche Kosten benötigt für seine Abrechnung, weil er Deiner Auffassung nach ja verteilen muss?
Und in eine WEG-Abrechnung gehören eben nicht alle Kosten und Lasten des Gründstücks, siehe Beispiel Grundsteuer (und wohnunbgebszoge eigene Heizanlagen und so weiter).
Die Heizkostenabrechnung der WEG, wenn sie denn überhaupt eine liefert, darf ich also ohne Verteilung übernehmen, alle andere Kostenstellen nicht?
Belese Dich einfach mal.
Wieviele Urteile willst Du haben, incl. BGH, aus meinem Bestand?
Ich habe eins vom Landgericht, ich wurde verurteilt, der liebe Vermieter hat alle Grundsteuerbescheide vom WEG-Verwalter abzuverlangen, der hätte sie einem vermietenden Wohnungseigentümer zu liefern. Das der weder kann noch zuständig ist, war dem Gericht egal.
Schön, dass Du immer so in Deinem Sinne bei den Gerichten durchgekommen bist, ich hatte das Glück nicht.
Heute so, morgen so, der gleiche Richter im Landgericht, die gleiche WEG, die gleiche BK-Abrechnung, 1 Mieter gewinnt, 3 verlieren, nachdem ich Strafanzeige gestellt habe nach dem ersten Urteil wegen Rechtsbeugung.
Fragen, lieber Leidensgenosse?
Es hilft uns nicht weiter, wenn wir über einzelne Urteile sprechen, denn dann müssten wir auch den genauen Sachverhalt des Falles anschauen. Das würde für unsere Diskussion zu weit führen. Ich wollte nur darüber sprechen, wie es im Allgemeinen nach der generellen Gesetzeslage zu laufen hätte, also unabhängig von speziellen Dingen, und unabhängig von speziellen Richtern, die es vielleicht anders sehen. In diesem Sinne hoffe, ich dass du mich wenigstens verstanden hast, was ich versuchte zu erklären.
Vermutlich wurden die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen ab 10/2020 ?aufgrund der Betriebskostenabrechnung 2019 angepasst. Wenn diese Anpassung unberechtigt ist, bezahlst du einfach die bisherigen Betriebskosten weiter.
Nimm Einsicht in die Belege der BK-Abrechnung bei der Hausverwaltung und sichere diese Einsicht durch Fotografieren der Belege. Falls es Differenzen bei der BK-Abrechnung gibt, lege gegen die jeweiligen Positionen Widerspruch ein. Dein Anwalt kann auch nicht mehr machen.
Ja, die Hausverwaltung darf das. Zunächst einmal ist die Hausverwaltung nur gegenüber den Eigentümern verpflichtet. Für diese macht sie die ganze Verwaltung und bewahrt auch die Belege auf.
Euer Vermieter ist ein Wohnungseigentümer, dem die konkrete Wohnung gehört oder ggf. auch eine Gemeinschaft von Eigentümern. Euer Vermieter bzw. die Vermietpartei, wenn es mehrere Personen sind, ist verpflichtet, Euch Einsicht in die Belege zu ermöglichen und zwar an dem Ort, wo üblicherweise die Belege aufbewahrt werden. Da sich die Vermieterpartei von der Hausverwaltung vertreten lässt, kann sie also die Hausverwaltung bitten, Euch als Mieter Einsicht in die Belege zu ermöglichen, die auf der Nebenkostenabrechnung als umlegbare Kosten aufgeführt sind. Üblicherweise geschieht dies in den Büroräumen der Hausverwaltung. Da Ihr einen Rechtsanwalt bevollmächtigt habt, kann dieser an Eurer Stelle dort Einsicht nehmen.
Euer Rechtsanwalt will aber die Belege vor sich auf seinem Tisch haben und da kommt nun die Ausnahme ins Spiel:
Ist das Büro der Hausverwaltung von Euch oder von Eurem Rechtsanwalt so weit entfernt, dass Euch oder dem RA nicht zugemutet werden kann, die Hausverwaltung aufzusuchen, habt Ihr Anspruch darauf, dass Euch bzw. dem RA Kopien der Belege gegen Kostenerstattung zugesandt werden.
Was ist eine zumutbare Entfernung? Soweit ich weiß, geht man da von über 30 oder gar 50 Kilometern Distanz aus. Sind Wohnung, HV und Rechtsanwaltskanzlei innerhalb der gleichen Stadt, dürfte diese Ausnahme also gar nicht in Frage kommen.
Der praktikabelste Weg wäre dann wohl, was Euer Rechtsanwalt vermutlich auch erbittet, dass Ihr zur HV geht und die Belege dort kopieren oder abfotografieren lässt, um die es letztlich geht. Diese könnt Ihr dann dem RA weiter geben.
Immer voraus gesetzt, dass Euch die Vermieterpartei dazu bevollmächtigt oder die Hausverwaltung zur Belegeinsicht durch Euch bevollmächtigt hat.
Die Hausverwaltung muss dir oder dem von dir beauftragten Anwalt lediglich die Einsichtnahme in die Unterlagen ermoeglichen. Sie ist jedoch nicht dazu verpflichtet, diesem auch Kopien von den Unterlagen zuzuschicken. Es reicht aus, wenn der Anwalt die Unterlagen in den Geschaeftsrarumen der Hausverwaltung pruefen kann.
Darf sie.
Dem Mieter bzw. einer vom ihm bevollmächtigten Person steht lediglich das Recht zu die Belege beim Vermieter bzw. der HV einzusehen.
Habt ein EFH oder eine Wohnung (ETW) gemietet?
Eine Wohnung in einem Haus einer Eigentümergemeinschaft
Doch das kann stimmen. Es gibt sog. Wohnparks, also ein Gelände, auf den Einfamilienhäuser stehen und eine Eigentümergemeinschaft für den ganzen Park bilden.