Müssen Mieteinnahmen ohne Gewinnerzielungsabsicht unter Darlehensnehmern versteuert werden?

Steuerhinterziehung ist das nicht. Das Finanzamt ordnet es dann als Liebhaberei ein und fordert zurück gezahlte Steuern zurück bzw. streicht den Verlustvortrag.

Ich würde einfach mal sagen: Deine Entscheidung. Wenn Du keine Steuererklärung machen möchtest, kannst Du den Sachverhalt dem Finanzamt erklären und argumentieren, dass es nie Überschüsse aus V+V geben wird.

In Deiner Einkommensteuererklärung kannst Du aber nur den Teil der Darlehenszinsen abziehen, der den Teil betrifft, der von Deiner Familie bewohnt wird. Gleiches gilt für eventuelle Abschreibungen.

Das wäre der Fall, wenn die Mitleistenden (hier Mutter und Steifvater) nicht auch gleichzeitig Miteigentümer wären.

Sind sie nicht, hatte ich schon abgefragt. Nur der Fragesteller steht im Grundbuch.

Wenn auf V+V verzichtet wird, kann der Fragesteller nur seine EIGENEN Zinsen, Abschreibungen, Sanierungskosten geltend machen.

Ich sehe den Verzicht auf V+V als unproblematisch, weil es wahrscheinlich nie Überschüsse geben wird.

Ich hatte die Ergänzung der OP zu spät gelesen, daher meinen Text auch gelöscht :-)

Wenn auf V+V verzichtet wird, kann der Fragesteller nur seine EIGENEN Zinsen, Abschreibungen, Sanierungskosten geltend machen.

In dem gegebenen Konstrukt *kann* der OP gar nicht auf V+V verzichten. Diese Option entfällt, da die Zahlungen der anderen Parteien als Einkünfte zu bewerten sind. Verweis auf § 42 AO; es kommt auf die wirtschaftliche Auswirkung an, nicht auf die formale Gestaltung. Ob die Mutter und der Stiefvater hier direkt an Bank oder erst an Eigentümer zahlen, ist steuerrechtlich unerheblich. Begünstigter ist der Eigentümer, und damit ist die Abgabe der Anlage V+V verpflichtend.

Seine eigenen bedeutet: der Teil, der auf die von ihm bewohnte Fläche entfällt. Wenn es 50 % der Gesamtfläche ist, dann eben die Hälfte. Die andere Hälfte bleibt auf jeden Fall außen vor.

Wat?

;-)

Für den eigengenutzten Teil gibt es ja weder Abschreibungen noch Anrechnung von Lasten / Finanzierungskosten. Das sind ganz einfach Ausgaben, die der privaten Lebensführung zuzuordnen sind.

Anrechenbar wären natürlich nur Kosten, die auf die nicht selbstgenutzten Bereiche entfallen.

Ich komme aus der Finanzbranche und habe bereits drei Steuerberater bzgl. der Problematik angesprochen, da ich geschäftlich mit Ihnen zu tun habe

Das wird auch kein StB zwischen Tür und Angel erledigen, sondern nur auf Grundlage eines Mandats.

bzw. einer sogar in meiner Firma arbeitet.

Der wird sich hüten, irgendeine Aussage zu treffen.

Keiner wollte sich auf seine Aussage festlegen und mir diese schriftlich bestätigen, da es letztendlich Auslegungssache des zuständigen FA ist.

Natürlich. Und es wäre Sache des StB, dies dem FA zusammen mit dem Steuerpflichtigen vorzulegen.

Vielen Dank für deine äußerst produktive Kritik im ersten Absatz!

Sarkasmus mal beiseite gelassen: Warum wurden diese Fragen nicht einfach *vor* Vertragsabschluss geklärt?

Das wird auch kein StB zwischen Tür und Angel erledigen, sondern nur auf Grundlage eines Mandats

Natürlich nicht. Allerdings macht es betriebswirtschaftlich keinen Sinn, eine Steuerberatung in Anspruch zu nehmen, wenn die Ersparnis durch Verluste aus V+V die Summe übersteigen wird, die für einen StB bezahlt werden muss. Ich erziele nach genauer Berechnung Verlust aus V+V!! Worin sollte also meine Motivation liegen? Ich bin Angestellter, habe kein Nebengewerbe oder dergleichen, ansich ist meine Steuersituation eindeutig.

Der wird sich hüten, irgendeine Aussage zu treffen.

Ich würden diesen Kollegen als Freund bezeichnen, mit dem ich mich auch privat treffe. Er würde daher definitv eine verlässliche Aussage treffen. Allerdings ist diese Situation laut seiner Aussage zu speziell und nicht eindeutig genug!

Natürlich. Und es wäre Sache des StB, dies dem FA zusammen mit dem Steuerpflichtigen vorzulegen.

Wie schon geschrieben, ich würde Verluste erzielen. Aber im Endeffekt fehlt mir die Motivation, mich mit dem FA herumzuschlagen. Die Anfrage beim FA werde ich auch selbst formulieren können, hierzu benötige ich keinen StB.

Sarkasmus mal beiseite gelassen: Warum wurden diese Fragen nicht einfach *vor* Vertragsabschluss geklärt?

Empfindest du die Frage als derart essentiell? Ich könnte nun mit der Geburt meiner Tochter, dem Umzug oder dem allgemeinen Stress beim Hauskauf argumentieren. Allerdings empfinde ich diese Frage aus folgenden Gründen als zu unwichtig, um mich bereits vor meiner Steuererklärung bzw. vor dem Kauf eines Hauses damit zu befassen: Wenn ich 70% der ortsüblichen Miete minus der anteiligen Zinskosten und der anteiligen Abschreibung berechne, resultiert daraus ein negativer Betrag. Warum sollte mir das FA daraus einen Strick drehen? Weil ich zu viel Steuern bezahle? Und in einer Sache musst du mir doch Recht geben: Wenn die Wohnsituation meiner Mutter als Mietverhältnis gesehen wird, darf ich mich 1 zu 1 an die steuerechtlichen Regelungen bei Vermietung an Verwandte halten, oder?

Natürlich ist die Frage nicht unwichtig, allerdings ist sie in der ersten Instanz konsequenzlos. Gebe ich die "Einnahmen" nun nicht an und werde in den nächsten Jahren, evtl. aufgrund eines Annuitätendarlehens, doch Gewinn erwirtschaften, wird das FA ebenfalls die letzten Jahre prüfen. Gebe ich nun den Verlust an und die Miete wird nach der Zinsbindung analog zur niedrigeren Darlehensrate sinken, wird das FA mir Liebhaberei unterstellen und die Steuerersparnisse der letzten Jahre zurückfordern.

Ich habe auch nicht nach einer rechtssicheren Antwort gebeten, ich wollte lediglich Tendenzen. Die von mir zu stellende Anfrage beim FA war mir von Anfang an bewusst. Ich kann wohl keine Antworten ausdrucken, ad acta legen und mich im Jahre X darauf berufen. Der Benutzer FordPerfect hat es aber so gesagt...

In diesem Sinne. Vielen Dank für deine Antworten. Entschuldige den Sarkasmus, allerdings kann ich keine Unterstellungen leiden, die aufgrund von Verallgemeinerungen entstehen. Geiz ist nicht die Motivation, nicht zum StB zu gehen, sondern der betriebswirtschaftliche Grundgedanke!

Ich verstehe dein Anliegen durchaus, kann aber dennoch nicht begreifen, wieso man sich diese Fragen erst stellt, nachdem man bereits alle Verträge geschlossen hat.

Der Beitreg von @DerSchopenhauer ist triftig, und stellt eine mögliche Ansicht dar. Ich fürchte aber, dass das zuständige FA auf den wirtschaftlichen Nutznießer abzielen, und daher ein Mietverhältnis feststellen wird. Und das ist auch nachvollziehbar, denn de facto tragen die anderen 2 Parteien 50% der Kosten und erhalten im Gegenzug einen Wohn- und Nutzanteil von 50% der angeschafften Immobilie. Es ist schwer darstellbar, zwischen diesen beiden Sachverhalten keinen direkten Bezug herzustellen; nach meiner Auffassung wurde hier konkludent ein Mietverhältnis geschlossen, welches zu seiner Rechtsgültigkeit keines schriftlichen Vertrages bedarf (dies wird zudem gestützt durch die tatsache, dass B/C die anteiiligen NK zahlen). Das könnte sich aber m.E. in dieser Fallkonstruktion ausgesprochen fatal auswirken. Ich versuche es mal mit einer Beispielrechnung.

Annahme 1: Das Darlehen betrage € 200000.--, und die Immobilie kostete € 300000.-- (€ 100000.-- EK)

Annahme 2: Die monatliche Rate betrage € 1000.--

Annahme 3: Der Sollzinssatz betrage 3,5%

(alle Angaben fiktiv und nur zur Veranschaulichung gedacht)

Es seien gegeben die Parteien A, B und C. A wird Eigentümer, alle drei Darlehensnehmer, wobei der Anteil von A 50% und der von B und C ebenfalls 50% betrage.

Als Folge ergibt sich sowohl für A einer- wie B/C andererseits eine monatliche Belastung i.H.v. jeweils € 500.--

Das FA wird hier die € 500.-- von B/C sehr wahrscheinlich als Mietersatz ansehen, weil der alleinige wirtschaftliche Begünstigte hier A ist (denn nur der ist Eigentümer).

Jedoch wird sich diese Konstruktion bei der Erstellung der Anlage V+V hier rächen. Denn der Zinsanteil, der auf die solcherart vermietete Immobilie fällt (das dürften unter Bezugnahme auf die beispielhaften Werte etwa € 250.-- aus den € 500.-- sein), kann sich A nicht anrechnen lassen als Aufwand, weil es sie selber ja gar nicht gezahlt hat. Infolge dessen sind somit für diese Immobilie überhaupt keine Zinszahlungen anrechenbar, obwohl Einkünfte aus V+V vorliegen. Somit verbleiben als Ausgabenanteil nur die anteiligen Abschreibungen - also die 2% auf 50 Jahre - und somit nur 1% (die anteiligen Werte für den vermieteten Gebäudeanteil) ansetzbar. Bei den gegebenen Annahmen wären das gerade mal € 1500.--/p.a., somit erzielt A auf Dauer Einnahmen aus V+V, die seine Steuerlast insgesamt (->Progression) erhöhen.

Das die anteilige Zinszahlung von 250€ nicht angesehen werden würde, kann ich mir nicht vorstellen. Denn dann würde sich das FA die Situation unterschiedlich zurecht legen. Man kann mir einerseits keine Mieteinnahmen unterstellen und anderseits sagen, die Zinsen seien mir nicht entstanden. Warum sollte ich die Begleichung der Zinsen bzw. der darlehensrate als Einnahmen versteuern, diese aber nicht anteilig absetzen? Das wäre doch reine Willkür! Man würde deiner also Ansicht nach sagen, dass die Zahlungen meiner Mutter Einnahmen für mich sind, die Ausgaben für ihren Teil allerdings keine Ausgaben für mich sind? Das ist schon abwegig bzw. sehr sehr negativ gesehen, meinste nicht? Entweder es ist ein normales Mietverhältnis oder es ist wie schoppenhauer geschrieben, aber mit Sicherheit keine Mischung aus beiden! welche Grundlage dient dir bei diesen Mutmaßungen?

Man kann mir einerseits keine Mieteinnahmen unterstellen und anderseits sagen, die Zinsen seien mir nicht entstanden.

Doch. Denn für die Anrechnung von Kreditzinsen bei Gewinneinkünften ist entscheidend, wer der Kreditnehmer ist. Da die Zinsen aber hier infolge des bestehenden Darlehensvertrages gar nicht auf dich laufen sondern auf B und C, kannst du (A) sie logischerweise auch nicht gegen die Einnahmen gegenrechnen.

Warum sollte ich die Begleichung der Zinsen bzw. der darlehensrate als Einnahmen versteuern, diese aber nicht anteilig absetzen?

Weil du der wirtschaftliche Nutznießer dieses Konstrukts bist. Du erhälst quasi eine Vergünstigung bzw. eine Minderung der eigentlich auf dich entfallenden gesamten Darlehensrate als Einnahme (nämlich die Tilgung und die Zinsen), die hier einer Miete gleichzusetzen sind gemäß meiner Einschätzung, aber die anteiligen Zinsen sind eben nicht deine Schulden, sondern die der anderen beiden Darlehensnehmer. Und genau deswegen kann man die auch nicht gegenrechnen in V+V. Hättest du das Darlehehen alleine aufgenommen und mit B und C einen entsprechenden Mietvertrag mit einer Miete i.H.v. 50% der Darlehensrate geschlossen, wäre das anders. Aber das habt ihr ja nicht.

Das hat allerdings auch etwas mit meiner alleinigen Kreditwürdigkeit zu tun, es wäre anders nicht möglich gewesen, mit 26 war das nicht so einfach. 

Einerseits sagst du, dass ich eine Minderung meiner auf mich entfallenden darlehensrate erhalte. Andererseits sagst du, dass meine Mutter ihre eigenen Schulden begleicht. Das steht doch im Detail konträr zueinander. Wenn du sagen würdest, dass ich die anteilige Tilgung meiner Mutter als Einnahme versteuern muss, wäre ich total bei dir. Daraus habe ich einen Nutzen. Deiner Argumentation zufolge ist die anteilige Zinszahlung meiner Mutter ja ihre eigene Schuld. weisst du auf was ich hinaus möchte? Deiner Argumentation zufolge sind das die Schulden meiner mutter, und rein diese Zahlung meiner Mutter wäre ja kein Gewinn für mich, da sie ihre eigene Schuld begleicht und mir keinen Gewinn ermöglicht. Im Endeffekt ist es ähnlich zur Sozialhilfe: das Jobcenter begleicht bei Bedürftigkeit eines Hausbesitzers, das noch in einer Finanzierung ist, nur die Zinsen, nicht aber die Tilgung, da der bedürftige kein Vermögen bildet. Klar ist das nicht dasselbe, es geht mir allerdings um die Veranschaulichung der Zinskosten.

Ich könnte ja auch beim FA argumentieren, dass meine Mutter ausschliessen  die Zinsen bezahlt und ich die Tilgung. Wo wäre dann die Argumentation bzgl. Vermögensaufbau? 

Als wie wahrscheinlich empfindest du dein Szenario? Das wäre im Endeffekt worst-case, oder?

Einerseits sagst du, dass ich eine Minderung meiner auf mich
entfallenden darlehensrate erhalte. Andererseits sagst du, dass meine Mutter ihre eigenen Schulden begleicht. Das steht doch im Detail konträr zueinander.

Nur scheinbar. Du musst hier gedanklich trennen zwischen der Zurechnung von Einkünften in einkommensteuerrechtlicher Hinsicht einer-, und der Anrechenbarkeit von Schuldzinsen andererseits.

Zweifellos bist du der wirtschaftlich Begünstigte in dieser Konstruktion, denn B und C erwerben ja kein Eigentum an der Immobilie. Somit ist klar, dass sämtliche Einnahmen aus dieser Immobilie wirtschaftliich dir zuzurechnen sind. Und wenn (man beachte *wenn*) das FA hier zum Schluss kommt, es liegt ein Mietverhältnis vor (was ich stark vermute), dann sind eben die kompletten 50% der Rate dir als Einnahme zuzurechnen - weil sich um diesen Betrag deine monatliche Darlehensschuld verbilligt hat.

Deiner Argumentation zufolge sind das die Schulden meiner mutter, und rein diese Zahlung meiner Mutter wäre ja kein Gewinn für mich, da sie ihre eigene Schuld begleicht und mir keinen Gewinn ermöglicht.

Selbstverständlich ist das dein Gewinn. Schließlich fließt die Monatsrate in voller Höhe in die Tilgung eines Darlehens, dessen einziger Nutznießer du selbst bist. Das Negative ist aber, dass die Zinsen auf die Anteile von B und C in diesem Konstrukt nicht anrechenbare Schuldzinsen für A sind - weil er sie gar nicht bezahlt, und auch nicht der Darlehensnehmer dafür ist. Würden B und C nicht im Haus wohnen, wären Miteigentümer geworden und hätten stattdessen den 50% Anteil vermietet, dann hätten diese sich die Zinsen anrechnen lassen können in V+V. Aber du nicht.

Okay, dann spinnen wir das ganze nochmal neu: wir 3 nehmen das Darlehen auf, meine Mutter und mein Stiefvater schenken mir ihren Teil des Darlehens und ich unterschreibe meiner Mutter, dass ich für die Begleichung der monatlichen Rate alleine verantwortlich bin.

 Ich vermiete meiner Mutter und meinem Stiefvater nun ganz offiziell die Hälfte des Hauses, meine Mutter leistet eine regelmäßige Zahlung auf mein alleiniges Konto, die als Miete bezeichnet wird . Sind Schuldzinsen abziehbar? Oder besteht deine Ansicht nach immer noch die selbe Problematik?

Nun ist es auch noch so, dass etwa die Hälfte der Kredite auf uns 3 läuft, die andere Hälfte lediglich auf mich. ( Förderung kfw, Wohnriester ) zumindest bei diesen Darlehen wäre im schlimmsten Fall ein Abzug der Schuldzinsen möglich, oder?

Bitte diese Fallkonstruktion mit dem StB besprechen. Das führt nun zu weit.

Das mit deiner Mutter als Darlehensnehmer halte ich für unbedeutend, weil das Geld aus dem Darlehen für dein Haus verwand wurde. Wirtschaftlich profitierst somit du von Ihrer Ratenzahlung und darauf kommt es an.

Der Hinweis auf  § 42 AO klingt jetzt etwas hart, aber der Rechtsgedanke der dahinter steht, nämlich dass es nicht auf die formelle Gestaltung sondern auf das wirtschaftliche Ergebnis ankommt spielt auch hier eine Rolle.

Mit der Gewinnerziehlungsabsicht würde ich das so machen, dass ich zunächst den Verlust erklähre. Wenn das FA da Bedenken hat, soll es den Einkommensteuerbescheid vorläufig machen und die nächsten 10 Jahre abwarten.

Erschwerend kommt hinzu, dass das FA ohnehin eine fiktive Miete errechnen wird, welche sich auf Lage, Größe und Ausstattung des Objektes im Vergleich der Region stützt. Ich kann wegen der erheblichen Auswirkungen nur dringend raten, sich hier schnellstmöglich fachliche Beratung zu suchen.

Erschwerend kommt hinzu, dass das FA ohnehin eine fiktive Miete errechnen wird,

Das wird aber nur gemacht um einen Fremdvergleich anzustellen. Niemand muss eine fiktive Miete versteuern. Ansonsten sehe ich die Sache nicht so dramatisch. Der GF ist ja offensichtlich nicht so dringend darauf aus "steuerliche Verluste" zu produzieren.

Dat stimmt - aber wenn das FA prüft, wie hoch eine ortsübliche Miete wäre und wie hoch die monatlich geleistete Rate an die Bank seitens der Mutter und dem Stiefvater ausfällt, dann wäre genau das einer der Fallstricke, die teuer werden können.

Von diesem Konto werden allerdings auch Nebenkosten wie Gas, Wasser, Gebäudeversicherung und Müll bezahlt. Die entsprechende darlehensrate meiner Mutter als warmmiete anzugeben ist daher durchaus plausibel! 

Ja das ist so. Sind bei dir aber- bis auf die Tilgung - alles nur durchlaufende Posten. Der Verlust entsteht durch die Abschreibung.

Ja, das die Nebenkosten ein durchlaufender Posten sind, ist mir klar. Meine Antwort bezog sich auf die Aussage der Darlehensrate meiner Mutter. Diese kann man nicht als reine "Kaltmiete" sehen, da wie gesagt die Nebenkosten ebenfalls mit der Rate beglichen werden.