Kann man beim Wohnungkauf zum Kaufpreis noch den Rücklagenanteil verlangen / zuschlagen?
Bin dabei eine ETW zum Preis von 160.000€ zu kaufen. Wir haben uns auch auf den Preis vereinbart. Nun höre ich von der Verkäuferin, daß sie zum Kaufpreis noch 5.000€ Rücklagenanteil haben möchte, obwohl wir 160.000€ vereinbart haben. Kann die den Preis trotz Vereinbarung jetzt noch auf 165.000€ anheben?
Ich dachte die ganze Zeit die Rücklagen wären schon im Kaufpreis abgegolten, oder doch nicht?
Wenn beim Bäcker 2€ VK-Preis fürs Brot steht, verlangt die doch nicht noch zusätzlich 19% MWST. Oder sehe ich das falsch?
6 Antworten
Das Gesetz schreibt die Bildung einer angemessenen Rücklage vor. Von daher darfst Du als Käufer erwarten, dass Rücklagen da sind. Die dann noch extra bezahlt haben zu wollen geht nicht. Die Höhe der Rücklage prüft man im Übrigen vor der Preisverhandlung, denn sie ist wertbildend.
Und richtig: Das ist, wie wenn jemand ein Auto mit Automatik verkauft und dann hinterher einen Aufschlag für die Automatik haben will.
Neubau?
Die WEG muss eine Rücklage für Instandhaltung bilden. Dazu muss jeder Eigentümer beitragen. Siehe § 21 WEG Abs. 5 Satz 4
Beim Verkauf einer ETW wird die Rücklage aber nicht ausbezahlt sondern geht auf den neuen Käufer über. Dadurch kann sich aber der Kaufpreis erhöhen.
Daher: bei ETW immer die Höhe der Rücklage abfragen.
Es besteht eine Pflicht zur Rücklagenbildung. Vor dem Kauf sollte man eben immer die Rücklage abfragen.
Es ist schon wichtig die Rücklagen zu wissen, aber im Endeffekt zählt doch der vereinbarte Kaufpreis, oder etwa nicht?
Nein.
Als Mitglied WEG hast du Pflichten, die sind zu erfüllen. Mit dem Kaufpreis hat das erstmal nix zu tun, da losgelöst voneinander. Zum Wert der Immobilie kommt der Wert der Rücklage hinzu.
Ganz grob vergleichbar mit Nettopreis und Umsatzsteuer.
Nein. Das ist wie die Profiltiefe bei einem Gebrauchtwagen. Der Käufer darf eine "angemessene" Rücklage erwarten. Ist sie ungewöhnlich hoch, erhöht das den Wert der Immobilie, ist sie nicht vorhanden oder zu niedrig, vermindert das den Wert.
Es ist NICHT so, wie Du es darstellst.
Ja, kann er erwarten. Wenn sie richtig kalkuliert ist. Zu zahlen ist sie aber. Weil irgendwie muss sie gebildet werden.
Jetzt schreibst Du mit Verlaub Quatsch. Muss ein Autokäufer eine durchschnittliche Profiltiefe extra zahlen? Muss er die nicht vorher prüfen und in die Preisverhandlungen mit einbeziehen? Genau so ist das auch mit der Rücklage beim Wohnungskauf.
Beim Neubau entfällt die Überlegung!
Rüklagenbildung dient der Vorsorge für Abnutzung und Reparaturen.
Beim Neubau kann von Abnutzung nicht die Rede sein.
Soweit Reparaturen innerhalb der 5--jährigen Haftung des Bauträgers oder versicherungstechnisch gedeckte Schäden anfallen, wären diese nicht nur gedeckt, sondern die Gemeinschaft hätte entsprechend Gelegenheit weitergehende Rücklagen für die "Zeit danach" zu bilden.
Käufer und Verkäufer sind frei darin, den Preis auszuhandeln. Ob das "draufgeschlagen" wird oder in einem Endpreis incl ist, dass ist reine Verhandlungssache.
Die Instanthaltungsrücklage geht in jedem Fall auf den Käufer über beim Verkauf. Und natürlich ist ein Teileigentum mehr wert, wenn die Eigentümergemeinschaft solide Rücklagen gebildet hat. Die Letzen Abrechnungen sollte man sich also vorlegen lassen.
Ratsam ist es auch, die Rücklage im Kaufvertrag separat aufzuführen, weil sie nicht der Grunderwerbssteuer unterliegt.
Vollkommen richtig!
Da der Kaufvertrag erst mit der notariellen Beurkundung wirksam wird kann die Verkäuferin dies in diesem Fall so machen- auch wenn es in der Tat nicht üblich ist. Je nach Marktsituation vor Ort würde ich das als Käufer entsprechend auch nicht akzeptieren- stehen allerdings mehrere potentielle Käufer parat und du willst die Wohnung haben bleibt letztendlich nichts anderes übrig als das zu akzeptieren.
.... natürlich, wenn es vor dem Notar so vereinbart wurde.
Nur, die glatte Summe passt mir nicht, wurde das wirklich vom Verwalter so bestätigt?
Der Unterscheid zur richtigen Summe ist gerade mal 20€, die Verkäuferin hat den Betrag aufgerundet.
Die Frage ist: Kann der Verkäufer die Rücklage zum vereinbarten Kaupfreis zuschlagen oder ist sie im im Preis enthalten?
Ein Neubau hat keine Rücklagen!