Hat es Nachteile, wenn zugunsten des Nachbarn eine Baulast im Grundbuch eingetragen ist?
Die Garage unseres Nachbarn stand direkt angrenzend an unserer Garage auf der Grundstücksgrenze. Leider hatten wir einen Großbrand und beide Garagen sind abgebrannt.
Wir haben bereits eine neue (Fertig-)Garage und alles in den alten Zustand gebracht.
Unser Nachbar möchte aber nun eine Garage mauern lassen, die lt. seinem Architekten genehmigt werden muss. Hierzu müssten wir eine Genehmigung erteilen und eine Baulast in unser Grundbuch eingetragen werden.
Nun habe ich mehrfach gehört, dass eine Baulast im Grundbuch Nachteile bringen kann. Daher meine Fragen:
Welche Nachteile wären dass und würdet ihr das machen?
Wir haben ein sehr gutes Nachbarschaftsverhältnis und ich möchte natürlich, dass es so bleibt. Wenn es für uns tatsächlich Nachteile mit sich bringen würde, möchte ich die dann auch genau benennen können.
Vielen Dank für eure Hilfe!
9 Antworten
Der Nachteil der Anbauverpflichtung ist, dass der Nachbar irgendwann mal die Garage abreißen und ein Wohnhaus auf die Grenze setzen kann. Oder er nutzt sie um, z.B. in eine Werkstatt. Oder er errichtet ein Loggia mit Dachterrasse.
Wenn ich nicht vorhätte, etwas zu bauen, würde ich nicht zustimmen. Soll er die Garage 2m kürzer machen, dann braucht er keine Zustimmung und ihr müsst keine Baulast dulden.
Zumindest schützt Dich das öffentliche Recht nicht mehr davor. Vielleicht ist eine privatrechtliche Vereinbarung, eventuell mit Grundbuchsicherung, denkbar. Ich empfehle dringend vor Unterschrift eine fachanwaltliche oder notarielle Beratung. Zumindest sollte die kostenlose Beratung durch die Baulastenstelle bemüht werden, die aber nur bezüglich der öffentlich-rechtlichen Auswirkungen berät, die IMHO hier nicht ausreichen.
Warum begnügt sich die Baugenehmigungsbehörde nicht wieder mit der Angrenzerzustimmung? Das sollte dich stutzig machen. Vielleicht auch dort mal nachfragen. Nachteil: Die Zustimmung verschwindet in der Bauakte und kann leicht übersehen werden.
Die Angrenzerzustimmung ist die kleine Schwester der Baulast, hat aber den Vorteil, dass sie bauvorhabenbezogen ist. Du stimmst ausdrücklich nur diesem Bauvorhaben zu. Jede Veränderung ist nicht mehr von deiner Zustimmung gedeckt und jede nachbarschützende Vorschrift des Baurechts, die durch die Änderung verletzt wird, bleibt für dich einklagbar. Die Baulast ist im Rahmen ihrer Formulierung ein Freifahrtsschein.
Habe gerade mit dem Bauordnungsamt telefoniert. Der Sachbearbeiter meinte, man könne das im Baulastenverzeichnis schriftlich festlegen, dass sich meine Zustimmung nur auf das im Bauplan bezeichnete Gebäude bezieht. Habe dort für heute Nachmittag noch einen Termin zur Besprechung ausgemacht. Mal sehen, ob mich das weiter bringt.
Danke für deine ausführlichen Informationen! Werde berichten, wie wir dort verblieben sind.
Hallo Feldnuss,
Der Besuch beim Bauordnungsamt war eine gute Idee. Ich habe dort mal meinen ganzen Charme spielen lassen ;)
Nachdem ich meine Bedenken über den Eintrag einer Baulast vorgetragen habe und gefragt habe, ob nicht auch eine Angrenzerzustimmung ausreichen würde, hat mir der nette Sachbearbeiter zugesichert, dass wir es dann so machen 8)
Offenbar hat man dort einen gewissen Ermessensspielraum.
Ich danke dir nochmals für deine Mühen!
Die Baulast schränkt die Nutzbarkeit Deines Grundstücks durch die dadurch etwas eingeschränkte Bebauung ein, was den Wert des Grundstück in geringen Umfang ein.
Eine Entschädigungsleitung für die von Dir erlaubte Baulasteintragung ist daher nicht unüblich.
Warum sollte da eine Baulast eingetragen werden? Wenn die Garage nicht höher als 3 m im Mittel ist und eine bestimmte Länge nicht übersteigt ist diese privilegiert und kann errichtet werden ohne dem seine Zustimmung und ohne Baulast, egal aus welchem Material.
Ab gesehen davon bringt eine Baulast selbstverständlich immer Nachteile!
Grenzbebauung sieht aber doch anders aus? Da muss man doch 50cm (?) Abstand halten.
Nein. Grenzbebauung ist Grenzbebauung!
Die Garage soll 11 m lang werden, so wie sie vorher auch war, soll aber ein Schrägdach bekommen, welches an der höchsten Stelle über 4 m hoch sein soll.
Kannst du mir die Nachteile benennen, bitte?
Ja. Wenn eine Baulast eingetragen wird, dann ist es hier sicher die Abstandsfläche. Die ist 3,00 m (in Baden-Württemberg nur 2,50 m). Das bedeutet, dass wenn du irgendwann mal etwas in der Nähe bauen möchtest, dann mußt du nicht nur die 3,00 m Abstandsfläche des Nachbarn beachten, sondern auch noch Deine 3,00 m, die du ja selber auch noch auslöst. Du mußt also 6 Meter von der Nachbargarage weg bleiben - und das ist viel!
Wenn das keine Nachteile sind... :-)
Es handelt sich um eine "Grenzbebauungsverpflichtung", die als Baulast eingetragen werden soll.
Genau deshalb sollte der Fragesteller seine eigene Grenzbebauung beim Nachbanr auch in das Grundbuch eintragen lassen
Ich sehe dennoch den Grund nicht.
Wenn Du kein Recht hast, auf der Grenze zu bauen, kann der zukünftige Nachbar verlangen dass Du Deine Garage abreisst. (Der jetzige könnte es auch, er ist aber offensichtlich nett.)
Wenn es eine Garage oder Abstellraum ist, diese nicht höher als 3 Meter ist und eine bestimmte Länge nicht überschreitet hat man immer das Recht.
Nur wir zwei wissen gar nicht wie groß besagte Garage ist.
Deshalb habe ich ja die max. Größe oben schon erwähnt.
Zum ersten ist deine Frage ein Widerspruch in sich:
eine Baulast wird ins Baulastenverzeichnis eingetragen
eine Dienstbarkeit ( = Belastung in Abteilung II) wird ins Grundbuch eingetragen
https://nrw-baurecht.de/viewtopic.php?t=137
Welchen Nachteil bringt dies für dich:
solange du lebst, in dem Haus wohnen bleibst, baulich nichts verändern willst und auch der Nachbar der Gleiche bleibt: Nichts
Nur ist dies selten so. Sowohl eine Baulast, als auch eine Dienstbarkeit zu Lasten deines Eigentum bedeuten eine Wertminderung für dein Grundstück. Du hast Rechte an deinem Grundstück abgegeben.
Dein Paragraph bezieht sich wohl hierauf
http://www.lexsoft.de/normensammlung/166765,7
6 BauO NRW – Abstandflächen(1) Vor den Außenwänden von Gebäuden sind Abstandflächen von oberirdischen Gebäuden freizuhalten. Innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche ist eine Abstandfläche nicht erforderlich gegenüber Grundstücksgrenzen,
a)gegenüber denen nach planungsrechtlichen Vorschriften ohne Grenzabstand oder mit geringerem Grenzabstand als nach den Absätzen 5 und 6 gebaut werden muss oder
b) gegenüber denen nach planungsrechtlichen Vorschriften ohne Grenzabstand gebaut werden darf, wenn gesichert ist, dass auf dem Nachbargrundstück ohne Grenzabstand gebaut wird.
Ich denke der Knackpunkt liegt beim geplanten Schrägdach. Sollte Nachbars Architekt dir aber eigentlich erklären können, der will ja schließlich was von dir.
Vielleicht können die Baurechtler jetzt noch was näheres hierzu einbringen.
Aber ich finde die Idee mit dem gegenseitigen Eintrag ganz gut. Somit könntest auch du (vielleicht bei einer späteren Aufstockung) mit deinen Abstandsflächen auf sein Eigentum. Gleiches Recht für alle. :-)
Zunächst einmal vielen Dank für deine ausführliche Antwort :)
Zu deinem ersten Satz:
Dass diese "Baulast" ins Grundbuch eingetragen wird, war Aussage des Architekten des Nachbarn. Leider weiß ich nicht, ob es tatsächlich so ist.
Bisher bestand nur eine "Angrenzerzustimmung gem. § 74 Abs. 3 BauO NRW", die offenbar bisher ausgereicht hat. Ich bin echt verwirrt :(
ich vermute es wird beides gefordert. (Baulast und Grundbuch)
Da der Architekt dann aber etwas überfordert zu sein scheint, wenn er den Unterschied der Begrifflichkeit nicht kennt:
Er soll dir den Plan geben und du informierst dich selbst beim Bauamt oder auch bei der zuständigen Bauaufsicht.
Mit Baurecht bin ich raus. Da kann ich zwar lesen, aber vom Verstehen bin ich weit entfernt. :-))
Wenn du eine Baulast zulasten deines Grundstücks eintragen lässt, dann ist zunächst mal eine Beeinträchtigung für dein Grundstück. Vermutlich könnte das eine Abstandsbaulast sein, von der hier die Rede ist. Ohne weitere Infos zu haben: ich würde eine Baulast ohne Not nicht eintragen lassen, ohne mir den wirtschaftenlichen Nachteil zahlen zu lassen. Diesen Wert kann dir ein Sachverständiger ermitteln. Im norddeutschen Raum kann ich diesen empfehlen: https://ingvogt.de
Verstehe ich das richtig? Wenn wir ihm den Bau der Garage durch den Eintrag einer Baulast erlauben, könnte er auch jederzeit noch etwas anderes als die Garage dorthin bauen?