Grundstückskauf Schwarzkauf Auflassung ist durchgegangen dann rechtlich ein Kaufvertrag entstanden?
Hallo zusammen,
ich habe eine knifflige Sache zu lösen der Sachverhalt ist wiefolgt: K möchte von V ein Grundstück kaufen. V möchte als Kaufpreis 250.000,00 € haben. K ist damit grundsätzlich
einverstanden, ist allerdings wenig begeistert von den anfallenden Grunderwerbsteuern und Notargebühren. V und
K vereinbaren daher, einen Kaufpreis von 199.000,00 € beim Notar beurkunden zu lassen; K soll V die restlichen
51.000 € bar auszahlen. So geschieht es; vor dem Notar N schließen V und K den Vertrag wie besprochen. N unternimmt
die erforderlichen Formalitäten, das Grundbuchamt trägt K als neuen Eigentümer ein.
Meine Antwort: Scheingeschäft nach 117 BGB und 125 BGB wegen Formmangel. Allerdings ist hier die Auflassung also alle wesentlichen Schritte gemacht worden und der neue Eigentümer ist rechtmäßig ins Grundbuchamt eingetragen worden. Dann besteht doch ein wirksamer Kaufvertrag oder? Weil beide Parteien, also ausgeschlossen der Notar haben zwei übereinstimmende Willenserklärungen abgegeben und dann schließt sich hieraus der 311b I Satz 1 und 2.
Vielen Dank wenn ihr mir da irgendwie helfen könntet.
Liebe Grüße
Rebecca Arold
3 Antworten
Was ist denn die Fallfrage?
Der Kaufvertrag leidet an zwei Mängeln. Einerseits liegt - wie du bereits geschrieben hast - teilweise wegen Verstoßes gegen § 311b ein Formverstoß vor, der grundsätzlich die Nichtigkeit zur Folge hat gem. § 125 BGB. Dieser Formverstoß kann allerdings geheilt werden durch die Eintragung gem. § 311b Abs. 1 S. 2 BGB. Insoweit ist der Formverstoß im weiteren Verlauf unbeachtlich.
Daneben liegt jedoch ein weiterer Mangel vor, nämlich ein Verstoß gegen ein Verbotsgesetz gem. § 134 BGB, da es sich um eine teilweise Steuerhinterziehung handelt. Bei vergleichbaren Fällen im Werkrecht würde man § 2 SchwarzArbG als Verbotsgesetz heranziehen. Hier in dem Fall wäre es wohl § 370 AO. Dieser Verstoß hat grundsätzlich die teilweise Nichtigkeit zur Folge (nämlich von dem 50.000€ Teil). Über § 139 BGB würde man dann wohl zu einer Gesamtnichtigkeit gelangen. Diese Nichtigkeit ist nicht über § 311b Abs. 1 S. 2 BGB durch die Eintragung heilbar.
Unabhängig davon muss man sich wohl mit der Frage auseinandersetzen, ob die Auflasssung wirksam ist. Diese ist grundsätzlich getrennt vom Kaufvertrag zu betrachten. Die Auflassung dürfte hier jedoch aus demselben Grund nichtig sein (Fehleridentität).
Schwarzgeldabreden sind immer mit Risiko verbunden.
Der Kaufvertrag war wegen der Schwarzgeldabrede nichtig, da es an dem Beurkundungserfordernis fehlte, § 311b BGB. Zwar wird die fehlende Form bei Wahrung der Auflassung gem. § 311b Abs. 1 S. 2 BGB geheilt. Dies gilt aber, so das OLG Hamm, dann nicht, wenn sich wie hier die Parteien über den Verkauf eines Grundstücks einigten, welches einen größeren Umfang hat als nach dem objektiven Erklärungswillen im Kaufvertrag vorgegeben und danach auch aufgelassen wurde. Der Grundsatz der falsa demonstratio non nocet (§ 133 BGB) gilt nicht im Grundbuchrecht.
https://recht-kurz-gefasst.blogspot.com/2016/01/schwarzgeldabrede-und-notarieller.html
Typischer Übungsfall - guck mal hier:
https://www.anwalt.de/rechtstipps/schwarzkauf-und-nichtigkeit-beim-immobiliengeschaeft_114032.html
Genau danke, den Artikel hab ich auch schon gefunden, heißt das jetzt, es ist kein Kaufvertrag zustandegekommen, da die Eintragung trotz Formmangels nicht mehr tragbar ist laut BGH Urteil?
So ist das. Denn ansonsten würde der Betrug (an Finanzamt und Notar) ja gerichtlich legitimiert. Das kann nach dem gesunden Menschenverstand nicht richtig sein. Wobei gesunder Menschenverstand und Juristerei zugegebenermaßen nicht immer Hand in Hand gehen... ;-)