Gewerblicher Mietvertrag, Nebenkostenabrechnung zzgl MwSt. obwohl Miete ohne?
Guten Tag,
gewerblicher Mieter mietet ein Objekt von Privat, dieser ist nicht Umsatzsteuerpflichtig. Somit ist die Miete OHNE MwSt. Es geht um 2009.
Jetzt kam die Jahresabrechnung der Betriebskosten, Nebenkosten, von der Verwaltung. Diese fordert eine Nachzahlung (unerheblich jetzt) aber auf sämtliche Betriebskosten (Nebenkosten) wurde am Ende die MwSt. hinzugerechnet.
Mir klar, dass dieses auch so ist im gewerblichen Bereich, aber auch, wenn die Miete (warm) ohne MwSt. gezahlt wurde? Laut Mietvertrag ist dem nämlich so.
Ist diese Abrechnung korrekt?
4 Antworten
Die Rechnungsstellung der Nebenkostenabrechnung ist unabhängig der Mehrwertsteuerbelastung als korrekt zu sehen. Dementsprechend würde ich den Nettobetrag vorab zahlen. Danach würde ich den Vermieter anschreiben, und um die Bekanntgabe der Umsatzsteuer-Identitätsnummer bitten. Erst wenn die Umsatzsteuer-Identitätsnummer vorliegt, kann die geforderte MWSt gezahlt werden. Hintergrund ist der, dass einige Mieter nicht wissen, dass man grundsätzlich bei Vermietung und Verpachtung Umsatzsteuerbefreit ist, aber dennoch zur Umsatzsteuerzahlpflicht optieren kann. Diese Vermieter gehen dann teilweise sogar gutgläubig hin, und kassieren Mieten oder Nebenkosten mit Mehrwertsteueraufschlag, nur weil der Mieter selbst Gewerbetreibender ist. Die dann erhaltene Umsatzsteuer führen sie dann aber nicht ab, sondern stecken sie Brutto gleich Netto in die eigene Tasche. Die Nachfrage nach der ID-Nr. verhindert dieses Vorgehen, wobei es Dir im Prinzip egal sein kann ob der Vermieter ein Verfahren wegen Steuerhinterziehung an den Hals bekommt, da Du die gezahlte Umsatzsteuer als Vorsteuer ja direkt abziehst.
Das siehst Du richtig, wobei Du sicherheitshalber die ID erfragst, da der Vermieter ja zur UST optieren kann. Gesprächsbedarf besteht hier aber bestimmt, da wie Du richtig erkannt hast die Nebenleistung das Schicksal der Hauptleistung teilt.
Ich kann es ja wie folgt machen:
Verwalter mitteilen, dass ich die Abrechnung als unkorrekt ansehe. Gleichzeitig auffordern, sollte der Vermieter optiert haben, mir die Ust. ID zu nennen.
Nun ist aber Jahresende, wenn die nicht bis Silvester antworten, hat sich das eh alles erledigt oder?
Nein....bei gewerblichen gibt es keine Verfristung.
aso ok, gut dann frage ich mal nach der UST ID oder zahle nur netto (nach Prüfung ob wirklich alles korrekt ist).
Zusätzlich zu dem bereits geschriebenen:
es gibt Kosten auf die überhaupt keine Umsatzsteuer an fällt oder in den Beträgen der Abrechnung enthalten ist, diese müssten dann mit dem Nettobetrag angesetzt worden sein...
Ich sehe das aber auch so: was will der private Vermieter mit der Umsatzsteuer???
Nebenkosten sind umsatzsteuerpflichtige Lieferungen i.S.d. § 3 (1) und sonstige Leistungen i.S.d. § 3 (9) Umsatzsteuergesetz. Die Befreiung der Umsatzsteuer gemäß § 4 Umsatzsteuergesetz gilt für einige Lieferungen bzw. sonstige Leistungen, also auch für die Miete gemäß Nr. 12, aber leider nicht für Nebenkosten. Daher sind die Nebenkosten sowohl für den z.B. Stromanbieter als auch für den vermieter umsatzsteuerpflichtig und dementsprechend muss der Vermieter die Nebenkosten mit MWSt an die Stromanbieter usw. zahlen und umgehend dem Mieter eine Rechnung mit ausgewiesenen MWSt stellen.
Die Anforderung von Umsatzsteuer-Identifikationsnummer ist nur erforderlich, wenn in der Rechnung keine die Steuernummer des Vermieters drauf steht, weil im § 14 (4) Nr. 2 Umsatzsteuergesetz steht drauf: Steuernummer oder Umsatzsteuer-Identifikationsnummer.
Die Umsatzsteuer-Identifikationsnummer braucht nur die Im- Export Unternehmen, also in der Regel braucht ein Vermieter sowas nicht.
Die Verknüpfung von Miete/Hauptleistung und Nebenkosten hinsichtlich der Steuerbarkeit ist absolut FALSCH. Bitte nicht weiter mit dem Gedanken überlegen, das macht deinen Kopf einfach weh.
Ich hoffe deine Frage beantwortet zu haben. Sollte noch etwas unklar sein, kannst du dich gern nochmal posten. Aber sowas wird jeder Steuerberater dir beantworten, weil ich selbe in einer Steuerkanzlei arbeite.
Grüße aus Berlin
Minh
Danke, aber mir gehts zum Beispiel um die Grundsteuer. Diese sind ja absolut nicht mit mwSt. belastet!
Grundsteuer ist eine ganz andere Steuerart, sogenannte Besitzsteuer, welche auf Grundstück anfällt. MWSt oder Umsatzsteuer ist Verkehrsteuer und entsteht in erster Linien nur wenn Leistungsaustausch vorliegt, wobei Leistende Unternehmer ist. Bei Bezahlung der Grundsteuer entsteht keine Leistungsaustausch, weil man einfach keine Gegenleistung dafür bekommt, und daher keine MWSt drauf. Grüße Minh
Nebenkosten sind immer mit Mwst. ausgewiesen. Im Gegesatz zu Privatleuten können Gewerbetreibende diese aber als Vorsteuer absetzen. Wenn der Vermieter Privatmann ist, kann er seinen Anteil natürluich nicht als Vorsteuer geltend machen.
Hmm, mir scheint diese Abrechnung eben nicht als korrekt, da die Hauptsache Umsatzsteuerbefreit ist. Somit auch die Nebensache. Erst wenn auf die Hauptsache UST. gezahlt wird so folglich auch auf die Nebensache.
Nur hier ist vertraglich die Warmmiete als Umsatzsteuerbefreit vereinbart wurde, es wurde also immer stets Netto die Miete sowie die Nebenkosten bezahlt.
Nun kommt die Abrechnung zzgl. MwSt.
Ich gehe hier von einem Fehler der Verwaltung aus.