Erbengemeinschaft Auflösung erst nach Jahren - welcher Verkehrswert

5 Antworten

Wer in eine Immobile investiert ohne dass er im Grundbuch als Miteigentümer steht, ist auf das Wohlwollen des eingetragenen Eigentümers angewiesen. Es sei, er könnte seine Mitfinanzierung glaubhaft nachweisen. Im allgemeinen ist das verschenktes Geld. Juristisch zählt nur das, was im Grundbuch steht.

Der Verkehrswert ist ein angenommener theoretischer Wert. Ein realer Wert existiert nur auf Grundlage von getätigten Käufen. In der Praxis wird der Verkehrswert von einem fachkundigen Immobilienmakler durch Vergleich mit ähnlichen gehandelten Objekten geschätzt.

Es gilt der Wert, den das Haus/Erbe zum Zeitpunkt der Auseinandersetzung aufgrund des eingetretenen jüngsten Erbfalles hat. Dabei geht es nur um die abzufindenden Anteile der im Grundbuch eingetragen Miterben und deren jeweiligen Anteil am Wert/Objekt.

Liebe Sabine1109,

um Ihre Frage zunächst einmal ganz einfach zu beantworten: Es gilt der heutige Wert, also der Wert, den man erzielen könnte, wenn man das Haus heute verkaufte. Ob das Haus dabei an einen Dritten verkauft wird oder ob einer der Erben (der Vater bzw. als dessen Rechtsnachfolger dessen Nacherbe) die Erbteile der Miterben (Kinder) kauft, ist dabei belanglos. Die Kinder als Miterben zu je ¼ sind ja gemäß ihrer Erbquote Teilhaber an der Gemeinschaft. Das ist wie z.B. bei einer Aktiengesellschaft. Wenn einer der Teilhaber (Aktionäre) vor 20 Jahren eine Aktie gekauft hat, und diese jetzt verkauft, dann bekommt er ja auch den jetzigen Wert dieser Aktie und nicht den von vor 20 Jahren.

Das ist aber natürlich noch nicht die ganze Antwort. Denn in diesem Fall sind ja bereits von allen Seiten ganz viele Fehler gemacht worden:

Der Vater hat wahrscheinlich die gesamten Umbau-, Anbau-, Erweiterungs- und Renovierungsmaßnahmen einfach getätigt ohne seine Miterben (die Kinder) jemals danach zu fragen, ob sie denn damit eigentlich einverstanden sind (?). Schließlich gehört den Kindern das Haus ja auch zur Hälfte, da haben sie also auch ein Mitspracherecht.

Die Kinder haben sich das wahrscheinlich einfach so angeschaut, ohne jemals ein Wort dazu zu sagen, ob sie denn damit einverstanden sind (?). Dann könnte man zwar davon ausgehen, dass die Kinder diese Maßnahmen (von denen sie ja wohl zumindest Kenntnis hatten?) stillschweigend implizit gebilligt haben. Was aber durchaus streitig sein könnte, also von einem Richter zu entscheiden wäre.

Wenn also die Billigung der Kinder vorausgesetzt werden könnte, dann hätte der Vater (bzw. der Nacherbe) den Kindern gegenüber Anspruch auf Ausgleich der Wertsteigerung, die das Haus durch die Verbesserungsmaßnahmen des Vaters erfahren hat. Das heißt nicht Ausgleich der Kosten dieser Maßnahmen, sondern nur Ausgleich der Wertsteigerung (muss nicht mit den Kosten identisch sein). Und diese Wertsteigerung ist darüber hinaus auch nur dann und nur insoweit ausgleichpflichtig, wenn und wie sie sich entsprechend realisiert, also bei einem Verkauf (oder einer Versteigerung) des Hauses. Über die Höhe der Wertsteigerung kann man sich natürlich trefflich streiten, braucht also wieder einen Richter (und einen Gutachter).

Der Vater hat darüber hinaus wahrscheinlich schlicht sämtliche Darlehensraten einfach bezahlt und die Darlehn getilgt, ohne die Kinder jemals darum zu bitten, sich daran zu beteiligen. Nach dem Gemeinschaftsrecht (§ 748 BGB) hätten die Kinder aber davon entsprechend ihres Anteiles die Hälfte tragen müssen. Der Vater (Nacherbe) kann von den Kindern diese Hälfte verlangen im Wege des Gesamtschuldnerausgleichs, allerdings maximal für die zurückliegenden drei Jahre, davorliegende Beträge sind verjährt -> Pech gehabt.

Die Kinder hätten aber ebenso wie der Vater das Recht gehabt, das Haus zu nutzen, d.h. es zu bewohnen. Wenn die Kinder aufgrund der Tatsache, dass der Vater das Haus bewohnte, es nicht mehr nutzen konnten, dann haben Sie gegen den Vater einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung (in der Höhe wie eine Miete, und davon eben die Hälfte). Aber auch nur für drei Jahre, davor auch verjährt. Die Nutzungsentschädigung kann aber nur verlangt werden, wenn eine eigene Nutzung durch die Kinder nicht möglich war (z.B. nicht genügend Platz, Zusammenleben mit Stiefmutter nicht zumutbar), nicht aber, wenn die Kinder ganz freiwillig lieber anderswo wohnen wollten.

Wenn jetzt aufgrund der im Testament festgelegten Nacherbfolge ein anderer als die Kinder erbt, dann sind die Kinder ja dadurch (hinsichtlich des Erbteils nach dem Vater) enterbt. Dann haben sie also jetzt gegenüber dem Nacherben einen Pflichtteilsanspruch.

Zu weiteren Einzelheiten siehe bitte auch www.teilungsversteigerung.net.

Ich hoffe, damit ein wenig Licht ins Dickicht gebracht zu haben.

Viele Grüße

Klaus Dreyer

Zum Zeitpunkt des ersten Erbfalls war das Haus im desolaten Zustand - kaum bewohnbar - weder Vater, noch 1,Ehefrau noch Kinder haben dort gelebt. Kinder waren bereits erwachsen, hatten nie den Wunsch in dem Haus zu leben, auch nicht nach Umbau. Über Maßnahmen waren sie informiert - haben auch Darlehensverträge mit unterschrieben aber sich nie an der Tilgung - weder Altschulden noch späteren Darlehen beteiligt. Hauswert zum Zeitpunkt des 1.Erbfalls wohl eher Grundstückswert abzgl. Abrisskosten und zusätzlich ja auch Schulden.

@Sabine1109

Dafür hatte der Vater den alleinigen Nutzen! Da käme ganz schön was zusammen, wenn man den anteiligen Mietzins berücksichtigen würde, der den Miterben im laufe der Jahre entgangen ist.

@schelm1

Nutzungsentschädigung wurde aber nicht gefordert - im Gegenteil - notariell festgelegt, dass Vater alle Kosten trägt (Versicherungen, Erhaltungen etc.) und dafür kostenfrei wohnen kann. Außerdem wurden die Darlehen alle vom Vater getilgt - auch die Altschulden (Zeitpunkt 1. Erbfall). Gütliche Einigung soll getroffen werden, aber schwierig -wie kann z.B. Ausgleich Wertsteigerung berechnet werden?

@Sabine1109

Eine Wertsteigerung kann dann berechnet werden, wenn man einen Ausgangswert ermitteln könnte. Ist die Wertsteigerung wg. erfolgter Leistungen aber aufgrund der getroffenen Nutzungsvereinbarung abgegolten, dann zählt alleine der Wert bei Eintritt des jüngsten Erbfalles.

@Sabine1109

Liebe Sabine1109,

jetzt kommen Sie aber plötzlich mit völlig neuen Informationen auf den Tisch. Das verändert die Sachlage allerdings grundlegend, wenn es dort einen notariell beurkundeten Vertrag gibt, in welchem die Dinge, nach denen Sie fragen, eben doch – zumindest teilweise – schon geregelt sind. Wie soll man Ihnen eine für Sie hilfreiche Antwort geben, wenn Sie die Fakten nicht richtig und vollständig darlegen?

Jetzt schreiben Sie, es wurde notariell festgelegt, dass der Vater alle Kosten trägt. Das ist nun allerdings wieder so eine Wischiwaschi-Aussage. Es dürfte wenig Sinn machen, Ihnen hierauf jetzt eine weitere Antwort zu geben, ohne zuvor den Notarvertrag gesehen zu haben.

Denn aus Ihrer Aussage wird nicht wirklich klar, welche Kosten der Vater zu tragen hat. Nur die Versicherungen und Erhaltungsmaßnahmen? Oder auch die Kosten der Erweiterung und des Umbaus und der Renovierung? Oder auch die Bedienung der Darlehen?

Wenn Sie möchten, dann können Sie mir den Notarvertrag mal übermitteln (Fax oder E.Mail). Kontaktmöglichkeiten finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.

So ohne belastbare Informationen kommen wir offenbar nicht weiter.

Viele Grüße

Klaus Dreyer

Die Nutzungsentschädigung kann nicht rückwirkend gefordert werden. erst ab Forderung und die ist augenscheinlich nie erfolgt, damit ist dieser Part nicht richtig, sonst tolle Antwort.

@sassenach4u

Die aufgedrängte Bereicherung wäre noch in gleicher Weise überdenkenswert!?!

@sassenach4u

sassenach4u hat Recht,

die Nutzungsentschädigung kann erst dann gefordert werden, wenn es zuvor auch verlangt wurde, also nicht rückwirkend. Sorry, mein Fehler.

Ansonsten danke für die Bewertung als "tolle Antwort".

Viele Grüße

Klaus Dreyer

Dann haben sie also jetzt gegenüber dem Nacherben einen Pflichtteilsanspruch.

Die unbeschadet des Anspruches auf den Teil mit dem Sie im Grundbuch eingetragen sind. Das kann für den Nacherben recht knifflig werden, wenn es hier zu einer streitigen Auseinandersetzung oder gar einer zwangsweisen Auflöseung der Gemeinschaft unter Zerschlagungsapekten kömmen sollte!?!

Hallo, danke für die Antwort, nicht ganz klar ist, wie z.B. Ausgleich der Wertsteigerung berechnet werden kann. Gutachten über jetzigen Wert liegt vor, aber von wie kann Verkehrswert bei Erbfall 1 berechnet werden? Zumal ja erst danach die Investitionen getätigt wurden und die Wertsteigerung erfolgte..

Danke.

@Sabine1109

Der Wert hinsichtlich evtl. Steigerungen seit dem 1. Erbfall ist nicht zuletzt aufgrund der Tatsache, dass der Vater im Gegenzug zur freien Nutzung zu Wertverbesserungen- erhalt und Kapitaldiensttragung verpflichtet war, unerheblich!f

Es gilt stets der Wert, den ein Erbe, in diesem Falle ein Grundstück mit Haus zum Zeitpunkt seiner Liquidation wert ist. In wieweit da eine aufgedrängte Bereicherung anderer Miterben vorliegt und wie dies zu werten ist, das müßte man im Zweifel streitig vor Gericht verhandeln, wenn man sich außergerichtlich darüber nicht einigen könnte.

Tja das ist das Problem - leider sind Miterben nicht besonders kompromißbereit - ich denke grundsätzlich wäre Aufrechnung am sinnvollsten.

@Sabine1109

Das dürfte nur streitig zu lösen sein!

Das Testament ist doch bestimmt mit einem Notar gemacht worden, da muss er doch auch etwas zu dem Haus gesagt haben.

Leider nein - daran wurde nicht gedacht .

@Sabine1109

sämtliche Kosten des Hauses auf und renoviert bzw. baut an und um in den kommenden Jahren das Haus komplett mit

Der Notar wußte doch seinerzeit nichts von der Renovierungs- und Umbauwut eines einzelne Miterben, der dies offenkundig ohne Abstimmung mit den übrigen Erben gemacht hat.

@schelm1

Aber dass der Wert sich zwischen dem ersten und zweiten Erbfall ändert, ist ja nun nicht wirklich ungewöhnlich.

@schelm1

Miterben waren jederzeit informiert - haben sogar die Darlehensverträge mit unterzeichnet, aber nie irgendwelche Zahlungen geleistet - Haus war zum Zeitpunkt des ersten Erbfalls kaum bewohnbar!

@ErsterSchnee

Ungewöhnlich nicht, aber aufgrund notarieller Vereinbarung unerheblich!

@Sabine1109

Dafür sollte der Vater es ja kostenfrei nutzen und im Gegenzug erhalten und die Schulden tilgen. Das er es im Wert verbessert hat, das ehrt ihn, mehr ab auch nicht! So lautet die noratiell getroffenen Vereinbarung, die bis zu seinem Tode gültig war. Die Erben halten den Wert nun gemäß dem jeweils im Grundbudh nach Eintritt des letzten Erbfalles eingetragenen Anteil.

Der Notar kennt nur den Grundbuchstand und den Willen der der Beurkundenden. Der Vertragsgegenstand als solcher ist dem Notar völlig unbekannt! Wozu sollte der das Objekt kennen?

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