Betriebskostennachzahlung. Ist sie so korrekt?
Guten Abend,
ich habe eine Betriebskostenabrechnung bekommen, aus der hervorgeht, dass ich über 400€ Betriebskosten für 7 Monate nachzahlen muss. Außerdem wurden die Nebenkosten zum 01.01.2019 um 50€, von 70€ auf 120€ erhöht. Ist das überhaupt rechtens?
Mieter: 1; Wohnung: 37,45m²
Vorab schon mal die Bilder von der Rechnung und einem Auszug aus dem Mietvertrag.
Bild 1: Rechnung-Nachzahlung
Bild 2: Auszug-Mietvertrag
Ich habe natürlich schon telefonischen Kontakt aufgesucht und mir wurde gesagt, dass ich alle Quittierungen persönlich einsehen kann. Zusätzlich wurde mir mitgeteilt, dass für das Jahr 2018 nochmal eine Nachzahlung in höhe von über 600€ fällig sein wird, aber erst in 12 Monaten.
Ich meine die Betriebskosten existieren ja nicht erst seit Gestern, da kann man die Nebenkosten doch direkt erhöhen oder nicht, also vor dem Bezug der Wohnung?
Meine These zu dem Ganzen ist, mit niedrigen Nebenkosten locken und ein Jahr später mit der Nachzahlung richtig abcashen. Kann ich da irgendwas gegen tun?
Wenn sich da jemand mit auskennt, bedanke ich mich schon mal für eine Antwort.
Bzw. fällt Ihnen ein ungewöhnlich hoher Betrag auf, den ich genauer überprüfen kann?
MfG
5 Antworten
Ich stimme deiner Einschätzung zu, dass der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung zu gering angesetzt hat. Wenn er das bewusst getan hat, um dich über die tatsächliche Höhe der Nebenkosten zu täuschen, dann hast du laut https://www.mietrecht.org/nebenkosten/nebenkostenvorauszahlung-zu-niedrig/ einen Schadensersatzanspruch. Bist du im Mieterverein?
Frag mal deine Nachbarn, ob sie das gleiche Problem hatten, ob der Vermieter also seit Jahren zunächst unrealistisch geringe Vorauszahlungen ansetzt.
"Wichtig ist zu wissen, dass den Vermieter nach der Rechtsprechung des BGH keine rechtliche Verpflichtung trifft, bei Abschluss eines Mietvertrages die Betriebskostenvorauszahlungen Kosten deckend zu kalkulieren, so der BGH im Urteil vom 11. Februar 2004 Az.: VIII ZR 195/03."
"Dementsprechend muss er den Mieter grundsätzlich auch nicht darauf hinweisen, dass die vereinbarten Vorauszahlungen unter Umständen nicht Kosten deckend sind und der Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung mit erheblichen Nachforderungen zu rechnen hat BGH im Urteil vom 11. Februar 2004, Az.: VIII ZR 195/03."
Wer hat denn diese kack Urteile gefällt? Ist doch einfach nur Schikane.. Wenn er es wirklich gemacht hat, um Mieter zu finden, muss ich das erstmal beweisen können. Und das Geld für einen derartigen Gerichtsprozess habe ich leider auch nicht. Dann muss ich da wahrscheinlich durch, außer ich finde einen Posten, der zu hoch berechnet wurde. Aber danke für den Artikel.
Da die Heizkosten nicht dabei sind, handelt es sich fast durchwegs um Kosten, die sich von Jahr zu Jahr nicht so stark verändern.
Die bedeutendsten Posten, die auch Einfluss haben könnten, sind Wasser/Abwasser, wobei diese in einer durchaus normalen Höhe je Monat liegen. (Je nach Wasser-/Abwassergebühren.) Jedenfalls sind die Kosten pro Monat nicht so hoch, dass davon allein dieser Unterschied entsteht.
Dann der Posten Treppenhausreinigung. Wurde z. B. in 2017 überhaupt erst dieser Service eingeführt (vorher putzten vielleicht die Hausbewohner selbst) oder wurde der Service aufgrund von schlechter Leistung gewechselt und der neue ist viel teuer, könnte das zu einer Steigerung geführt haben.
Vorschlag: Lass Dir doch mal von einem Hausbewohner die Abrechnung von 2016 zeigen. Nur die zu verteilenden Kosten, falls er nicht Einblick in Details geben will.
Dann kannst Du sehen, ob tatsächlich ein solcher Unterschied zwischen 2016 und 2017 besteht.
Ansonsten Belegeinsicht beim Vermieter oder bei der Hausverwaltung.
Danke für die Antwort. Ich werde morgen direkt mal bei meinen Nachbarn nachfragen und die Kosten vergleichen. Soweit ich weiß gab es die Treppenhausreinigung schon vor 2017.
Rein formell ist die Abrechnung korrekt. Bei der Umlage der Grundsteuer nach "Einheiten" habe ich Zweifel. In der Regel wird diese ja nach Wohnfläche berechnet und umgelegt.
Ob inhaltlich alles korrekt ist, vermagst nur du durch Einsichtnahme feststellen können. Dementsprechend sollte Einspruch eingelegt und begründet sowie damit verbunden Einsichtnahme gefordert werden.
Ist eine Nachzahlungsforderung gegeben, darf der Mieter und auch der Vermieter die Vorauszahlungen für die Zukunft ab übernächstem Monat nach Zustellung anpassen. Bei dir wären das 1/12 von 400 EUR, exakt 33.33 EUR, aufgerundet 35 EUR Erhöhung. Eine Erhöhung auf Vorrat ist unzulässig. Teile dementsprechend dem Vermieter mit, dass du nur 35 EUR mehr zahlen wirst und nicht 50.
Ergänzung: Nach Studium der eingestellten Seiten stelle ich fest, dass dir eine Nutzerwechselgebühr in Höhe von 28,05 EUR berechnet wurde. Das ist unzulässig, der BGH hat abschließend geurteilt, dass das keine Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung sind. Die Umlage ist deshalb unzulässig. Du darfst den Betrag selbst von der Nachzahlung in Abzug bringen. Teile das so mittels Einspruch dem Vermieter mit.
Danke dir vielmals, also soll ich dem Vermieter mitteilen, dass ich keine Nachzahlung leisten werde und die Nebenkostenpauschale gleich bleibt?
Wie kommst du denn darauf? Du ziehst die Nutzerwechselgebühr vom Nachzahlungsbetrag ab. Den Rest unter Vorbehalt zahlen.
Die Anpassung der Vorauszahlung beträgt der Höhe nach 1/12 monatlich, das sind nunmehr 31 EUR um die sich deine Vorauszahlung für Betriebskosten gegenüber bisher erhöht.
70 € (2 € pro m²) sind ohne Heizkosten eigentlich nicht zu wenig.
Was mir auffällt sind die Wasserkosten. Wie war denn der Verbrauch?
Dazu gibt es ja eine separate Abrechnung. Stell die doch bitte auch noch ein. Wie viel Personen gehören denn zum Haushalt?
Kabel-TV ist neben, Hausmeister und Treppenhausreinigung ein Extra das nun mal extra kostet.
Die Kosten der Thermenwartung und der Emissionsmessung treffen dich zu 100 %, sind aber im Rahmen des Normalen.
Die Grundsteuer wird nach Wohneinheiten umgelegt. Wenn alle Wohungne nin etwas gleich groß sind ist das in Ordnung, wenn nicht hast Du leider das nachsehen.
Ich wohne alleine. Also eine Person gehört zum HH
Der Verbrauch für 1 Person ist normal. Was ich merkwürdig finde sind die Mietkosten für die KW-Zähler. 85 € für den Zeitraum von 8 Monaten? Das kann nie und nimmer stimmen. Außer Du hast So 5 - 10 Einzelkaltwasserzähler in der Wohnung.
Ne ich habe einen Wasserzähler in der Küche und einen im Bad. Sprich 2 in der Wohnung. Dann werde ich da mal nachhaken, aber vielen Dank.
Bei den Nachzahlungen wird gerne beschissen. Du solltest es überprüfen lassen
Aufgrund der Möglichkeit, alle Abrechnungen zu überprüfen, ist ein Beschiss nicht möglich. Es können Fehler passieren, weil immer noch Menschen dabei sind, aber einfach mal so ganz allgemein Betrugsabsichten zu unterstellen, ist völlig daneben.
Danke für die Antwort
Leider in keinem Mieterverein.
Aber wenns hart auf hart kommt und ich keine Besonderheiten von meinen Nachbarn erfahre, dann muss ich leider einen Rechtsberater fragen. Wenn die Kosten nämlich vorher schon klar waren, dann werden die sehen was die davon haben. Ich bin keiner, der einfach zahlt, vor allem nicht so eine hohe Summe.