Bauen von Häuser und verkaufen
Hallo zusammen,
ich würde gerne mal wissen wie sogenannte Bauunternehmer mit den Banken zusammen arbeiten. Ich kennen einen der am Stück Häuser baut und diese dann wieder verkauft. Finanziert von der Bank. Aber wie funktioniert das genau? Wann zahl ich den Kredit ab bzw. ist es eine spezielle Form des Kredits? Also wenn ich angeommen 500 TEUR Darlehen nehme um ein immobilie zu bauen und dann wenn es fertig gestellt wird verkaufe ich es oder ich vermiete es, vergeben die Banken dann ganz normale Kredite wie an einer Privatperson? Vielleicht ist hier ein Experte und kann mir das Geschäft mit dem Häuser bauen und verkaufen erklären.
5 Antworten
Eine Bank wird kaum den kompletten Hausbau finanzieren. Der Bauträger ist meist nicht der Bauunternehmer. (Oft macht ein Bauunternehmer aber Beides.) kauft im allgmmeinen ein Grundstück und zahlt einen normalen Teil aus eigener Kasse. Wie hoch der ist, hängt von seiner Bonität ab. Durch die Aufteilung des Grundstückes in kleinere Anteile steigt der Wert und bei der Bank die Bonität oder nach deren Kalkulation auch die Sicherheit für den Kredit. Meist verdient der Bauträger auch an der Planung, die er mit eigenen Leuten macht.
Er kalkuliert dann, wieviel Häuser oder Wohnungen er verkaufen muss, damit nicht nur das Risiko der Bank gedeckt ist, sondern auch sein Risiko minimiert wird. Denn mit Baubeginn geht er immer weiter in Vorleistung. Die Bezahlung erfolgt nach der Makler- und Bauträgerverordnung und ist klar geregelt.. Zum Ende hin muss er versuchen, dass der noch offene Kaufpreisanteil unter seinem Gewinn liegt. Im Schlimmeren Fall wird immer noch sein Eigenkapital blockiert und im Schlimmsten bekommt er die letzte oder die letzten Raten erst nach vielen Streitereien >>>weil die Bauherren meist zusatzwünsche haben und in den meisten Fällen auch unrealistisch kalkulierten.
Den Bauherr oder Bauträger oder beide, müssen Zinsen einkalkulieren, die von der Zinshöhe und der Bauzeit abhängen. Hat der Bauträger das Haus vor dem verkauf schon fertiggestellt, muss er dadurch mehr verlangen. Der Käufer hat dadurch kaum einen Nachteil, weil er ja die Zinsen gespart hatte --- und der Bauträger oft unter finanziellem Druck nachgeben und nachlassen muss.
Vermieten lohnt sich derzeit kaum noch, bei z. B. 500.000,- € Kosten sollte die Miete max. die 14-fache Jahresmiete betragen, damit sich das für den Besitzer rechnen. bei Gewerbe geht man von den 7 - 10-fachen Jahresmieten aus. Bei einem Haus von 500.000,- € kommen so ca. 3.000,- € Monatsmiete zusammen. Das sind dann um die 7% und davon muss der Bauherr ja auch noch seine Tilgung abziehen und Unterhalt, Renovierung usw. tragen. Interessant wird es aber dann, wenn er es selbst gebaut hat und somit den Gewinn aus dem Selbstbau vor scih hinschieben kann und dadurch Steuern spart. Dazu kann er in den ersten Jahren die Wertminderung "degressiv" abschreiben, also mit höheren Anteilen in den ersten Jahren. ...und wenn er das nicht zu oft macht, kann er dass Haus dann auch noch ohne Gewinnsteuern nach der erhöhten Abschreibung verkaufen. Die Sperrfrist verkürzt sich, wenn er ein Jahr selbst in dem Haus gewohnt hat.
Im Grund kann ein findiger Handwerker so seine Schwarzarbeit legalisieren. Wenn ein Mauerer z. B. sein Haus selbst baut, spart er bestimmt um die 50,- € je Arbeitstunde, die er zahlen müßte. (selbst arbeitet er ja sicher schneller oder besser als in der Firma) Dafür setzt er seine Arbeitsstunde ein, für die er in seiner Firma netto vielleicht nur 12€ bekommt. 50- 60% vom Hausbau sind Lohnkosten. bei einem Haus von 250.000€ kommen so leicht 100.000,- € zusammen. für die müsste er sicher über 40% Abzüge an Steuern oder Sozialversicherung zahlen.. Vielleicht sogar 60%.
Deswegen habe ich keinen Job....
Muss Dir nicht leid tun.. ich bin seit 1983 ohne Job und DAS macht Freude. Mal ein Haus in den Bergen bauen, dann mal am Gardasee oder bei Bergamo, jetzt möchte ich mal in Kroatien.. Zum Start brauchst Du Eigenkapital und jetzt erst recht, weil die Bänkster sitzen drauf.. Versuche mal mit wenig Geld ein kleines Haus zu ersteigern, renoviere- wenn Du drin wohnst, und verkaufe, wenn es fertig ist -- ohne Gewinnsteuern. Dann steigt Deine Bonität. Du kannst üben. Das erste Haus ist ohnehin nicht das Beste. bei mir wird es jetzt Nr. 12...
Oder bau vorerst eine Doppelhaushälfte. Ein ganz kleines Grundstück, wo zwei Häuser drauf passen. Eine Hälfte verkaufst Du mit Außenputz und Fenster. Mußt halt schauen, dass er nicht soviel zahlt (z. B. dafür die Erschließung übernimmt.)
Durch die Teilung von einem kleinen Grundstück steigt der Wert von beiden Hälften..und bei "fassadenfertig" sind auch Deine Risiken gering.
Ich würde mit dann einen Bauunternehmer für beide Hälften suchen, der zwei verschiedene Preis macht... Der Käufer zahlt dann den Preis mit Deinem Gewinn und Du zahlst dann ... verflucht... darf man weiterschreiben?!? ...
... lehn dich leber nicht zu weit aus dem fenster, man weiß ja nicht, wer hier alles mitliest, vielleicht das finanzamt ;)
Mit dem doppelhaus das finde ich eine gute idee, unser nachbargrundstück steht leer und soll seit jahren bebaut werden, nie ist was draus geworden bis jetzt ein makler zugeschlagen hat und es kurzerhand durch zwei teilen will. Das scheint ökonomisch sinnvoll zu sein, ich ärgere mich nur, dass ich nicht selbst auf die idee gekommen bin und nicht genügend kleingeld habe...
Liegt im raum Dresden, vielleicht was zum probieren? reinhard-l@gmx.li
Ich denke eher, dass du deswegen keinen Job hast, weil du kontinuirlich so einen Mist verzapfst. Bitte vorsichtig, wenn man mit Begriffen hantiert die man nicht wirklich kennt und dabei Halbwissen mit Falschinformation vermischt.
jungs, bloß kein streit........
aber eine frage habe ich noch.
ich könnte aktuell ne wohnung kaufen die vermietet ist für 28.000 Euro! Mieteinahmen im Jahr ca. 4.000 Euro. Ich bin am überlegen Sie zu kaufen und dann vom Mieter den Darlehen abbezahlen zu lassen. sagen wir mal auf 8 jahre. Wenn das Darlehen dann abbezahlt ist, welches zu 100% vom Mieter abbezahlt worden ist, dann möchte ich die Wohnung für sagen wir mal 25.000 Euro wieder verkaufen und habe somit Geld verdient ohne groß was zu machen. Vorraussetzung ist natürlich das der Mieter bleibt!
Kann diese Rechnung aufgehen? bzw. was beachte ich an meiner Rechnung nicht?
Sorry für manche werden diese Fragen sicherlich lächerlich sein, aber ich bin erst 21 Jahre und kenne mich überhaupt nicht mit dem thema aus und bevor ich eine Entscheidung treffe, hole ich mir immer erstmal rat.
Auf den Kommentar gehe ich nur insoweit ein: Wenn ich einen Job suche, habe ich gleich einen. Zur Ergänzung: Ich habe noch nie Sozialhilfe o.ä. gebraucht und Kommentarmöglichkeiten bieten eine reele Chance, Schieflagen zu ergänzen oder eigene - bessere - Vorschläge zu unterbreiten.
zur Rechnung 28.000,- : 4000 = die 7- Fach Jahresmiete. Das dürfte ein Supergeschäft werden. Das ergibt eine Rendite von über 14% und bei derzeitiger Fianzierung mit 3 - 4% pro Jahr kannst du schon ohne zinsersparnis in 10 Jahren getilgt haben. So eine Hütte würde ich niemals verkaufen.
Die Bank wird zumindest Eigenkapital in Höhe der Nebenkosten für den Kauf erwarten wie Notargebühren, Grunderwerbsteuer usw. (Das schmälert ja auch Deine Rendite und ohne zusätzliche eigene Einnahmen wird Dir auch keine Bank Geld geben. (Es gibt Kreditmöglichkeiten von bis zu 3.000,- € aus der Schweiz, die man unkompliziert bekommt.) und dann vielleicht auch andere Finazierung, aber wo nichts ist, wird es schwierig.
Ich möchte nicht weiter angefeindet werden und nicht weiter ausbreiten, komm als Freund rüber, dann gibt es andere Möglichkeiten. Mein erstes Haus habe ich in der Ausbildung selbst gebaut und nach 3 oder 4 jahren über 100.000,- DM cash und legal steuerfrei gehabt.Ich war 25 Jahre alt und hatte Frau und ein Kind.
Wenn Du Dir mit 21 Jahren solche Gedanken machst, bist Du auf dem richtigen weg! Ich will Dir nichts Böses und ich will Dir beileibe nichts verkaufen, Das hast DU offensichtlich auch verstanden.
Viele Glück!!!
Vieles ist möglich.
... keine anhnung, warum sk8 so bissige kommentare schreibt. Ich halte es für schwierig heutzutage mit 21 j. in das geschäft einzusteigen, um so besser, wenn sich eine solche chance eröffnet. Du musst schauen, wo der haken an der sache ist: 4.000 euro jahresmiete (ohne nebenkosten versteht sich) scheint eine kleine, preiswerte wohnung zu sein. Ist die lage ganz schlecht? Das haus baufällig? Neben einer lande- oder autobahn? Sind schulden drauf? Wenn das alles ok ist, kannst du ein geschäft machen. Du musst auch keine 10-jährige zinsbindung eingehen, 5 gehen auch oder ein teil ganz ohne. Ganz ohne eigenkapital geht es nicht, das musst du zusammenkratzen...
Das größte problem sehe ich darin, eine bank zu finden, die das finanziert. Die wollen sicherheiten sehen, einen gutbezahlten job, am besten eine vorhersehbare beamtenlaufbahn... Andererseits ist es keine riesensumme (siehe Herrn Wulff, der borgt sich schnell mal 500.000 und zahlt sie in kurzer zeit zurück). Vielleicht wirst du im bekannten-, verwandten oder freundeskreis fündig und hast mehr erfolg.
Viel Glück!
Mit zwei Banken könnte man es bei der relativ kleinen Summe riskieren. Eine Auslandsbank für den Eigenkapitalersatz und eine örtliche für die Finazierung.
Bei Selbstnutzung verkürzt sich die Spekulationsfrist..
Ich finde die giftigen Kommentare auch nicht förderlich.
Für so etwas muss man Probleme haben.. Mit ein wenig Selbstbewußtsein lässt man sich dadurch nicht in die Seele scheißen.. Wir haben einen Jungen Freund, der wie ein Unternehmer denkt. Solche Leute braucht das Land!!
Der Bauunternehmer plant die Häuser, sucht sich evtl. vorab Käufer, daraufhin bekommt er von der Bank den Baukredit vorgestreckt, gleichzeitig lotst er den Interesenten zu seiner Bank. Damit dieser dort seinen Kredit aufnimmt.
Es gibt unzählige Variationen.
Ein Haus bauen, dann mit Gewinn verkaufen, dann zwei bauen, usw. :-)))
BT, GU , und BU arbeiten fast immer mit sog. variablen Darlehen. Das sind im Prinzip normale Annuitätendarlehen, nur ohne Tilgung und ohne Zinsbindung. Der Vorteil hierbei ist, dass man diesen Kredit jederzeit erhöhen oder verringern kann, bei Verkauf der Immobilie fallen keine Vorfälligkeitsentschädigungen an, wenn sich der Bau verzögert muss man keine Vorschusszinsen zahlen und die Zinsen sind niedriger als bei jeder anderen Darlehensart.
Es sind die gleichen variablen Darlehen wie sie auch Privatpersonen bekommen können. Allerdings können und/oder wollen Privatpersonen meist nicht das Risiko der fehlenden Zinsbindung eingehen.
Weiter unten sehe ich Dein Alter,
Beantrage doch mal die Maklerzulassung und mache Dich als Makler selbständig, indem 'Du mit einem erfahrenen Makler zusammen arbeitest. Dann ist der Schr5itt zum Bauträger auch nicht mehr weit und Du lernst und verdienst möglicherweise noch Geld dazu. Später kannst Du vielleicht bei einem Bauträger den Baustellenverkauf mit unterstützen.
Dann weißt Du Wenigsten, wo Du lernen und Geld sparen kannst.
Der "Deutsche Bauträgergruß" sind drei Finger der rechten Hand hochgezeigt... und das soll den Offenbarungseid oder die Eidesstattliche Versicherung andeuten. Etwas Wahres ist dran.
Na klar. Die Kunst ist halt nur, bilklig zu bauen und teuer zu verkaufen. Und wenn es nicht klappt muss ein Strohmann für die Insolvenz gerade stehen. So wurden schon ganze Vermögen verzockt!!
ja, das geht eine Weile gut und dann stehen die Geprellten im Regen..
vielen dank für eure antworten. Danke Energeizer. Deine war sehr professionell und du scheinst vom fach zu sein. TUt mir auch leid das du zur zeit ohne job bist.
Genau das hatte ich vor. ein großes Objekt zu bauen auf drei etagen. die dritte sollte für mich privat sein quasi ein penthouse. die unteren zwei aufgeteilt in 4 wohnung sollten vermietet werden. kosten ca. 400.000 Euro! ist die frage ob die bank sowas finanzieren würde ohne großen Eigenkapital.