WEG -Verwaltungsbeirat zu Belegprüfung verhindert?
Wir sind eine 4-Einheiten-WEG und haben nur einen Verwaltungsbeirat. Dieser ist wegen Langzeiturlaub verhindert die Rechnungsprüfung vorzunehmen.
Sollte der Verwaltungsbeirat rechtzeitig einen anderen Eigentümer bevollmächtigen?
Kann ein anderer WEG-Eigentümer diese ohne Bevollmächtigung übernehmen?
7 Antworten
Oje, oje,...
angesichts einiger Antworten hier ein paar Richtigstellungen:
- Ein Verwaltungsbeirat soll, muss jedoch nicht aus drei Mitgliedern bestehen. Zwar steht im Gesetzestext, dass dieser aus drei Mitgliedern besteht, dies ist jedoch keineswegs zwingend, wie die Rechtssprechung regelmäßig bestätigt, sofern sachliche Gründe vorliegen. Bei einer WEG mit nur vier Eigentümern ist es sachlich gerechtfertigt auch weniger als drei Beiräte zu wählen.
- Ein Verwaltungsbeirat ist kein Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Daraus folgt, dass die Jahresabrechnung auch ohne eine Prüfung beschlossen werden kann. Und natürlich kann ein Verwaltungsbeirat sein Amt nicht übertragen.
- Jeder Wohnungseigentümer hat ein Einsichtsrecht in die Unterlagen der Verwaltung und kann, somit die Belege selbst prüfen. Dies ist an keine rechtlichen Vorbedingungen oder Voraussetzungen geknüpft.
- Der Verwalter schuldet einzig der Eigentümerversammlung Rechenschaft, die im Gegensatz zum Verwaltungsbeirat, ein Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft ist.
- Alle Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung sind grundsätzlich anfechtbar. Das Gericht hat dann zu prüfen, ob der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, sofern er nicht z. B. mangels Beschlusskompetenz, ohnehin nichtig ist.
Nein, natürlich nicht. Sinn und Zweck der Belegprüfung durch den Verwaltungsbeirat ist es lediglich, dass nicht jeder Wohnungseigentümer selbst die Belege prüft, was bei großen Gemeinschaften zu einem organisatorischen Chaos ausarten könnte , wenn 1.000 oder mehr Eigentümer die Belege einsehen wollen.
Leider teilte die Hausverwaltung mit, die Rechnungs/Belegprügung durch den Verwaltungsbeirat im Juli 2018 m u s s abgewartet werden. Ich konnte nirgends entnehmen, dass dies nicht so ist.
Wo ist zu diesem Thema etwas nachzulesen oder zu erfahren, da die Hausverwaltung heute erneut die Meinung vertritt: "Die Rechnungsprüfung kann ein Eigentümer der nicht Beirat ist nicht übernehmen".
P.S.
Es geht um die offizielle Rechnungsprüfung zur Beschlussfassung bei der Eigentümerversammlung ( Ich konnte dazu nichts ergoogeln :-) )
Seht das alles doch nicht so kompliziert an. 3 Beiräte bei einer vierer WEG, Schwachsinn, wenn auch das WEG was anderes sagt. Dann kann man aus jeder Beiratsstizung eine Versammlung machen. Sind ja beschlussfähig.
Bei 4 WE fallen ja nicht hunderte Belege an. Das kann man ja noch im Kopf rechnen. Macht eine Stunde vor der Versammlung alle drei anderen die Rechnungprüfung. Der Verwalter soll die Unterlagen in die Versammlung mitbringen. Dann ist die Sache kurz und schmerzlos erledigt.
Ich schicke den Beiräten vorweg immer die Kontoauszüge und Archivkonten (Kostenkonten etc.) als PDF-Datei. Und die Kopien der wichtigsten Rechnungen als PDF. So geht die RePrü immer zügig.
- Wie schon geschrieben: gesetzlich müssen es 3 sein. Das solltet ihr auf jeden Fall - pro Forma - nachholen und dabei den Stellvertreter gleich mit benennen. Neben der Prüfung ist der Verwalter i.d.R. nicht legitimiert, z.B. Arbeiten am Gebäude für die ETG abzunehmen. Das kann aber der Beirat tun - nach Freigabe durch die ETG.
- Der Beirat wird gewählt, einen Dritten einfach so "zu bevollmächtigen", geht m.E. nicht - ist aber auch nicht erforderlich (s.u.)
- Rechnungsprüfung: §29, Ziff.3 sagt aus: "(3) Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge sollen, bevor über sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden.", also nicht müssen. Insofern ist die Prüfung nicht auf den Beirat reduziert.
- Gleichwohl regelt die Rechtsprechung zum WEG: Das Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen ist grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben. Der gegen den Verwalter gerichtete Anspruch auf Auskunft zur Jahresabrechnung und zum Wirtschaftsplan steht allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich als unteilbare Leistung zu. Erst wenn die Wohnungseigentümer davon trotz Verlangens eines einzelnen Eigentümers keinen Gebrauch machen, kann dieser allein die Auskunft verlangen. Außerdem besteht ein Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers dann, wenn sich das Auskunftsverlangen auf Angelegenheiten bezieht, die ausschließlich ihn betreffen (BGH, Urteil v. 11.2.2011, V ZR 66/10).
- Bevollmächtigung eines Eigentümers geht also nur wie in Punkt 5 beschrieben oder, damit ihr Handlungsfähig bleibt, direkt unter den Eigentümern über ein Umlaufverfahren.
- Alternativ könnt ihr als TOP2 einen neuen Beirat wählen und dann eine Pause in der ETV einführen, in der die Zahlen geprüft werden. Gerne wird verwiesen, dass keine Pause möglich ist. Das ist so nicht richtig, wenn sich Verwalter und Eigentümer im Vorfeld einig sind und die Gesamtdauer der ETV nicht unzumutbar wird.
Weil es noch diskutiert wurde zum Thema "nicht 3 Beiräte":
BGH Karlsruhe, AZ: V ZR 126/09, 05.02.2010
Eine von § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG abweichende Besetzung des Verwaltungsbeirats entspricht nur dann einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer dies durch eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 WEG geregelt haben oder aber der Wohnungseigentümergemeinschaft der Zahl der Beiratsmitglieder zur Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss zugewiesen haben (vgl. auch OLG Düsseldorf NJW-RR 1991, 594; KG NJW-RR 1989, 460; Bub, aaO).
2 Beiräte gehen - gesetzeswidrig - auch über z.B. die Gemeinschaftsordnung. Das ist zwar NICHT nichtig, aber anfechtbar.
Ihr solltet aber eine GemO haben.
Natürlich hat jeder ET das Recht in sämtliche Unterlagen der WEG beim Verwalter Einsicht zu nehmen und somit selber die Belegprüfung durchzuführen. Eine Bevollmächtigung durch den Beirat ist nicht nötig.
Richtig. Aber ist eine solche mögliche Belegprüfung durch einen Eigentümer (nicht Verwaltungsbeirat) für die Hausverwaltung und die WEG ausreichend um die (endgültige, geprüfte) Jahresabrechnung zu erstellen?
nochmal JA
.... nein, denn kein Verwalter muss sich prüfen lassen von einem Beirat. Er allein ist für die Jahresabrechnung zuständig und die Versammlung genehmigt (oder auch nicht), nicht ein Beirat!
Quatsch - die Belegprüfung wird grundsätzlich vor der Versammlung durchgeführt.Es kann jeder Eigentümer sein, der von der WEG bestimmt wird.
Günstig wäre es, wenn er etwas Ahnung von Buchhaltung hätte.
Anschließend wird die Jahresabrechnung durch die Hausverwaltung erstellt.
... oh, dieser Kennen schon wieder?
Hier geht es laut Kommentar um eine Abrechnung und ob der Verwalter diese vor einer Belegprüfung erstellen darf oder nicht. Natürlich darf er, denn er allein ist dafür ja zuständig.
Es geht konkret darum:
Kann ein Eigentümer der nicht Verwaltungsbeirat ist die Belegprüfung übernehmen, wenn diese der gewählte 1-Mann-Beirat monatelang nicht machen kann weil er sich im Langzeiturlaub befindet. Zwei "Nicht-Beiräte-Eigentümer" wünschen eine ETV und die Abrechnung wie allgemein üblich im April/Mai und nicht erst im Juli/August.
.... nein, denn ein Verwalter haftet, also lässt er sich nicht prüfen. Der ET kann einsehen, spätestens in der Versammlung.
Und einladen lassen darf ja eine Mehrheit von 25%, und zwei ET haben diese ja.
Ist eine Rechnungsprüfung nicht allgemein üblich?
Oder hab ich da was falsch verstanden?
.... ja, das macht aber ja der Verwalter, der ist zuständig und bezahlt sie ja auch.
Jetzt bin ich verwirrt. Der Verwalter macht die Rechnungs(Beleg)Prüfung und bezahlt diese?
.... die Rechnung.
Welche Rechnung bezahlt der Verwalter?
Die Belegprüfung/Rechnungsprüfung erfolgt in der Regel durch den ehrenamtlich tätigen Verwaltungsbeirat.
Zurück zum Thema. Muss diese Prüfung ausschließlich durch den Verwaltungsbeirat erfolgen, oder kann diese auch durch einen Eigentümer erfolgen, wenn der VBeirat (mehrere Monate) verhindert ist.
.... aber ihr habt doch gar keinen Beirat, bestehend aus drei ET und einem Vorsitzenden, und wenn es keinen gibt, kann es auch keine Prüfung geben, egal wie rum das Pferd nun gedreht wird.
Und was einer prüfen/sehen will, wenn ich ihm einen Bescheid/Rechnung der Versicherung oder den Wasserwerken zeige, bleibt mit verborgen.
Zudem stelle ich immer wieder fest, dass solche ET nicht einmal den Kontostand vom WEG-Konto mit dem aus der Abrechnung des Verwalters abgleichen können bzw. wissen, wozu das wichtig ist.
Das würde bedeuten:
a) Sollte eine WEG keinen Beirat haben dann gibt es keine Rechnungs-Belegprüfung durch die bzw. einen Eigentümer.
b) der Hausverwalter kann ohne vorherige Prüfung Abrechnungen erstellen (...und da es überall schwarze Schafe gibt ... nach belieben).
.... der Hausverwalter nicht, aber der Verwalter der WEG, und der ET kann einsehen, ob er richtig verteilt hat. Ob der seine Einsicht nun Prüfung nennt oder bla bla, ist dem Verwalter meist egal.
Ich rege an, die Salden 01.01. und 31.12. mit den Bankbelegen zu vergleichen, dann stimmt wenigstens schon einmal die Kasse!
Das Letztere betrifft ja gerade die Prüfung.
Zum anderen besteht ein Mißverständniß:
Hausverwalter oder Verwalter einer WEG ist für mich ein und das selbe. Einsicht oder Prüfung aber keineswegs.
Es ging um die Position des VERWALTUNGSBEIRATS und um die Frage ob nur dieser oder (ist dieser verhindert) auch ein anderer Eigentümer die Prüfung der (Haus)Verwalterunterlagen vornehmen muss, bzw. kann.
... ich lasse mich von einem ET nicht prüfen, was andere machen, ist mir egal.
Als Verwalter hafte ich allein, nicht der Eigentümer.
Es ist zwar nur eine Soll-Aussage im WoEigG § 29 (3); N.m.K aber allgemeine übliche Handhabung dass eine solche Prüfung erfolgt.
Nochmal kurz die Fragestellung: Wer soll oder kann bei Verhinderung des VERWALTUNGSBEIRATS die Prüfung vornehmen.
.... in "meinen" WEGen ist es so, wie ich es schreibe. Da prüft kein ET den Verwalter.
... vielleicht hilft Dir ja dieser Kommentar von Menzel:
Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter, § 29 Abs. 2 WEG.
Seine Aufgabe beschränkt sich grundsätzlich darauf, zur Vorbereitung der Eigentümerversammlung den Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegung und Kostenvoranschläge nach entsprechender Prüfung mit einer Stellungnahme zu versehen.
Damit endet die Befugnis und der Aufgabenbereich des Verwaltungsbeirates grundsätzlich schon.
Nach dem Gesetz stehen ihm keine eigenen Entscheidungsbefugnisse zu.
Der Beirat ist also lediglich ein Organ der Gemeinschaft, dessen Aufgabe sich darauf beschränkt, den Verwalter und die Vorbereitung der Eigentümerversammlung zu unterstützen.
Weitere Befugnisse stehen dem Beirat nicht zu, er ist damit auch nicht berechtigt, dem Verwalter Weisungen zu erteilen oder die Verwaltung ohne hierzu gesondert ermächtigt worden zu sein, zu kontrollieren.
--- "Seine Aufgabe beschränkt sich grundsätzlich darauf, zur Vorbereitung der Eigentümerversammlung den Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegung und Kostenvoranschläge nach entsprechender Prüfung mit einer Stellungnahme zu versehen." ---
Aus dem letzten Beitrag (Kommentar Menzel): ...nach entsprechender Prüfung... Davon, m. E. auch Rechnungsprüfung/Belegprüfung/Rechnungslegung genannt, war bisher die Rede ...nicht von Weisungen oder Kontrollen.
Und die Fragestellung war eine andere, worauf mehrfach hingewiesen wurde.
.... und warum gibst Du dann keine Ruhe, fängst sogar mit neuen Fragen eine neue Orgie an?
Ein Verwalter kann eine Versammlung auch abhalten im Dezember, wenn zu diesem Zeitpunkt. z.B. erst alle Belege vorliegen.
Und on Du da etwas hineinproduzierst, ist dem Verwalter egal. Wie soll denn auch ein ET eibe Rechnung über Abfallentsorgung prüfen? Will er etwa die Stadtwerke auseinandernehmen oder eine Versicherung oder die Wasserwerke?
, hier war's nur eine konkrete Frage, Klärungen und Nachfragen.
Jeder Eigentümer kann die Belegprüfung vornehmen - dazu braucht er keine Vollmacht vom Verwaltungsbeirat.
Gilt das auch für die offizielle Belegprüfung vor der Eigentümerversammlung, um diese durchführen zu können?
Ja
Was bitte hat denn eine Belegprüfung mit einer Versammlung zu tun? Als Verwalter lade ich ein und gut ist.
Nein.
Der Einzeleigentümer kann nur die Herausgabe SEINER Kosten verlangen >= (BGH, Urteil v. 11.2.2011, V ZR 66/10)
.... eben, und da ja alle gleich zu wuppen haben, reicht das auch völlig aus. Aber, das Urteil ist überholt, sogar Mieter haben Anspruch auf Einsicht in alle Kosten und Lasten des Hauses, auch in die nicht umlagefähigen.
Ich kenne nur letztendlich gleichlautende z.B. vom LG Konstanz und OLG Bayer
Auf welches Urteil berufen Sie Sich? Lerne gerne dazu.
Und ja, auch Mieter haben Einsichtsrecht aber m.W. NICHT in die Jahresabrechnung der anderen Mieteinheiten.
.... doch doch, so jedefalls das Urteil gegen mich vom LG.
Beispiel:
Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen einer WEGVeröffentlicht am 10. Mai 2016 von Maxim Galsterer
Gibt’s es einen Rechtsanspruch eines jeden Eigentümers zur Einsichtnahme in sämtliche Unterlagen von Wohnungseigentümergemeinschaften?
Ja, Jedem einzelnen Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) steht das individuelle Recht zu, sämtliche Verwaltungsunterlagen einer Gemeinschaft uneingeschränkt einzusehen.
Eigentümer einer Gemeinschaft bilden keine anonyme Einheit in dieser Gemeinschaft sondern eine Solidargemeinschaft.
Alle Eigentümer haben jederzeit (zu den üblichen Bürozeiten der Verwaltung oder bei HVeasy24, 24 Stunden/ 365 Tage) das Recht uneingeschränkt alle Unterlagen, Belege usw. einer Gemeinschaft einzusehen.
Solche Unterlagen können von großem Interesse für einzelne Eigentümer sein. Z.B. bei einem Verkauf oder bei der Vermietung einer Wohnung. Hier werden oft Beschlussprotokolle, der letzten Jahre, Beschlusssammlungen gem. § 24 Abs. 7 WEG, Abrechnungen, Wirtschaftspläne, Teilungserklärung, Energieausweise, Versicherungsnachweise usw. benötigt. Selbst eventuelle Kaufinteressenten einer Wohnung müssen sich vor dem Kauf über solche Dinge informieren können.
... Auszug aus Deinem Link, lesen sollte man schon können:
Jeder Wohnungseigentümer habe zwar nach §§ 675, 666 BGB i. V. m. dem Verwaltervertrag einen Anspruch auf Gewährung von Einsicht in sämtliche Verwalterunterlagen. Dieses Einsichtsrecht bestehe auch nach der bestandskräftigen Genehmigung der Abrechnung (also nach unangefochtener Beschlussfassung der Jahresabrechnung) und sogar nach der Entlastung des Verwalters fort. Es unterliege keinen weiteren Voraussetzungen und bedürfe nicht der Ermächtigung durch die übrigen Wohnungseigentümer. Damit sei das Einsichtsrecht nur durch das Schikaneverbot (§ 226 BGB) und durch das Verbot des rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) begrenzt.Dieses Einsichtsrecht sei jedoch am Geschäftssitz des Verwalters auszuüben
Danke für die Aufklärung :-)
Ich habe das sehr wohl gelesen, beziehe das aber nach wie vor auf die einzelnen Unterlagen der Gemeinschaft, was in Deinem ersten Kommentar mit dem LG-Urteil ja bestätigt ist (also insbesondere Beschlussfassung, usw.).
Ich kann - auch in Verbindung mit 666 BGB - aber keinen Anspruch auf die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan zur Prüfung erkennen. Auf die einzelnen Dokumente geht das sicher (hatte ich glaube ich auch so geschrieben). Frage war ja aber, ob ein Eigentümer OHNE weitere Organisation den im Urlaub befindlichen Beirat einfach so ersetzen und die Prüfung vornehmen kann.
Und wo bliebe dann die Abgrenzung zu Geschäftsvorgängen in Sondereigentum?
.... laut Frage geht es um einen Beirat, ob dieser einen Vertreter bevollmächtigen muss für eine Prüfung.
.... laut Kommentar geht es darum, ob ein Verwalter ein Abrechnung erstellen darf, obwohl noch keine Prüfung erfolgte.
Beides habe ich umfangreich belegt, m.E. nach.
Die dritte Baustelle ist die Einsichtnahme. Und da darf jeder Eigentümer und jeder Mieter die kompletten Unterlagen der WEG einsehen, beim Verwalter.
Gibt es wohnungsbezogene Kosten und Lasten wie z.B. die Grundsteuer, haben die Mit-ET meinem Mieter über diese Unterlagen/Bescheide eine Einsichtnahme zu ermöglichen, so jedefalls meine Niederlage mit viel Lehrgeld im AG und LG.
Ich lerne !
Es macht aber für mich keinen Sinn (Deine Urteil im allgemeinen - und ich glaube das schon), denn warum sollte dann noch ein Beirat für die Prüfung gewählt werden, der zudem auch noch gegenüber den Miteigentümern haftet? Das würde §39 WEG ja ad absurdum führen. Dann soll doch jeder Eigentümer die Prüfung machen und ein Beirat wäre obsolet. Ein Haftungsausschluss ist ja pauschal auch nicht möglich.
.... so ist es, ich benötigen keinen Beirat und in meinen 12 WEGen gibt es den auch nur einmal, weil neue Käufer diesen für wichtig halten. Jetzt haben sie drei ganz wichtige ET, aber vergessen, einen Vorsitzenden zu bestellen.
Mal sehen, wie es ausgeht.
Ich unterscheide da. In einer 32WEG "auf dem Dorf" bin ich nicht im Beirat, denn dort ist jede Sekunde Arbeit umsonst. In einer 8erWEG in Leipzig bin ich aktiv, da sonst nur baufremde Investoren sind und ich als Beirat einen bessern Einfluss auf die Investitionen und damit die Verwaltung habe.
.... meine Hütten sind in Leipzig!
Ich werde das Thema mit Einsicht auch in die Sondereigentumskosten mal mit unserem Anwalt durchgehen. Wenn unkontrolliert ein andere Eigentümer oder Mieter das einsehen darf, dann brauchen wir auch keinen Datenschutz.
... so ist es teilweise. Rechnungen der WEG darf ja ein ET auch einsehen, alle. Und das, obwohl diese nicht an ihn gerichtet wurden.
Er darf sogar die Grundsteuerbescheide seiner Miteigentümer einsehen, so das LG in einem meiner verlorenen Verfahren, ich hatte diese nicht!
Vielen Dank für die Richtigstellungen und Informationen Immofachwirt.
Die Rechnungs-/Belegprüfung muss also nicht von einem der Verwaltungsbeiräte erfolgen, um die Eigentümerversammlung einzuberufen.