Wasserschaden im Gemeinschaftseigentum richtet Schaden im Sondereigentum an: Wer zahlt?
Ist natürlich eine vertrackte Angelegenheit. In einer von mir vermieteten Wohnung dringen durch ein undichtes Regenwasserfallrohr geringe Mengen Wasser ins innere der Wohnung ein, mittlerweile zeigt sich Feuchtigkeit an der Deckentapete, allerdings eben nicht viel.
Ich hab das Problem bei der Hausverwaltung angesprochen und diese haben einen Handwerker geschickt. Das Problem ist, dass der Defekt an einer Stelle liegt, an die man nicht ohne weiteres rankommt. EDIT: Ich hatte noch vergessen dazuzuschreiben, dass keine Handwerkerfirma bisher dazu bereit war, den Schaden zu reparieren. Laut Handwerker befindet sich keine Kunststoffummantelung am Durchgang der Betonplatte. Ohne massiven Aufwand scheint man daran nichts ändern zu können, und kleinere "Improvisationen" möchte keine Handwerkerfirma vornehmen, da sie nicht in die Gewährleistungspflicht genommen werden wollen. EDIT ENDE Es ist bereits eine Sanierung der Außenfassade im Gange, die auf meiner Seite aber erst in 3-4 Jahren ankommen wird. Bis dahin muss ich sozusagen mit dem Schaden, der bei mir Schaden anrichtet, leben. Laut Hausverwaltung kommt für diese Schäden nicht die Gemeinschaft auf.
Ich nehme mal an, das würde ein Fall für den Rechtsanwalt werden, wenn ich das nicht hinnehmen will... Ob sich der lohnen würde weiß ich allerdings nicht, es ist jetzt ja kein richtiger Leitungswasserrohrbruch oder ähnliches. Evtl. kann durch kleinere Reparaturen Schadensbegrenzung betrieben werden bis zur Sanierung, und dann hat sich die Sache eh.
Trotzdem wollte ich mal fragen, ob jemand mit sowas bzw. vergleichbarem Erfahrungen gemacht hat und vielleicht ein paar Tipps geben kann. Ich bin natürlich mit der Hausverwaltung in Kontakt und versuche das ganze abzuklären soweit möglich, allerdings sieht es so aus, als müsste ich Teile des Vorgehens wie etwa den Umgang mit den bis dahin entstehenden Schäden an der Decke/den Wänden selbst in die Hand nehmen, und mit sowas hab ich ehrlich gesagt nur wenig Erfahrung...
2 Antworten
Aus Reflex würde man sagen, klar muss die WEG zahlen. Aber da es sich um einen Konstruktionsmangel handelt, für den die WEG auch nichts kann, muss die WEG den Schaden wohl nicht übernehmen. Jetzt gäbe es evtl. noch die Möglichkeit an den damaligen Bauträger heranzuteten. Handelt es sich nämlich um einen verdeckten Sachmangel, der auf eine von vorneherein falsche Ausführung basiert, gibt es keine Verjährungsfrist. Ob das Sinn macht bei einem jahrzehnten alten Haus ist eine andere Sache.
In einer von mir vermieteten Wohnung dringen durch ein undichtes
Regenwasserfallrohr geringe Mengen Wasser ins innere der Wohnung ein,
mittlerweile zeigt sich Feuchtigkeit an der Deckentapete, allerdings
eben nicht viel.
Sofern es sich bei dem Fallrohr um einen Teil der Regenwasserabführung des Hausdaches handelt, ist das Rohr Gemeinschaftseigentum. Anders sähe es ggfs. aus, käme das Rohr von einem weiteren Sondereigentum (etwa einer separaten Dachterrasse).
Ich hab das Problem bei der Hausverwaltung angesprochen und diese haben
einen Handwerker geschickt. Das Problem ist, dass der Defekt an einer
Stelle liegt, an die man nicht ohne weiteres rankommt.
Das ist aber das Problem der WEG, nicht des einzelnen Eigentümers.
Es ist bereits eine Sanierung der Außenfassade im Gange, die auf meiner Seite aber erst in 3-4 Jahren ankommen wird. Bis dahin muss ich sozusagen mit dem Schaden, der bei mir Schaden anrichtet, leben.
Das ist völliger Unsinn - wer behauptet denn so etwas? Selbstverständlich ist die WEG verpflichtet, unverzüglich die notwendigen Schritte einzuleiten, um weitere Schäden zu verhindern bzw. die Ursache zu beheben. Du musst dies allerdings ebenfalls unverzüglich auch in Schriftform bei der WEG anmelden, und ggfs. eine WEG-Versammlung hierzu einfordern, falls die Arbeiten je nach TE respektive Verwaltervertrag einen förmlichen Beschluss benötigen (siehe dazu auch §§ 21, 23 Abs. 1, 25 Abs. 1 WEG).
Laut Hausverwaltung kommt für diese Schäden nicht die Gemeinschaft auf.
Sofern kein Verschulden der WEG vorliegt, sind in der Tat die am Sondereigentum entstandenen Schäden nicht der WEG anzulasten, sondern durch den Sondereigentümer selbst zu tragen (Siehe u.a.
BGH, Urteil vom 21.05.2010, Az.: VR 10/10). Das ist aber kein Freibreif dafür, untätig zu bleiben. Denn damit macht sich die WEG respektive der Verwalter dir gegenüber haftbar. Siehe dazu u..a. OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.01.1985, Az.: 20 W 94/84
-> Anwalt. Und zwar schnell.
Ich hatte noch vergessen dazuzuschreiben, dass keine Handwerkerfirma
bisher dazu bereit war, den Schaden zu reparieren. Laut Handwerker
befindet sich keine Kunststoffummantelung am Durchgang der Betonplatte.
Ohne massiven Aufwand scheint man daran nichts ändern zu können, und
kleinere Reparaturen möchte keine Handwerkerfirma vornehmen, da
sie nicht in die Gewährleistungspflicht genommen werden wollen.
Also unternommen hat die Hausverwaltung schon etwas, das Problem ist eben denke ich, dass der Kostenpunkt für eine zuverlässige Reparatur ausserhalb der ohnehin bereits laufenden Generalsanierung der Aussenfassade sehr hoch wäre. Vielleicht ist es sogar unmöglich, daran etwas zu reparieren ohne die halbe Wand rauszureißen, wo man dann ja sozusagen gleich mit der Sanierung weitermachen könnte/müsste xD
Die einzige Möglichkeit sähe ich daher noch darin, auf eine Änderung des Sanierungsplans hinzuarbeiten, so dass "meine Seite" früher drankommt (das habe ich auch heute in einer Mail an die HV angesprochen, warte da also auf Antwort).
Ob das überhaupt so ohne weiteres geht weiß ich nicht, eine WEG Versammlung wirds auf jeden Fall brauchen das ist schon klar, aber wenn so eine Abänderung des Sanierungsplans mit erhöhten Kosten verbunden wäre (ich weiß ja nicht, was für Erfordernisse so eine Sanierung hat...) glaube ich nicht, dass die WEG da freiwillig zustimmen wird.
Alles in allem scheint der Wasserschaden nicht groß zu sein,
denn tatsächlich besteht er schon seit über einem Jahr und erst seit Juli 2016
zeigten sich nach und nach kleinere Durchfeuchtungen an der Wohnzimmerdecke.
Dass mir der Wasserschaden erst vor kurzem durch eine direkte Mail des Mieters
bekannt wurde liegt daran, dass für den Großteil des Jahres 2016 der
Ansprechpartner für die Mieter noch ein bezahlter Dritter aus der Zeit meiner
Großeltern war, der selbst in dem Mehrparteienhaus lebt und von meinen
Großeltern eine Verwaltungsvollmacht erhalten hatte. Meine Großeltern hatten im
Grunde einfach keine Lust, sich selbst um die Belange vor Ort zu kümmern und
hatten deshalb jemand anderen damit beauftragt. Dieser hatte sich auch um die
Angelegenheit gekümmert, wie ich an dem Schriftverkehr, der mir vom Mieter
mittlerweile zugesendet wurde, erkennen kann. Allerdings hat er die Sache wohl
eher halbherzig gemacht und mich nicht weiter über dieses Problem informiert.
Die HV hatte wohl schon im Sommer 2016 versucht eine Firma mit der Behebung des
Schadens zu beauftragen, scheiterte damit aber auch damals schon, wie mir die
HV jetzt eben mitgeteilt hat. Hier muss noch dazugesagt werden, dass die
derzeitige HV erst seit 2016 tätig ist, die alte HV musste ersetzt werden, da
diese ihren Pflichten nicht mehr nachkam. Dieser Wechsel führte auch zu
Verzögerungen bei der erstmaligen Bearbeitung des Problems durch die neue HV ab
2016, deshalb wurde der Schaden durch Handwerker wohl erst im Sommer 2016
begutachtet und nicht schon früher. Mir wurde die Wohnung erst mit Beginn 2016
vererbt.
Die letzte Möglichkeit wäre dann noch, wahrscheinlich mit Anwalt drauf zu bestehen, dass die WEG die Kosten für die so entstehenden Schäden in meiner Wohnung übernimmt.
Ich tu mich da schwer das einzuschätzen, ich hab keinen Rechtsschutz und wenn das schiefgeht bleib ich auf weiteren Kosten sitzen.
Letztlich bleibt es dabei, dass schlicht kein Handwerksbetrieb die provisorischen Reparaturarbeiten an dem Fallrohr durchführen will, weil nicht gewährleistet werden kann, dass die Stelle damit auch wirklich abgedichtet wird.
Damit kann man der WEG schonmal keine Untätigkeit mehr anlasten.
Ok, habe gerade die Antwort von der HV erhalten.
Es handelt sich um einen sogenannten Zufallsschaden:
http://www.fibucom.com/instandhaltungen/1129-kein-ersatz-bei-schaeden-am-sondereigentums-durch-maengel-am-gemeinschaftseigentum.html
Die Sanierung meiner Seite kann nicht vorgezogen werden, da die Mängel im Vergleich zu anderen Mängeln, die im Zuge der Sanierungsarbeiten behoben werden müssen, als gering einzustufen sind.
Es hat sich in den letzten Jahren allgemein im Haus ein gehöriger Instandhaltungsrückstand gebildet, nicht zuletzt verursacht durch die vorherige HV, die entsprechende Maßnahmen nicht eingeleitet hat und nicht zuletzt auch deshalb ersetzt wurde (ist eine längere Geschichte mit denen, spielt hierfür aber keine Rolle mehr).
Deshalb wird sich da nicht viel tun.
Die HV hat mir aber auch mitgeteilt, dass kommende Woche im Keller des Hauses Reparaturarbeiten durchgeführt werden von einer Firma, die den Sachverhalt in meiner Wohnung bereits kennt (hat den Schaden damals besichtigt).
Scheinbar haben die sich jetzt wohl dazu bereit erklärt, nach einer Lösung für das Problem zu suchen, so dass ein weiterer Eintritt von Feuchtigkeit in die Wohnung verhindert wird. Eine Garantie für den Erfolg einer solchen "notmaßnahme" gibt es allerdings nicht.
Dürfte aber trotzdem besser sein als einfach nichts zu tun, und wenns dann wenigstens die paar Jahre bis zur Sanierung hält reichts ja schon...