Wann darf der neue Eigentümer kündigen?
Ich verkaufe jetzt ein Mehrfamilienhaus (4 Wohnungen zwischen 45 und 54 Quadratmeter.) dazu mit einer Gaststätte im EG. Die Gaststätte wurde jetzt neu verpachtet und die Pächter möchten das Haus jetzt kaufen. Eine kleine Wohnung im Haus (2 Zimmer) wurde jetzt kürzfristig frei und so wohnen die Pächter der Gaststätte mit im Haus. Nun, diese neuen Käufer sind eine große Familie (2 erwachsene Kinder, Tanten /Ohnkel usw). Die Mieter im Haus befürchten, das sie nach dem Kauf eine Kündigung bekommen, wegen Eigenbedarf.. 2 Mietparteien wohnen jetzt schon 10 und 14 Jahre im Haus.Alle anderen seit 2 Jahren. Wie sieht es da mit Kündigungen aus? Kann der neue Eigentümer den Leuten im Haus sofort wegen Eigenbedarf kündigen?
4 Antworten
Der neue Eigentümer kann nach der Grundbucheintragung mit Eigenbedarf kündigen. Der Pachtvertrag der Gaststätte hat damit nichts zu tun. Falls eine der Wohnungen vertraglich zur Gaststätte gehört, ist diese ebenfalls nicht kündbar
9 Monate zum Monatsende
Die Mieter im Haus befürchten, das sie nach dem Kauf eine Kündigung bekommen, wegen Eigenbedarf.
Zurecht: Und wenn dir so an den Mietverhältnissen deiner langjährigen Mietern gelegen ist, hättest du mit Ihnen einen Kündigungsverzicht vertraglich vereinbaren sollen, bevor der Kaufvertrag unterzeichnet wurde. An den wäre der Erwerber nämlich gebunden gewesen.
So kann er tatsächlich die unbefristete Verträge wegen Eigenbedarf mit gesetzlicher Frist, bei den beiden längjährigen Mietern beträgt die allerdings 9 Monate, geltend machen :-(
G imager761
Vertrag wurde noch nicht unterschrieben. Heute haben die potenziellen Käufer einen Architekten geschickt, der die einzelnen Wohnungen erst einmal in Augenschein nahm. In der Dachwohnung lebt ein Mann mitte 40 seit 14 Jahren. Er ist durch einen Autounfall zu 100% schwerbehindert. (Arm kaputt). Er kann laufen und seinen Alltag alleine bewältigen. Kann man ihm auch kündigen? Und in einer anderen Wohnung lebt eine Frau (56 Jahre) mit 19 jähriger Tochter, seit 10 Jahren. Die Frau lebt vom Amt, da sie krank war.
Hier könnte die soziale Härteklausel greifen, aber nur temporär.
Kann man ihm auch kündigen?
Ja. N.h.M. der Rechtsprechung sind Schwerbehinderung, langjähriges Mietverhältnis oder Sozialhilfebezug grds. keine Härtefallgründe. Man kann durchaus mit kaputtem Arm, 19-jähriger Tochter oder Zahlung vom Amt eine andere Wohnung mieten und in 9 Monaten auch finden...
In der Regel ab Eintragung im Grundbuch kann der neue Eigentümer Eigenbedarf anmelden.
Auch den Mietern die schon 10 Jahre und mehr in dem Haus wohnen? Wie lange könnte sich soetwas hinziehen?
§ 573 c BGB
Fristen der ordentlichen Kündigung
(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.
Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.
(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am Fünfzehnten eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Möglicherweise könnte ein Mieter das hinauszögern, z.B. weil ein hochschwangere Frau dort wohnt. Langfristig wird sich aber kein Mieter gegen berechtigten Eigenbedarf wehren können.
Erst nach Eintrag des Erwerbers im Grundbuch kann dieser wirksam wg. Eigenbedarf kündigen. Zu beachten ist die verlängerte KF, je nach Mietdauer. Der Behinderte kann Härte geltend machen und damit u. U. die Kündigung torpedieren.
Da noch nicht mal der Kaufvertrag unterschrieben ist, kann sich das Alles noch lange hinziehen bis eine formal korrekte EBK zugestellt sein wird.
Auch den Mietern die schon 10 Jahre und mehr in dem Haus wohnen? Wie lange könnte sich soetwas hinziehen?