Übergang Rückbaupflicht bei Kauf eines denkmalgeschützten Hauses?

Hallo,

ich würde mich grundsätzlich vor dem Kauf mit der zuständigen Behörde auseinandersetzen.Strafzahlungen werden wahrscheinlich nicht auf euch übergehen, aber Abriss oder Rückbau wird definitiv auf eure Kosten (als aktueller Besitzer) vorzunehmen sein, wenn die Behörde von ungenehmigten und/oder unerlaubten Um-/Anbauten erfährt! Natürlich könnt Ihr dann versuchen das Geld vom Vorbesitzer wieder einzuklagen............

Mir ist ein Fall bekannt, wo vom Vorbesitzer ein ehemaliger Stall ohne Genehmigung zu Wohnraum umgebaut wurde. Der neue Besitzer wollte von der Behörde genehmigte Umbauten vornehmen, wodurch alles aufflog. Nur mit viel Geld, Geduld und gutem Willen der Nachbarn (die einverstanden sein mussten) konnte er diese Klippe umschiffen.

Ich wünsche euch viel Erfolg bei eurem Vorhaben!

Ich hoffe meine Antwort ist hilfreich.

Viele Grüße

wir möchten ein Haus von 1900 mit Denkmalschutz kaufen.

Grundsätzlich sehr sinnvoll.

Der jetzige Eigentümer hat Änderungen vorgenommen ohne diese mit dem
Denkmalschutzamt abzustimmen. So wurde z.B. der mitgeschützte Vorgarten zum Parkplatz.

Schwarzbau. Ggfs. sogar strafrechtlich relevant.

Da wir ein paar Sanierungsmaßnahmen am Haus durchführen müssen, werden und wollen wir mit dem Amt Kontakt haben,

Das ist Pflicht, sofern das Objekt in die Liste eingetragen ist.

so dass auch die Veränderungen des bisherigen Eigentümers bekannt werden (könnten).

Darauf kann man wetten.

Die Sachbearbeiter kommen hier grundsätzlich nicht raus, aber wir möchten alles korrekt abwickeln. 

Dann muss der entsprechende Haftungsvorbehalt in den Kaufvertrag. Sonst zahlt ihr kauf, Renovirung und Rückbau.

Gehen die Rückbaupflicht und auch evtl. damit verbundene Strafzahlungengen an uns über?

Die Rückbaupflicht ja, die Strafe nein. Das gilt aber nur für den IST-Zustand bei Kauf. Alles, was ihr danach selbst illegal abändert, fällt auf euch zurück.

Macht es Sinn vor Kauf den Status Quo vom Amt überprüfen zu lassen, um keine bösen Überraschungen zu erleben oder hält man da besser die Füße still?

Auf jeden Fall würde ich dies mit einem auf Baurecht spezialisierten Anwalt besprechen. Grundsätzlich würde ich sowas immer vor Erwerb klären lassen, nur kann das natürlich auch dazu führen, dass der VK dann nicht mehr an euch verkaufen will.

.... zu unseren denkmalgeschützten Häusern kommt immer der Chef.

Merke: Wenn Du Hunger hast, gehe nicht zum Krümel, gehe zum Keks.

Und es wird also der volle Kaufpreis bezahlt und der Rückbau dann auch noch?

Wie die Sachbearbeiter eines Denkmalamtes kommen grundsätzlich nicht raus? Wer dokumentiert dann die erhaltenswerte Bauteile und kann Veränderungen beweisen? Na den Job möchte ich machen. 

Grundsätzlich geht mal alles an dich über, was du in deinem Kaufvertrag nicht ausschließt. Du kannst einen Haftungsausschluss aufnehmen, nur darfst du dich dann im Streitfall auch mit dem Verkäufer vor Gericht rum ärgern. 

Ich würde zu Punkt 2 tendieren, verbunden  mit dem Risiko, dass Verkäufer dann nicht an euch verkauft. Habe mit dem Amt aber noch keine Erfahrungen gesammelt..