Steuererklärung bei Vermietung durch zwei verschiedene Eigentümer

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zB A und B (nicht verheiratet/ nicht verwandt) im Grundbuch eingetragen sind. Das Objekt wird an C vermietet, müssen A und B bei eine Steuererklärung abgeben, wenn A zB einverstanden ist, dass nur B die Miete bekommt. Müssen beide Eigentümer Grundsteuer bezahlen, oder reicht es, wenn einer die Grundsteuer übernimmt.

Für das Haus wird EINE Steuererklärung gemacht, so ist es zumindest bei uns.

Wir haben 3/4 des Hauses und der Onkel 1/4 des Hauses und bei den einzelnen Posten wird dann auch so die Berechnung geführt. Wir tragen 3/4 der Kosten und bekommen 3/4 der Einnahmen.

Die gemeinsame Steuererklärung des Hauses geben wir unserem Steuerberater und der trägst dann die Sachen in Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ein.

Für das Finanzamt dürfte es denk ich ausreihen, wenn nur einer die Erklärung abgibt, da der andere ja auch keine Einnahmen erzielt.

Wer keine Mieteinnahmen hat muss auch keine versteuern.

MfG

Johnnymcmuff

Wer welche Rechnung zahlt ist irrelevant, es wird wohl eine Art GbR sein? Einer von beiden gibt die Erklärung ab. Der Steuerberater rechnet halt auf BEIDE. Grundsteuer zahlt nur einer; ebenfalls anfallende Reparaturen oder Ähnliches.

Es handelt sich zwischen A und B um eine "wilde Ehe", nur dass A einverstanden ist, dass B sich um die komplette Vermietung kümmert. Für das Finanzamt dürfte es denk ich ausreihen, wenn nur einer die Erklärung abgibt, da der andere ja auch keine Einnahmen erzielt.

@berkjkljkl

habe die gleiche Situation; Konto Objektbezogen; GbR, und es werden aus Vermietung und Verpachtung Einnahmen erzielt, auch Gewerblich. Es gibt eine Steuernummer und die Veranlagung am Jahresende wird durch den Steuerberater auf Beide gerechnet.

Derjenige der die Miete vereinnahmt, muss sie versteuern. Wer dabei im Grundbuch steht, interessiert das Finanzamt nicht. Die Grundsteuer hat damit überhaupt nichts zu tun.

Auch dem Mieter kann es egal sein, wer als Eigentümer im Grundbuch steht. Er zahlt an den, der im Mietvertrag steht.

Meine Antwort beruht nicht auf fachlichen Wissen, sondern beruht eher auf den reinen Menschenverstand.

Dem Finanzamt dürfte es völlig egal sein, wer die Steuern bezahlt. Entscheidend dürfte meiner Meinung nur sein, dass die geforderten Beträge fristgerecht beim Finanzamt eingehen und mehr interessiert das Finanzamt nicht.

Aber um auf der rechtlich sicheren Seite zu sein, macht es mehr Sinn die Frage direkt beim Finanzamt zu stellen, als sich hier auf Antworten zu verlassen, die Leute wie ich aus dem Bauch heraus beantworten.

Ich an Deiner Stelle mal auf einen Dir vorliegenden Steuerbescheid schauen, dann hast Du eventuell schon alle Daten, wie Steuernummer und Telefonnummer des zuständigen Finanzamtes zur Hand und hast in 5 Minuten einen korrekte Antwort.

Schönen Gruß
TheGrow

Im Steuerrecht wird der Grundbesitz dem wirtschaftlichen Eigentümer, nicht dem im Grundbuch eingetragenen bürgerlich-rechtlichen Eigentümer zugerechnet. Wirtschaftlicher Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung ist derjenige, der die tatsächliche Herrschaft über das Grundstück ausübt und andere Personen wirtschaftlich von der Einwirkung auf diesen Besitz ausschließen kann.

Gehört ein Gebäude oder eine Eigentumswohnung mehreren Eigentümern und wird vermietet, muss die Grundstücksgemeinschaft eine Feststellungserklärung beim Finanzamt abgeben, damit die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in einem Feststellungsbescheid auf die einzelnen Miteigentümer verteilt werden können.

Verteilen die Miteigentümer die Einnahmen bzw. die Aufwendungen abweichend von den Miteigentumsanteilen, ohne einen finanziellen Ausgleich vorzusehen, ändert sich an der steuerlichen Zuordnung der Einkünfte entsprechend den Miteigentumsanteilen nichts. Denn in diesem Fall geht das Finanzamt davon aus, dass zwischen den Miteigentümern aus persönlichen Gründen entsprechende Schenkungen stattgefunden haben. Diese sind einkommensteuerlich ohne Bedeutung.

Es gibt eine Lösung, die Einnahmen und/oder die Aufwendungen ohne Schenkung abweichend von den Miteigentumsanteilen zu verteilen: So muss das Finanzamt eine entsprechende Vereinbarung der Miteigentümer steuerlich anerkennen, wenn hierfür wirtschaftlich vernünftige Gründe vorliegen, die grundstücksbezogen sind (R 21.6 Satz 2 EStR 2008), und diese Abmachung auch tatsächlich durchgeführt wird (BFH-Urteil vom 7.10.1986, BStBl. 1987 II S. 322).

Dagegen wird die Vereinbarung einer abweichenden Verteilung insbesondere dann nicht anerkannt, wenn die persönlichen Beziehungen zwischen nahestehenden Personen, insbesondere Angehörigen, für diese Vereinbarung ausschlaggebend sind und/oder wenn entsprechende Vereinbarungen zwischen Fremden nicht denkbar sind (BFH-Urteil vom 7.10.1986, BStBl. 1987 II S. 322; BFH-Urteil vom 31.3.1992, BStBl. 1992 II S. 890).

Grundsteuer

Gehört ein Grundstück mehreren Personen, haften sämtliche Eigentümer gesamtschuldnerisch für die Grundsteuer, § 10 Abs. 3 GrStG . Die Gemeinde kann somit die Grundsteuer in voller Höhe bei einem Miteigentümer beitreiben, wenn beispielsweise die übrigen Eigentümer nicht zahlungsfähig sind.

Vielen Dank für Ihre Ausführungen.

Steht Ihrer Aussage nicht die Entscheidung FG NÜRNBERG 21.8.14, 6 K 197/14 entgegen?
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Für die Zurechnung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist nicht maßgebend, wem das zur Leistungserbringung verwendete Wirtschaftsgut zuzurechnen ist. Hierfür kommt es nämlich nicht entscheidend darauf an, ob der Steuerpflichtige rechtlicher oder wirtschaftlicher Eigentümer des Mietobjektes ist (BFH-Urteil vom 26.10.1971 VIII R 137/70, BStBl II 1972, 215; Schmidt/Kulosa, Einkommensteuergesetz, 33. Aufl., § 21 Rn. 31). Nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung ist vielmehr maßgebend, wer den Tatbestand der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwirklicht. (...)
Diesen Tatbestand verwirklicht derjenige, der die rechtliche oder tatsächliche Macht hat, eines der in § 21 Abs.1 EStG genannten Wirtschaftsgüter anderen entgeltlich auf Zeit zur Nutzung zu überlassen. Er muss Träger der Rechte und Pflichten aus einem Mietvertrag sein (BFH-Urteil vom 31.10.1989 IX R 216/84, BStBl II 1992, 506, m. w. N.).

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Außerdem frage ich mich was wirtschaftlich vernünftige Gründe sind, die grundstücksbezogen sind. Gibt es hierzu Beispiele? Im Prinzip wären solche Gründe ja immer entgeltlose Dienstleistungen im Zusammenhang mit dem Objekt, oder was sonst?

Es müsste so gesehen ja immer ausreichen, dass die vermietende Person sich halt allein um alles kümmert, alles bezahlt und regelt, was mit der Instandhaltung und Vermietung des Objektes zu tun hat, oder?


@morbide

Wirtschaftlicher Eigentümer eines Hauses oder einer
Wohnung ist derjenige, der die tatsächliche Herrschaft über das
Grundstück ausübt und andere Personen wirtschaftlich von der Einwirkung auf diesen Besitz ausschließen kann (§ 39 Abs. 2 AO) - dieser erhält ja, jedenfalls im Standardfall, auch die Miete...

Zu den wirtschaftlich vernünftigen Gründe gehört z. B. wenn ein Miteigentümer einen höheren Arbeitsaufwand mit der Verwaltung des Objekts hat und dieser dann weniger Einnhamen zugeteilt ehält; steuerrechtlich besonders geeignet ist das, wenn der andere keine weiteren zu versteuernden Einkünfte hätte...

Zu dem Einzelfall sollte ein Steuerberater hinzugezogen werden.

Steuererklärung als Vermieter - Mietnebenkosten in welchem Detail?

Hallo, ich besitze seit Ende (Mitte Dezember) 2015 eine Eigentumswohnung, die bereits vermietet war. Für 2015 wurde die Nebenkostenabrechnung noch komplett vom Vorbesitzer durchgeführt und ich hatte in der Steuererklärung lediglich die Kaufnebenkosten abgesetzt.

Die Steuererklärung für 2016 stellt sich nun aufgrund der Nebenkostenabrechnung um einiges komplizierter dar, wozu ich einige Fragen habe:

  • Wie detailliert ist die Nebenkostenabrechnung dem Finanzamt darzustellen? Die Abrechnung macht kein offiziell eingetragener, demnach "inoffizieller" Hausverwalter (einer der Eigentümer, der selbst in einer der drei Wohneinheiten des Hauses wohnt). Würde es ausreichen, diese Abrechnung (Excel-Format, ordentlich gegliedert) als Referenz anzuhängen, oder muss ich sämtliche Posten wie z.B. Müllabfuhr, Laubtonne, Abwasser mit Rechnungen belegen? Oder müssen ggfs. nur die nicht umlagefähigen Kosten, wie z.B. für Reparaturen/Material mit einer Rechnung belegt werden?

  • Ich erhalte die komplette Abrechnung vom Hausverwalter aufgrund der sehr späten Rechnung der Stadtwerke (allgemeine Beleuchtung, ..) erst gegen Ende Oktober, würde die Steuererklärung aber gern schon früher machen. Dies ist ja auch Pflicht, da mir ohne Steuerberater nur eine Fristverlängerung bis zum 30.09. gewährt wird. Gibt es daher eine Möglichkeit, wie ich die Steuererklärung ohne die noch fehlenden Posten bereits früher abgeben kann? Diese Variante würde ich auch einer "außerordentlichen Fristverlängerung" vorziehen, sofern mir eine solche gewährt werden könnte.

Vielen Dank schon mal im Voraus für alle hilfreichen Antworten :-)

Danke und Gruß, Daniel

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