Neuer Vermieter verlangt das ich meinen Keller tausche?
Hallo, ich wohne seit 12 Jahren in meiner Wohnung mit Keller ( steht im Mietvertrag) also dieser Keller wurde mir zu der Wohnug zugewiesen und den hatten die vorherigen Mieter auch! Nun wurde das Haus verkauft, die Wohnung unter mir saniert und ab März 2020 vermietet. Jetzt will der Vermieter, das ich meinen Keller räume und der neuen Mieterin übergebe (da sie sich von Ihren Mann getrennt hat und ein ganzes Haus räumen muß), so ungefähr sagte er es mir! Es ist auch noch ein großer Keller da der für diese Wohnung wäre bzw.war, den möchte aber der neue Vermieter selbst nutzen als Lagerraum ( für was auch immer?) !Er hat mir zwei andere Räume angeboten, wo ich aber meine Sachen nicht unterbringen kann weil sie viel zu klein sind!In meinen Keller habe ich auch Schränke, die ich abbauen müsste....... es wäre wahnsinnig viel Arbeit ( bin eine alleinstehende Frau mit 58 Jahren) Ist das Rechtens???? Danke schon mal im Vorraus für Ihre Antwort
7 Antworten
2 Fragen:
- Hast Du ggfs. einen Plan/Grundriss zum Mietvertrag, indem die Keller dargestellt sind?
- Wurde bei der Übergabe konkret der Keller mit ins Protokoll aufgenommen oder habt ihr davon Fotos?
- Hat Deine Wohnung eine Nummer (meist fortlaufend ab dem Erdgeschoss) und sind an den Kellern auch Nummern angebracht? Als Beispiel: Mieter 3 (1. OG rechts) hat den Keller 3.
Ansonsten mal ein kleiner Auszug aus www.anwalt.de:
Welches Kellerabteil gehört zur Wohnung?
Vielen Mietern ist aber nicht nur wichtig, dass sie überhaupt Anspruch auf einen Keller haben, sondern sie wünschen sich ein ganz bestimmtes Kellerabteil. Die Gründe hierfür können vielfältig sein. Vielleicht ist ein Keller etwas größer, in einem anderen Kellerraum sind die Lichtverhältnisse besser oder der Keller liegt ganz simpel näher an der eigenen Mietwohnung. Entscheidend für die Frage, welches Kellerabteil der Mieter erhält und ob er seinen Wunschkeller beanspruchen kann, ist wiederum der Mietvertrag. Ist im Mietvertrag nur allgemein die Rede davon, dass zur Wohnung auch ein Keller gehört, legt der Vermieter fest, welchen Keller der Mieter erhält. Er ist in diesem Fall lediglich verpflichtet, dem Mieter irgendeinen Kellerraum zur Verfügung zu stellen. Welcher Raum das ist, liegt in seinem Ermessen. Daher darf der Vermieter einem neuen Mieter einen beliebigen Kellerraum zuteilen und muss die Wünsche des Mieters nicht berücksichtigen. Mieter dürfen ihre Kellerräume auch nicht ohne Absprache mit dem Vermieter untereinander tauschen.
Etwas anders gilt hingegen, wenn der Mietvertrag nicht nur die pauschale Aussage beinhaltet, dass auch ein Keller mitvermietet wird, sondern weitere Details zur Lage und Größe des Kellers enthält. In diesem Fall schuldet der Vermieter nicht mehr irgendeinen Kellerraum, sondern diesen ganz bestimmten. Dafür reicht auch schon eine einfache mündliche Zusage bei der Wohnungsbesichtigung. Im Zweifel ist aber der Mieter in der Beweispflicht. Wer also Wert auf einen ganz bestimmten Kellerraum legt, sollte daher auch im Mietvertrag entsprechende Details aufnehmen.
Ist das Rechtens?
Ja. Dir ist mietvertraglich irgend "1 Keller", aber nicht dieser Raum unentengeltich zum Gebrauch überlassen. Dessen Nutzung darf der neue Vermieter widerrufen und anderweitig, auch sich selbst überlassen und dir ein anderes Kellerabteil zur Verfügung stellen.
Das Mietrecht kennt kein Gewohnheitsrecht. Das dein Keller schon vorher dieser Wohnung zugewiesen war, wäre also belanglos.
Der Vermieter schuldet auch keinen gleich großen, gar zwei, sondern "1 Keller", wenn die Größe im Mietvertrag unbestimmt wäre.
Insoweit schuldest du unter angemessener Fristsetzung vin 14 Tagen geräumte Rückgabe. Dass dafür ggf. Umzugshelfer engagiert werden müssten, wäre deine Sache, wollte der Vermieter hier nicht mitwirken.
G imager761
also dieser Keller wurde mir zu der Wohnug zugewiesen
Wer lesen kann ist klüger...
- Kannst Du das bitte mit einer eindeutigen Quelle belegen? Danke.
- Wir wissen ja, das Mietverträge auch mündlich sein können. Kann da nicht auch die mündliche Zuweisung des Kellers als Vertrag gelten.
- Mir wird doch nicht gesagt, nehmen sie irgendeinen freien Keller, sondern es wird mir ein bestimmter Keller zugewiesen und es ist daher doch nicht wie eine Parkmöglichkeit auf dem Hof, wo man immer mal wieder woanders parkt.
- Da würde ja bedeuten das man bei jedem Neueinzug mit einem Wechsel vom Kellerraum wechseln muss.
Habe das hier gerade gefunden, bitte mal durchlesen, das ist von einem Rechtsanwalt:
Bravo johnnnymcmuff ! ...wer suchet der findet! (meistens).
Du triffst den Nagel auf den Kopf. Leider hat imager 761 daneben getroffen, hoffentlich nicht auf seinen Daumen.
zu 1.: BGH VIII ZR 71/07 Rn 20ff.
zu 2.: Schriftiche Mietverträge ersetzen regelmäßig mündliche. Das solltest du besser wissen. Und mündliche Zusicherungen stehen nicht nur einer Salvatorischen Klausel des Vertrags entgegen, die muss auch derjenige beweisen, der diesen Forderungsanspruch erhebt. Hier macht die FS allerdings nur Gewohnheitsrecht aus Übung ihres Vormieters geltend. So hat der BGH in o. g. Urtiel festgestellt: "Sofern sich die Vertragsparteien nicht mündlich über die Nutzung eines bestimmten Kelleraums (...) geeinigt (!) haben, haben sie mit der Vereinbarung im schriftlichen Mietvertrag ["1 Keller"] (...) [lediglich] ein Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters im Sinne von § 315 Abs. 1 BGB vereinbart. (...) Eine Vereinbarung dieses Inhalts gehört wegen der untergeordneten Bedeutung eines solches Kellerraums grundsätzlich nicht zu den wesentlichen Bestandteilen (essentialia negotii) eines Wohnraummietvertrags." Demnach kann die M (übrigens ebensowenig wie seinen Lieblings-Stellplatz direkt am Eingang, den sie immer benutzt, der aber nicht mit (ihrer) "Whg. 3", sondern nur "Mieter" gekennzeichnet wäre!) eben nicht den derzeit überlassenen, sondern nur einen Keller beanspruchen.
zu 3.: Natürlich kann der VM die Wahl eines der mehreren freier Kellerabteile auch dem M überlassen oder eben eine Zuordnung selbst treffen, das ist nicht der Punkt. Sondern ob (irgend) "1 Keller" oder (genau der) "Keller Nr. 5" mietvertraglich ausdrücklich bestimmt wäre.
zu 4.: Schwarzmalerei und flache Polemik ersetzen keinen substanttierten Sachvortrag. Hier ist erstmalig wg. eines nachvollziehbares Interesses des Neumieters ein Tausch der Kellerabteile angewiesen worden und dieses Weisungsrecht des Eigentümers ergibt sich aus Mietvertrag. Wenn ich als M einen bestimmten Keller möchte, weil nur der groß, hell oder nahe genug zur Wohnung ist, muss ich eben genau das vereinbaren. "1 Keller" im Mietvertrg meint da etwas völlig anderes und gibt genau den Anspruch eben nicht her.
zu 2.: Schriftiche Mietverträge ersetzen regelmäßig mündliche. Das solltest du besser wissen. Und mündliche Zusicherungen stehen nicht nur einer Salvatorischen Klausel des Vertrags entgegen, die muss auch derjenige beweisen, der diesen Forderungsanspruch erhebt.
Weiß ich natürlich.
Sofern sich die Vertragsparteien nicht mündlich über die Nutzung eines bestimmtenKelleraums (...) geeinigt(!) haben, haben sie mit der Vereinbarung im schriftlichen Mietvertrag ["1 Keller"] (...) [lediglich] ein Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters im Sinne von § 315 Abs. 1 BGB vereinbart. (...)
Man kann doch davon ausgehen das der alte Vermieter einen Keller zugeordnet hat. Was mündlich vereinbart wurde wissen wir beide nicht.
Hier stellt sich ab er nicht die Frage ob der neue Vermieter das ändern darf, denn Kauf bricht nicht Miete.
Demnach kann die M (übrigens ebensowenig wie seinen Lieblings-Stellplatz direkt am Eingang, den sie immer benutzt, der aber nichtmit (ihrer) "Whg. 3", sondern nur "Mieter" gekennzeichnet wäre!) eben nicht den derzeit überlassenen, sondern nur einen Keller beanspruchen.
Es geht hier nicht um Lieblingsplatz, sondern ob man seinen bisherigen Keller räumen muss.
Laut meines Links bzw. Meinung des Anwalts eben nicht.
Zu deiner Anmerkung zu 3:
Der erste Vermieter hat ja wohl eine Auswahl getroffen und die kann eben nicht so einfach geändert werden; siehe Link.
Hier ist erstmalig wg. eines nachvollziehbares Interesses des Neumieters ein Tausch der Kellerabteile angewiesen worden und dieses Weisungsrecht des Eigentümers ergibt sich aus Mietvertrag.
Ich verweise wieder auf meinen Link, das ist eben nicht so einfach. Hast Du den durchgelesen?
Wenn ich als M einen bestimmtenKeller möchte, weil nur dergroß, hell oder nahe genug zur Wohnung ist, muss ich eben genau das vereinbaren. "1 Keller" im Mietvertrg meint da etwas völlig anderes und gibt genau den Anspruch eben nicht her.
Dann sollte man das vorher machen, bevor man den Mietvertrag unterschreibt. Der neue Mieter hat doch nicht mehr Rechte als die alten Mieter. Kommt an und will einen Keller den ein anderer Mieter nutzt.
Ironie on:
Dann kann ich ja in meinem Mietshaus meinen kleinen Keller gegen einen Keller der 3x so goß ist, tauschen und nächstes Jahr gefällt mir die Lage nicht und verlange wieder von einem Mieter dass er seinen Keller räumt.
Ironie off
Deine Links bzw. Dein Kommentar belegt eben nicht, dass Deine Antwort bzw. Dein Kommentar richtig und meiner falsch ist.
Teil 11 aus dem Urteil zu Punkt 1 stützt auch eher meine Ansicht.
Aber lassen wir es dabei gut sein.
Ich werde mir Deinen Link und Dein Kommentar nochmal in Ruhe durchlesen.
Es kommt wie immer auf den Einzelfall an und was Gerichte entscheiden.
johnnnymcmuff, du brauchst kein bisschen zurückrudern, DU hast RECHT. imager761 wiederlegt sich mit seinem Link sogar selber, Kernsatz daraus, Zitat:
Ein Kellertausch ist demnach in der Regel nur einvernehmlich im Rahmen einer Vertragsänderung möglich, wenn die Voraussetzungen von § 573 b Abs. 1 BGB nicht eingreifen.
Mitzitierte Paragraphen-Angabe bezieht sich auf WOHNRAUMSCHAFFUNG, die im Fall des FS nicht zur Debatte steht.
Sorry Johnny, vor lauter Kommentaren kam ich schon durcheinander. DAS war ja ein link "von JOHNNY an johnny". Stimme aber inhaltlich voll zu.
Der neue Eigentümer übernimmt die Mietverträge UNVERÄNDERT ! Wo kämen wir da hin, wenn jeder rumwuseln könnte wie es ihm gerade genehm ist. Und Kellerteilkündigung gibt es nicht.
Vielen Dank
Also muss ich nicht raus aus dem Keller, der Vorherige Vermieter hat mir ja diesen Keller vor 12 Jahren gegeben ( aber wie ich so glesen habe gilt ja eine mündliche Übergabe genauso) Ich danke Euch! :-)
Wenn du meinst... Du kannst dich natürlich auch kostenpflichtig verklagen lassen, wenn dir der Unterschied zwischen dem mietvertraglich vereinbartem Anspruch auf "1 Keller" und deinem Irrglauben, auf genau diesem Keller bestehen zu können, nur weil das schon immer so war, nicht verständlich ist.
Darf ich dir dann raten, dich wenigstens mit einem Fachanwalt für Mietrecht zu beraten, bevor du auf Räumung verklagt und zu Kostentragung verpflichtet wirst? Die 'Ratgeber', die dir hier nach dem Munde reden, bezahlen dir eher nicht die mit erwartbarem Kostenfestsetzungsbeschluss zu zahlenden Anwalts- und Gerichtskosten...
Der neue Eigentümer übernimmt die Mietverträge UNVERÄNDERT !
Ganz richtig. Und genau darin (!) ist ausdrücklich (!) Leistungspflicht n. § 315 I BGB über "1 Keller" bestimmt. Ist der Kellerraum demnach pauschal, unbestimmt zu der Mietsache zur Verfügung zu stellen, darf es irgend ein Keller sein, auch nach der Zuordnung ein anderer.
Und Kellerteilkündigung gibt es nicht.
In diesem Fall ohne Wohnraumschaffung ja, aber hier ist auch nur von Tausch, nicht Wegnahme oder Kündigung des Kellers die Rede oder verstehst du das auch nicht?
Zitat aus albatros an johnnymcmuff:
Du/wir kennen doch mittlerweile den User imager761. Er hat immer Recht, selbst wenn er im Unrecht ist.
Tja imager761 und ich bin mindestens #3 der dich kennt!
Und genau darin (!) ist ausdrücklich (!) Leistungspflicht n. § 315 I BGB über "1 Keller" bestimmt.
Außer anscheinend dir hat hier keiner von uns den Mietvertrag des FS gesehen. Und auch der FS sagt:
...also dieser Keller wurde mir zu der Wohnug zugewiesen und den hatten die vorherigen Mieter auch!
Der FS hatte keine Einwände gegen diese Zuweisung, im Gegenteil, es kam ihm so zu Pass. Und somit wurde aus der anfänglichen Zuweisung dieser BESTIMMTE Kellerraum einvernehmlich ein zusätzlicher Vertragsbestandteil des Mietvertrags. Und es gibt nicht den geringsten Ansatzpunkt dafür, diese unverändert gültige Vereinbarung aushebeln zu können!
imager761 du kannst Paragraphen bis zum Abwinken zitieren ist ausschließlich dein 'Vergnügen'. Ich gebe dir den gutgemeinten Ratschlag, mach dir endlich Mal klar, dass in dieser Republik VERTRAGSFREIHEIT besteht ...und solange private Verträge NICHT nachweislich SITTENWIDRIG sind, dürfen die sogar ungünstiger ausfallen als gesetzlich vorgegeben. Ich mach's für DICH noch kürzer:
Privatvertrag steht über gesetzlichen Vorgaben! ...und sogar über imager761-Horizonten. 😀
hier ist auch nur von Tausch, nicht Wegnahme oder Kündigung des Kellers die Rede oder verstehst du das auchnicht?
Nochmal tja, wir leben hier in Mitteleuropa, nicht in einem arabischem Basar. Und daher redet hier auch nur imager761 vom Tauschhandel ! ...aber der versteht auch das nicht!
Danke ich glaube meine Chancen den Keller zu behalten stehen gut! :-)
In einem für dich wichtigen Punkt hat imager761 Recht, sollten wir anderen 3 "Gegenkandidaten" im Unrecht sein (höchst unwahrscheinlich) und du dich (gleichfalls zu Unrecht) weigern würdest den Keller zu tauschen, müsstest DU die Zusatzkosten bezahlen, keiner von uns Ratgebern.
Aber nur Mut: Ich bin der einfachen und klaren Überzeugung, dass der deal über einen BESTIMMTES Kellerabteil war, also dieser Teil der MIETSACHE ist. Der Käufer muss die Mieter sammt Mietverträgen UNVERÄNDERT übernehmen. Und wenn jetzt irgend eine Partei ewas abändern will darf das nur EINVERNEHMLICH geschehen, also nicht wie imager meint Tauschen und der Neue bestimmt die Konditionen!
Eine Sache möchte ich dir noch nahebringen. Das RISIKO, dass der Neue dir kündigen könnte, wenn du nicht tauschen willst und er unbedingt auf deinen Keller scharf ist, STEIGT natürlich. Also achte sehr darauf, dass du keine Fehler machst, weil der genau darauf warten könnte/wird.
Ich werde am Dienstag mal zum Mieterbund gehen, dann zahle ich eben einen Beitrag und die müsten dann was ganz genaues wissen, aber Danke für Eure Bemühungen! Ausziehen werde ich wahrscheinlich sowieso, weil mich der ganze Stress sowas von aufregt das ich schon mit Magenschmerzen aufstehe :-(
Es ist ja nicht nur der Keller!
Dann viel Erfolg MIT/durch den Mieterbund, wo du richtig Rechtssicherheit bekommst!
Und natürlich auch Erfolg bei der bestimmt nicht leichten Suche nach "netterem" Wohnraum. In Großstädten zumindest mit Uni ist die Nachfrage nach 1 bis 2 Zimmern extrem groß, praktisch kein halbwegs zumutbarer Wohnraum offen am Markt, geht alles unter der Hand weg. Ab 3 Zimmern sieht's schon etwas besser aus = mehr Angebote.
Ja, meines Wissens nach besteht kein Anspruch auf einen speziellen Kellerraum. Der Kellerraum ist im Mietvertrag meist auch nicht mit einer bestimmten Quadratmeterzahl angegeben. Ich rate hier tatsächlich dieses zum Anlass zu nehmen, sich von einigen Dingen zu trennen, die man vielleicht nicht mehr braucht und mal den Sperrmüll zu bestellen.
Steht in deinem Vertrag drinnen welcher Kellerraum dir gehört oder steht da nicht genau drin welcher Kellerraum dazugehört?
Bei meinem Bruder steht im Vertrag drin welcher Kellerraum zu der Wohnung gehört.
Denke mal nicht das er einfach sagen darf das du aus dem Kellerraum raus musst und in einen kleineren musst, immerhin zahlst du auch Miete für den Kellerraum und da kann er nicht verlangen das die Summe gleich bleibt und du dich verkleiner musst. Sind auch andere Mieter betroffen oder nur du? Sonst muss er halt fragen wer bereit ist den Raum zu tauschen, vorallem da du ja selber den Raum brauchst. Würdest du ihn nicht selber ganz brauchen könnte man darüber überlegen aber da es nicht geht hat er halt pech.
Im Mietvertrag steht nur 1 Keller drin, aber dieser Keller gehörte schon immer ( auch bevor ich einzog ) zu dieser Wohnung!
Denke mal nicht das er einfach sagen darf das du aus dem Kellerraum raus musst und in einen kleineren musst, immerhin zahlst du auch Miete für den Kellerraum
Da irrst Du dich gleich zweimal: Erstens darf für den Nebenraum Keller keine Miete verlangt werden und zweitens darf der Vermieter nach eigenem Ermessen (auch neu) festlegen, welchen Keller der Mieter bekommt, wenn, wie in vorliegendem Fall, im Mietvertrag nur allgemein die Rede davon ist, dass zur Wohnung ein Keller gehört.
Wenn dir genau dieser Keller lt. Mietvertrag zugewiesen und damit vermietet wurde, ist der Vermieter nicht berechtigt ihn anderweitig zu vergeben bzw. anzuordnen, dass du ihn zu räumen hättest. Das wäre eine einseitige unzulässige Mietvertragsänderung der du nicht folgen musst.
Ergänzung: Es reicht auch, dass bei Mietbeginn dieser konkrete Keller als zu dieser Wohnung zugehörig zugewiesen wurde! Er wurde damit Bestandteil der Mietsache. Wo kämen wir hin, wenn ein Vermieter Mietsachen nach Belieben entziehen oder tauschen dürfte. Das gilt auch, wenn nicht für den Keller Miete gezahlt wird. Hätte der Mängel aber erhebliche Mängel, dürfte deshalb sogar die Bruttomiete gemindert werden.
Sieht imager 761 aber anders. Ich habe ihm mal eine Quelle gegeben, dass das nicht so einfach ist.
Du/wir kennen doch mittlerweile den User imager761. Er hat immer Recht, selbst wenn er im Unrecht ist. Das aus Prinzip, insbesondere mich betreffend, was dir sicher nicht entgangen ist.
Die Rechtsprechung besagt doch gerade, dass die Zuweisung eines bestimmten Kellers/Abstellraumes zum Mietbeginn bedeutet, dass genau dieser an den Mieter (unentgeltlich) mit vermietet wird und der Vermieter nicht nach Gutdünken diese Zuweisung ändern oder widerrufen kann (was eine -einseitige- Mietvertragsänderung bedeutete).