Kündigung Untermietvertrag - Ersatzuntermieter

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Auch der Untermieter ist gemaess dieser Klausel an die dreimonatige Kuendigungsfrist gebunden ("... ist berechtigt, den Untermietvertrag vorzeitig unter Einhaltung der gesetzlichen Frist ... zu kündigen ..."). Unter Einghaltung der gesetzlichen Frist! Die ganze Klausel macht somit nur einen Sinn, wenn es sich um einen befristeten Untermietvertrag oder um einen mit beidseitiger Kuendigungsverzichtsvereinbarung handeln wuerde. Dann kann er zwar gegen "Nachmieterstellung" vorzeitig raus (vor dem Befristungsende bzw. vor Ablauf der Kuendigungsverzichtsvereinbarung), muss aber dennoch die Kuendigungsfrist einhalten. Handelt es sich hingegen um ein unbefristetes Untermietverhaeltnis und gibt es auch keine Kuendigungsverzichtsvereinbarung, ist diese Klausel ueberfluessig.

Zu klaeren waere allerdings, ob die gesetzliche Kuendigungsfrist von (knapp) 3 Monaten hier ueberhaupt greift. Sollten sich die vermieteten Raeume naemlich innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Raeume befinden, ueberwiegend vom Vermieter eingerichtet worden sein und sollte es sich bei dem Untermieter um eine Einzelperson handeln, die dort nicht mit einem Ehe- oder Lebenspartner gemeinsam wohnt (etwas vereinfacht gesagt), gilt eine verkuerzte Kuendigungsfrist. In dem Fall kann die Kuendigung bis zum 15. eines Monats zum Ende des jeweiligen Monats ausgesprochen werden (also gut 14 Tage zum Monatsende). In diesem Fall koennte der Untermieter also bereits bis zum 15. November zum 30. November kuendigen (in den Folgemonaten entsprechend).

Der Vertrag war auf unbestimmte Zeit. Meiner Meinung nach kann es ohne Laufzeitvereinbarung keine vorzeitige Kündigung geben.

Du beziehst dich wahrscheinlich auf den BGB § 573c :

"(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig."

Da das Zimmer aber unbefristet und unmöbiliert vermietet wurde, gelten die Vorschriften über die Mieterhöhung (§§ 557 bis 561) und über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie bei der Begründung von Wohnungseigentum (§ 568 Abs. 2, §§ 573, 573a, 573d Abs. 1, §§ 574 bis 575, 575a Abs. 1 und §§ 577, 577a).

Die verkürzte Kündigungsfrist würde gelten, wenn

1.Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist,

1.Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt,

2.Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat.

Siehe §549.

Rein theoretisch ist es ja gut und eine Erleichterung für den Vermieter, wenn der Untermieter kündigt und sich der Vermieter nicht selbst auf die Suche nach einem neuen Untermieter machen muss bzw der Untermieter ggf auch schon früher raus geht.

Aber doch nicht so:

auch wenn der Hauptmieter oder der Vermieter sich weigert, einen der benannten Ersatzmieter in den Untermietvertrag eintreten zu lassen.

Der Ex-Untermieter kann also einen Nachmieter festlegen, Hauptmieter und Vermieter haben kein Vetorecht. Das fände ich suboptimal!

@outfreyn

Da hast du natürlich recht. Nicht ganz so ideal formuliert.

Aber ich bin diesem ja jetzt eh aus dem Weg gegangen, da ich gekündigt habe und nicht der Untermieter.

@Vermieter10

Selbstverstaendlich hindert deine Kuendigung den Mieter nicht, selbst auch noch einmal fristgemaess zu kuendigen. Wenn das Untermietverhaeltnis aber tatsaechlich der dreimonatigen Kuendigungsfrist unterliegen sollte, waere eine nochmalige Kuendigung durch den Untermieter jedoch sinnlos. Schliesslich muss er sich gemaess der zitierten Klausel auch bei einer "Nachmieterstellung" an die gesetzliche Kuendigungsfrist halten.

Fraglich ist halt nur, ob das Untermietverhaeltnis wirklich der dreimonatigen Kuendigungsfrist unterliegt. Wenn nicht, kann er auch zu einem frueheren Termin kuendigen.

@DerCAM

Das Problem für mich ist, dass (wenn es legitim ist, dass sie nochmals selbst kündigt) der Untermieter bis zum 03.11 die Möglichkeit hat selbst zu kündigen. Und dann sich evtl auf den §7 berufen würde. Aber irgendwie halte ich es für unsinnig zu kündigen, wenn die andere Vertragsseite schon gekündigt hat.

@Vermieter10

Wie bereits gesagt, mit der zitierten "Nachmieterregelung" kann er die Kuendigungsfrist nicht verkuerzen, da diese ja gemaess eben dieser Vereinbarung auch bei einer "Nachmieterstellung" einzuhalten ist.

Er koennte lediglich dann zu einem frueheren Termin kuendigen, wenn das Mietverhaeltnis nicht der dreimonatigen Kuendigungsfrist unterliegen sollte soondern die verkeurzte Kuendigungsfrist "Untermietvertragskuendigungsfrist" anzuwenden waere. Die Voraussetzungen hierfuer stehen in meinem "Hauptbeitrag". Ob diese hier erfuellt sind, weiss ich mangels entsprechender Imnformationen nicht.

Natuerlich kann es in Faellen, in denen die eigene Kuendigungsfrist kuerzer ist als die des Gegenuebers, durchaus sinnvoll sein, einen von der Gegenpartei bereits gekuendigten vertrag selbst noch einmal zu einem frueheren Termin zu kuendigen.

Also um das genau zu Betrachten:

Der Untermieter kann seine Kündigungsfrist verkürzen in dem er einen Ersatzmieter findet, der mindestens die verbleibende Zeit der Kündigungsfrist einzieht. Wenn Hauptmieter oder Vermieter den Ersatzmieter nicht wollen hat der Untermieter seine Pflicht einen Ersatzmieter zu besorgen erfüllt wenn er mindestens 3 Kandidaten gebracht hat.

Für Dich hat dies keinerlei Bedeutung.

Also habe ich den Inhalt des Paragraphen richtig verstanden: Genau wie du nochmal zusammen gefasst hast.

Aber in der jetztigen Situation kann mir den Inhalt völlig egal sein, da die Grundvoraussetzung (nämlich die Kündigung durch den Untermieter) nicht erfüllt ist.

@Vermieter10

Hab ich erst grad gelesen. Es geht nur darum, falls Du mit dem einen Vertrag über meinetwegen 2 Jahre abgeschlossen hättest und er nach 6 Monaten ausziehen wollte. In dem Fall hätte er mindestens einen der akzeptiert wird oder drei Leute voschlagen müssen, die sich verpflichten würden die restliche Vertragslaufzeit einzuziehen. Es bestünde aber auch da kein muss Deinerseits einen Ersatz einziehen zu lassen.

Es könnte ja auch sein, dass der Vertrag seitens des Vermieters auf eine gewisse Mindestlänge festgesetzt wurde und der Untermieter vorher kündigen möchte. Muss jetzt nicht in Deinem Fall so sein, warscheinlich hast Du einen Vertrag-Vordruck ausgefüllt und in dem stehen die Bedingungen für alle Eventualitäten.

@machhehniker

Der Vertrag war auf unbestimmte Zeit. Meiner Meinung nach kann es ohne Laufzeitvereinbarung keine vorzeitige Kündigung geben.

Du beziehst dich wahrscheinlich auf den BGB § 573c :

"(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig."

Da das Zimmer aber unbefristet und unmöbiliert vermietet wurde, gelten die Vorschriften über die Mieterhöhung (§§ 557 bis 561) und über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie bei der Begründung von Wohnungseigentum (§ 568 Abs. 2, §§ 573, 573a, 573d Abs. 1, §§ 574 bis 575, 575a Abs. 1 und §§ 577, 577a).

Die verkürzte Kündigungsfrist würde gelten, wenn

  1. Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist,

    1. Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt,

    2. Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat.

Siehe §549.

@Vermieter10

"Da das Zimmer aber unbefristet und unmöbiliert vermietet wurde..."

Dann ist alles klar. Zwar kann der Mieter selbst auch noch kuendigen, dies aber fruehestens zum 31.01.2012. Die verkuerzte Kuendigungsfrist fuer bestimmte Untermietvertraege gilt hier nicht. Auch mit Benennung potentieller und akzeptabeler nachmieter kann er diese Kuendigungsfrist nicht verkuerzen, da die zitierte Regelung auch hierbei die Einhaltung der dreimonatigen Kuendigungsfrist vorsieht. Diese "Nachmieterregelung" bezieht sich ohnehin nur auf den Fall, dass er das Mietverhaeltnis vor Ablauf der in § 4 des Mietvertrages (den wir bislang nicht kennen) vereinbarten Mietdauer beenden moechte. Selbst hierbei waere aber die dreimonatige Kuendigungsfrist einzuhalten.

Interessant waere es nun, was denn ueberhaupt in diesem § 4 geregelt wurde. Ist die dort bezeichnete Mietdauer ueberhaupt schon abgelaufen (sonst haettest du ihm ja wohl nicht kuendigen koennen) und ist diese Vereinbarung ueberhaupt wirksam? Fuer deine Frage haette dies aber nur eine Bedeutung, wenn die dort getroffene Regelung deine aktuell ausgesprochene Kuendigung nicht zulassen wuerde.

@DerCAM

§ 5 Mietdauer

  1. Der Untermietvertrag beginnt am xx.xx.2010

  2. Die Mietdauer bestimmt sich nach der Dauer des Hauptmietvertrages. Endet der Hauptmietvertrag, gleich auch welchen Gründen, endet damit ohne Ausnahme auch der Untermietvertrag.

  3. Ist der Hauptmietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und wird er wirksam gekündigt, so hat der Hauptmieter dem Untermieter unverzüglich zum gleichen Zeitpunkt zu kündigen. Unterlässt der Hauptmieter dies, so haftet er für den Schaden, den der Untermieter deswegen erleidet, weil er von der Beendigung des Untermietverhältnisses verspätet erfährt.

  4. Wird die Mietsache zur vereinbarten Zeit nicht zur Verfügung gestellt, so kann der Untermieter Schadenersatz fordern, wenn der Hauptmieter die Verzögerung zu vertreten hat. Die Rechte des Untermieters zur Mietminderung und zur fristlosen Kündigung wegen nicht rechtzeitiger Gebrauchsgewährung bleiben unberührt.

Dazu dann noch eine bescheurte Frage:

Da ich bereits gekündigt habe, hat der Untermieter keinen Anspruch mehr darauf auch noch innerhalb der Frist (bis 3.11) mir eine Kündigung zu geben und dann zu sagen, dass der §7 in Kraft tritt.

Da meine Kündigung bereits abgegeben und angenommen wurde, kann der Untermieter nicht auch nochmal kündigen?

Ist echt ne doofe Frage, aber ich will nur sicher gehen und alle Eventualitäten vorher abklären.

Sollte der Untermietvertrag der verkuerzten Kuendigungsfrist fuer innerhalb der vom Vermieter bewohnten und von diesem ueberwiegend eingerichteten Raeume unterliegen (siehe meinen "Hauptbeitrag"), koennte der Untermieter durchaus zu einem frueheren Termin kuendigen (spaetestens am 15 zum Ende des glechen Monats). Die von dir als Vermieter bereits ausgesprochene Kuendigung hat darauf keinen Einfluss und Nachmieter bzw. Interessenten braucht er dann auch nicht zu benennen.

Du siehst das völig richtig. Ich frage mich nur, warum man in einen Untermietvertrag eine (für den Vermieter) derart schwachsinnige Klausel reinschreibt...

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