Immobilie verkaufen vor Privatinsolvenz
Guten Morgen Zusammen,
ich bin neu hier und habe sofort eine Frage:
Mein Freund ist zurzeit in der Vorbereitung zur Insolvenz. Er besitzt eine Immobilie, die fast zu 100 % finanziert ist. Wie lange vorher darf er die Immobilie verkaufen? Spielt es eine Rolle an wen er diese verkauft? Darf es ein Verwandter kaufen? Oder muss man dann mit einer Anfechtung rechnen?
Ich hoffe, dass ich hier eine Antwort erhalte, irgendwie bekommen wir nirgendwo eine aussagekräftige Antwort, noch nicht mal bei unserer Schuldenberaterin.
Danke im Voraus!
5 Antworten
Grundsätzlich kann man verkaufen. Das Risiko einer Anfechtung des Verkaufs durch den Insolvenzverwalter besteht natürlich und auch ein gewisses strafrechtliches Risiko.
Der Verkauf ist dann unproblematisch, wenn die Immobilie "wertausschöpfend belastet" ist. Also Haus mit Wert 500.000 € und der Kredit valutiert mit 500.000 €. Dann ist der Verkauf unkritisch und nicht anfechtbar, da ja die Gläubiger nicht benachteiligt werden. Wenn der Insolvenzverwalter verkaufen würde, müsste er den Kaufpreis ja auch an die Bank zur Freigabe der Grundschuld verwenden. Die restlichen Gläubiger gingen leer aus.
Problem: einen objektiven Wert für das Haus festzustellen ist kaum möglich. Verkauf sollte also nur dann stattfinden, wenn das Haus tatsächlich wertausschöpfend belastet ist.
Ein Verwandter kann ohne Probleme kaufen.
Es handelt sich aber um eine Frage, bei der man für eine sichere Antwort als Anwalt wesentlich mehr Punkte hinterfragen würde. Deshalb bitte nicht nur auf Grund der Antwort verkaufen, sondern lieber noch mal einen Insolvenzspezialisten befragen, der sich die Situation genau ansieht.
Der Schuldnerberater scheint mir -vornehm gesagt- Wissensdefizite zu haben. Angefochten werden kann egal ob Verwandte oder nicht. Hochzeit vor oder nach Insolvenz ist auch egal. Schau mal in meine sonstigen Antworten. Zu dem Thema Hochzeit habe ich schon mehrfach was geschrieben.
Die alles entscheidende Frage ist wirklich, ob das Haus nicht mehr Wert ist als die Belastungen. Dabei bitte nicht die nominalen Werte der Grundschulden addieren, sondern die tatsächliche Schuldenhöhe, die dem zu Grunde liegt.
Ist es sinnvoll vorher einen Gutachter zu bestellen, der die Immobilie bewertet? Was kostet so etwas UNGEFÄHR? Muss dass ein bestimmter Gutachter sein, oder ist es egal? Habe ein wenig Angst, ich will natürlich nicht mehr ausgeben, aber auch nicht die Gefahr laufen, dass der TH den Preis nicht anerkennt. Was muss man hier beachten?
Wenn ich das als Berater so mache, dass vor der Insolvenz die Immobilie verkauft wird, lasse ich in der Tat ein Gutachten machen. Den Preis kann ich dir nicht sagen. Das muss man verhandeln. Ich habe einen, der mir das sehr preiswert macht, aber nur lokal in meiner Gegend. Der Gutachter sollte nur etwas von seinem Fach verstehen. Er muss nicht öffentlich bestellt und vereidigt sein. Das schützt natürlich nicht vor einer Anfechtung, minimiert aber deutlich das Risiko. Bei einem größeren Betrag glaube ich aber, dass gutefrage nicht ausreicht, um das Problem wirklich gründlich aufzuarbeiten. Da solltest du schon anwaltliche Beratung in Anspruch nehmen. Immerhin geht es um eine weitreichende Entscheidung und oft steckt der Teufel im Detail.
vielen lieben Dank für die anwendbaren Antworten.
Wie sieht es denn aus, wenn ich das Haus kaufe und der TH meint, dass es unter Wert verkauft wurde. Er fechtet es an.. und dann? Gibt er mir die Möglichkeit, den Differenzbetrag zu zahlen? Oder was droht mir dann im schlimmsten Fall?
Leider ist Anfechtung ein schwieriges und schwer zu verstehendes Thema. Wenn eine Anfechtung erfolgt, müsstest du das Haus zurückübertragen. Die Lösung mit dem Differenzbetrag ist durchaus möglich und wird in der Praxis auch oft so praktiziert. Der Insolvenzverwalter muss sich darauf aber nicht einlassen.
Ich würde ein Geschäft dieser Art nicht empfehlen, wenn es nicht zuvor ein Insolvenzspezialist im Detail angesehen hat. Bei GuteFrage kann man eine erste Idee einer rechtlichen Lösung vermitteln, die aber keine individuelle Einzelfallberatung ersetzen kann.
Hallo Herr Thomas,
Ihre Antworten waren immer sehr gut.
Haben SIe vielleicht auch eine Antwort auf meine heutige Frage? Ich wäre Ihnen sehr dankbar!
LG
Rechtsberatung dürfen die Mitglieder hier nicht - informiert Euch bei einem Anwalt
Wenn die Insolvenz schon in Vorbereitung ist, ist es schwierig mit dem Hausverkauf. Da wird der Verkauf auf jeden Fall angefochten. Das Gericht möchte wissen, wenn innerhalb der letzten 4 Jahre Vermögensgegenstände veräußert wurden, an wen und wieviel man dafür bekommen hat. Ein Verwandter darf es kaufen, kein Problem. Da aber dein Freund bereits zahlungsunfähig ist, ist eine Anfechtung auf jeden Fall gerechtfertigt. Ich würde die Immobilie durch den Insolvenzverwalter veräußern lassen, da kann es auch ein Verwandter kaufen.
Worum geht es hier?
Verkaufen kann er wann und an wen er will - zum marktüblichen Preis. Alles andere wird mit Sicherheit Probleme geben.
Aber warum will er verkaufen? Um die Kohle beiseite zu schaffen? Dann gibt es richtig Probleme, denn dann verschweigt er bei der Insolvenz Vermögenswerte.
Wenn er verkauft und das Geld wird nicht zu Tilgung der Schulden genutzt dann macht er sich strafbar. Du schreibst ja das er schon in Vorbereitung der Insolvenz ist.
Vorab vielen Dank für die schnelle Rückmeldung.
Unsere Schuldenberaterin meinte, dass der Verkauf nur an „nicht Verwandte“ veräußert werden kann.
Die Immobilie ist zu fast 100 % finanziert. Im Grundbuch sind eingetragen: 1. Rang eine Bank, 2. Rang ich (mit einer größeren Summe), somit bin ich auch Gläubigerin. Ich will das Haus zum Verkehrswert kaufen.
Das Haus bedeutet mir sehr viel und ich möchte es behalten. Wir sind verlobt und möchten in naher Zukunft heiraten. Nun ist natürlich auch die Frage, wie es mit der Hochzeit. Vor der Insolvenz oder nachher.
Die Schuldenberaterin behauptet, wenn ich es vorher kaufe, kann es nicht angefochten werden, danach schon. Wenn ich die Immobilie vor der Hochzeit kaufe, muss ich zusätzlich auch noch die Grunderwerbssteuer zahlen, was ich natürlich- wenn möglich- vermeiden möchte.
Auf die Aussage der Schuldenberaterin kann ich mich mittlerweile gar nicht mehr verlassen.