Hauskauf, Mängel im Nachhinein
Hallo zusammen,
vielleicht könnt ihr uns helfen. Folgende Situation:
Wir haben vor 2 Monaten ein Haus gekauft, es war nur ein Gutachter von der Bank vor Ort wegen Wertermittlung. Ja, ich weiß, wir waren blauäugig und hätten noch einen Baugutachter holen müssen, da haben wir einfach nicht mehr dran gedacht. Das Haus ist so weit auch ok, aber, folgendes ist jetzt bei der Renovierung aufgefallen. 1.: die Elektrik ist nicht an den FI-Schalter angeschlossen. Die Verkäufter sagten uns unter Zeugen, im Rahmen des Anbaus 1998 ist die Elektrik im gesamten Haus erneuert worden. Also geht man auch davon aus, dass diese an den FI-Schalter angeschlossen ist, da sonst sehr gefährlich und in Deutschland ist es ja Pflicht, dies zu machen. 2: Wir haben von der Maklerin eine Flurkarte erhalten, wo alles ok war, sprich, die Grenzen wurden eingehalten. Nach Kauf haben uns die Verkäufer Ihre privaten Hausunterlagen ausgehändigt und da war eine Flurkarte dabei, wo man sieht, dass die Garage des Nachbarn etwas 2 Meter auf unserem Grundstück steht.
Das ist in unseren Augen nicht ok, beides. Zu der Stromsache sagen die Verkäufer, sie wussten davon nichts, haben das Haus so gekauft. Nur sagen wir, sie sind die Verkäufer und müssen ja auch sicher gehen, dass das was sie weitergeben auch so ist und nicht jetzt einfach die Hände heben und sagen, wussten davon nichts, sorry.
Zu Thema zwei, das haben wir noch nicht angesprochen, weil da mit Sicherheit das selbe gesagt wird. Ich habe heute bei unserer Rechtschutz angerufen und mich beraten lassen von einem Anwalt, der sagte, haben bei beiden Punkten keine Chance, Geld zurück zu kriegen, denn wir haben im Notarvertrag die Klausel "Gekauft wie gesehen" unterschrieben, welche besagt, die Verkäufer können für keine auftretenden Schäden oder Fehler haftbar gemacht werden, außer es ist arglistige Täuschung. Das ist bei dem Thema Strom nicht nachweisbar und bei der Sache mit der Katasterkarte steht dann auch Aussage gegen Aussage, dann geht das ganze vor Gericht und meistens sagen diese im Endeffekt, ist das Versäumnis des Käufers, wir hätten zum einen einen Baugutachter nehmen können/müssen um auf Nummer sicher zu gehen, zum anderen hätten wir jederzeit selbst eine Karte beim Katasteramt einfordern können.
Und der Anwalt meinte, wie wollen wir denen nachweisen, dass das mit der Karte arglistige Täuschung war? Er sagt, bei zwei Metern Grundstück, wo da verloren gehen, hätten wir beim Kaufpreis nicht wirklich was gutmachen können und im Nachhinein auch nicht und die Verkäufer sagen dann, sie hätten nicht gewusst, was die Maklerin für eine Karte hatte und weitergegeben hat, da sie sich um diese Unterlagen nicht gekümmert haben.
Tolle Wurst, wir wollen das aber nicht einfach so hinnehmen, habt ihr eine Idee oder ähnliche Erfahrungen, die anders ausgingen? Wenn wir vielleicht wenigstens die Elektrikerrechnung (der muss ja nun kommen, um die Elektrik anzuschließen und abzunehmen) den Verkäufern einreichen können.
LG
7 Antworten
Wenn Euch schon der Anwalt sagt, dass ihr in beiden Fällen keine Chance habt, dann ist das sicher auch so.
Mir fällt jedenfalls nichts ein, wie man hier auf "arglistige Täuschung" argumentieren könnte. Die Garage des Nachbarn war doch sicher bereits vorhanden als ihr das Haus besichtigt habt, oder nicht?
Zum FI kann ich folgendes sagen:
In Deutschland sind Fehlerstromschutzschalter seit dem 1. Mai 1984 für Räume mit Badewanne oder Dusche in Neubauten gefordert.
Seit dem 1. Februar 2009 müssen in Neubauten außerdem alle Steckdosen-Stromkreise mit einem Bemessungsstrom bis 20 A, welche für die Benutzung durch Laien und zur allgemeinen Verwendung bestimmt sind, mit einer Fehlerstrom-Schutzeinrichtung mit einem Bemessungsdifferenzstrom von 30 mA ausgestattet sein (im Außenbereich für Endstromkreise[13] bis 32 A)
Für Altanlagen gibt es keine Nachrüstpflicht. Das heißt, eine Anlage darf weiter betrieben werden, wenn die Anlage zum Zeitpunkt ihrer Errichtung den damals geltenden Normen und Richtlinien entsprochen hat und diesen heute noch entspricht.
Quelle: http://de.wikipedia.org/wiki/Fehlerstromschutzschalter#Deutschland
Zum FI ist also die Frage zu klären wann das Haus gebaut wurde. Ihr schreibt nur von einem Ausbau 1998. Wurde das Haus vor 1984 erreichtet, besteht keine Pflicht einen FI zu verwenden.
Kann ich vollkommen nachvollziehen.
Zum FI ist die Lage dann klar. Baujahr 1900, da besteht keine Nachrüstpflicht. Und selbst wenn die Küche im Anbau ist, der 1998 errichtet wurde, sind in der Küche sicher weder Badewanne noch Dusche vorhanden.
Wenn Ihr die Elektro-Installation also umrüsten wollt, dann ist das einzig und allein Eure Sache und dafür bekommt ihr sicher kein Geld vom Verkäufer.
Bei den Garagen könnte das anders aussehen. Hier ist ja auch nicht auf den ersten Blick erkennbar, dass die Garage zwei Meter "über"-steht. Zunächst wäre zu klären, ob dem wirklich so ist. Hier wäre ein amtlicher Vermesser zu beauftragen, der den genauen Standort der Garage und der Grundstücksgrenze einmisst. Auf irgendwelche alten Auszüge kann man sich leider nicht immer verlassen und Begrenzungssteine "wandern" im Laufe der Jahre auch leicht mal um einige Meter.
Gegen den Verkäufer bestünde vielleicht ein Anspruch wenn diesem nachzuweisen wäre, dass er davon Kenntnis hatte, dass die Garage teilweise auf Eurem Grundstück steht. Das wird aber schwierig werden.
§ 912 BGB regelt solche Fälle
§ 912 - Überbau; Duldungspflicht
(1) Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.
(2) Der Nachbar ist durch eine Geldrente zu entschädigen. Für die Höhe der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend.
Die Frage wie hoch eine solche Geldrente ausfallen könnte, kann ich nicht beurteilen. Aber sicher werden da keine großen Summen zusammen kommen. Der Anspruch wäre dann an den Eigentümer der Garage zu richten.
Danke, damit hast du mir aber schon geholfen.
zu 1. Ich weis noch nicht mal, ob es überhaupt ein Mangel ist, wenn nicht alles über FI angeschlossen ist. Denn 1998 war das, soweit ich weiß noch keine Pflicht. zu 2. Hier stellt sich zunächst mal die Frage, ob euer Haus im Osten oder Westen steht. Im Westen ist es so, dass Grund und Boden anzieht, das heist alles was auf einem Grundstück errichtet wird und nicht als Grunddienstbarkeit eingetragen ist gehört dem Grundstückseigentümer. Das heist, ihr könntet verlangen, dass der Nachbar die Garage ebreißt oder ihm das Grundstück verkaufen. Im Osten ist das anders, wenn die Garage noch zu DDR zeiten erichtet wurde. Ich glaube auch, dass ihr gegen die Vorbesitzer nicht erfolgreich klagen könnt, ggf. gegen den Makler...ich würde mich mal mit dem Wertgutachter eurer Bank in Verbindung setzen, ob dem die Tatsache bekannt war und welche Flurkarte er hatte.
Aber stellt euch mal die Frage, was ihr überhaupt erreichen wollt ....FI Schalter einbauen lassen je nachdem ob die Stromkreise sauber sind vielleicht 500 €....20 qm weniger Grundstück ich weiß ja nicht wo euer Haus steht, aber ich sage mal à 100 € = 2000 €.......mehr werdet ihr wohl nicht bekommen......dafür den Stress ????
Es ist unwahrscheinlich, dass Du hier kompetentere Aussagen erhältst als vom Anwalt der Rechtsschutzversicherung. Es ist auch unwahrscheinlich, dass hier jemand von ähnlichen Erfahrungen berichten wird, die zudem auch noch einen positiven Verlauf genommen hätten. Ihr könnt ja vor Gericht gehen, aber die Kosten werdet Ihr bezahlen müssen, weil Ihr verlieren werdet. "Gekauft wie gesehen" ist ein Totschlagargument, und arglistige Täuschung werdet Ihr nicht nachweisen können.
wer sich ein haus kauft, sollte im vorfeld prüfen, was er angeboten bekommt. da habt ihr wohl am falschen ende gespart... hier ist für euch das ende... jetzt ist das kind in den brunnen gefallen und ihr könnt euch auch noch so viele meinungen anhören, es wird nicht besser... ich gönne es euch.... kk habe ich immer schon belächelt, was übrigens auch bestimmt der ein oder andere sich nicht verkneifen kann...
Danke für´s Gespräch, so Leute wie dich finde ich lächerlich und total überflüssig, denn so Kommentare und Mitglieder wie dich hier in der Community braucht kein Mensch, das hilft keinem weiter und ist auch nicht Sinn der Sache.
ja, manchmal kann es schon weh tun, wenn mann einen spiegel vorgehalten bekommt... das ist aber keinesfalls überflüssig, aus euren fehlern können vielleicht noch andere lernen, wenn ihr es nicht wollt...
Nee du, das hat nichts mit Spiegel vorhalten zu tun, dass das von uns blauäugig war, wissen wir selber, aber das war nicht das Thema, bzw. meine Frage. Man schreibt hier um Tips, Hilfe oder Anregungen zu hören und nicht um so dumme, überflüssige Kommentare zu kriegen wie von dir.
Es steht jederman frei sein Grundstück einmessen zu lassen. Dann hat es aktuelle Linien, denn viele Zeichnungen/ Karten, sind durch die Digitalisierung und Zusammenlegung der Kataster oft sehr verändert. Die Baugenehmigung der KFZ-Einstell-Gebäude , liegt beim Bauamt vor - darin steht auch etwas über die Fläche, die hier offenbar stört; im Nachhinein.
Ah ok, danke, das wusste ich nicht.
Das Haus ist Baujahr 1900, allerdings wurde das Obergeschoss 1998 ausgebaut und ein Anbau gemacht, wo jetzt die Küche drin ist.
Klar, die Garage stand schon, es sind 3 Garagen nebeneinander, wir hätten also so gesehen auch nichts davon, wenn wir die zwei Meter mehr hätten, außer eine größere Garage, aber uns geht es ums Prinzip, wir kommen uns einfach Vera..... vor.