Haus in einer Zwangsversteigerung gekauft und der (ex) Eigentümer zieht nicht aus. Darf man ab Überschreibung mit Umbau (nicht Wohnräume) beginnen?

Aus mehreren Jahrzehnten Erfahrung im Zwangsversteigerungsrecht kann ich Dir folgendes raten:

Es ist richtig, dass der Zuschlagsbeschluss als Räumungstitel gegen den bisherigen Eigentümer wirkt. Du hast jedoch ein Haus ersteigert, was erfahrungsgemäß auch viel Inhalt/Mobiliar des bisherigen Eigentümers beinhaltet. Wenn Du hier über den Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung betreibst, wird dieser eine Spedition beauftragen. Ferner muss der Gerichtsvollzieher die Möbel für geraume Zeit einlagern. Die Kosten für diese Maßnahme (ca. 5-10 T€ je nach Aufwand) zahlst allein Du als Kostenvorschuss an den Gerichtsvollzieher. Ob Du diese Kosten jemals vom bisherigen Eigentümer zurück bekommst, steht in den Sternen.

Nach meiner Erfahrung ist es die beste Lösung, mit dem bisherigen Eigentümer zu reden und ihm unmissverständlich klarzumachen, dass er das Haus verlassen muss und es ihm nichts bringt, sich hier zu verweigern. Biete ihm an,  beim Umzug behilflich zu sein und eventuell auch den Möbelwagen zu finanzieren.  Das ist auf jeden Fall günstiger, als die Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher. Ich habe in meiner Praxis auch schon einen Fall gehabt, in dem ich dem Eigentümer drei Monatsmieten für die neue Wohnung gezahlt habe. Auch das ist deutlich billiger, als die Zwangsräumung.

Fazit: oft ist es billiger, den Alteigentümer "herauszukaufen", als sein gutes Recht zwangsweise durchzusetzen.

Ich hoffe, ich konnte helfen.

Wie hier schon mehrfach gesagt kommt der Zuschlagsbeschluß einem Räumungstitel gleich, d. h. du kannst den bisherigen Eigentümer durch den Gerichtsvollzieher zwangsräumen lassen. Problem dabei ist, dass der Gerichtsvollzieher dafür Geld sehen will. Da er sich denken kann, dass er vom bisherigen Eigentümer nichts sehen wird, mußt du in Vorlage treten und das können leicht einige tausend Euro sein. Zieh also vorsichthalber von deinem angedachten Maximalgebot zehn- oder fünfzehntausend ab für Räumungskosten.

Einen Mietvertrag mit dem bisherigen Eigentümer kann ich auf gar keinen Fall empfehlen. Dadurch sanktionierst du den Status quo und beraubst du dich der Möglichkeit der Zwangsräumung. Du mußt dann erforderlichenfalls den Mietvertrag kündigen im Rahmen der gesetzlichen Fristen und Möglichkeiten wie jeder andere Vermieter auch.

Du bist sofort mit Zuschlag Eigentümer der Immobilie:

Wird Ihnen der Zuschlag erteilt, sind Sie mit sofortiger Wirkung Eigentümer der ersteigerten Immobilie. Eine notarielle Beurkundung ist hierfür nicht erforderlich und der spätere Eintrag ins Grundbuch kommt einer Berichtigung gleich. Damit übernehmen Sie ab diesem Zeitpunkt alle Rechten und Pflichten, wozu auch die öffentlichen Lasten wie die Grundsteuer gehören.

dann solltet ihr die Zwangsräumung beantragung; das dauert eh

Ihr wollt in diese Wohnung nach Übergang einziehen? Du kannst da anfangen, ist doch dein Eigentum

Das wird nur über eine Räumungsklage gehen. Das betrifft auch Nebengebäude, sofern der alte Eigentümer diese nutzt. Auf keinen Fall sollte man nie selbst Hand anlegen und Sachen entfernen. Sucht Euch einen Anwalt - ohne wird so etwas nicht gut gehen