Darf meine Vermieterin die Indexmiete rückwirkend anwenden?
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe folgendes Anliegen.
Mein Mietvertrag besteht seit 1. Augutst 2011. Bis jetzt gab es keine Mieterhöhung. Im Mietvertrag steht eine Indexklausel.
Auszug Mietvertrag vom 01.08.2011:
"Gemäß § 557b BGB wird die Miete durch den vom statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt. Die Miete bleibt abgesehen von Erhöhungen nach § 559 bis 560 BGB jeweils mindestens ein Jahr unverändert."
Nun möchte meine Vermieterin die Miete aufgrund dieser Indexklausel anwenden und zwar rückwirkend. Als Basisjahr wird bei der Berechnung das Jahr 2010 angegeben.
Nun meine Fragen:
- Ist diese Klausel rechtens, denn es ist weder ein maßgeblicher Index noch ein Basisjahr angegeben.
- Wenn die Klausel rechtens ist, darf die Miete dann rückwirkend (mit Basis 2010) angehoben werden. Wenn nicht, was ist dann das Basisjahr und wie sieht die Berechnung aus.
Da ich momentan noch unter dem aktellen Mietpreisspiegel meines Ortes liege, ist eine Indexmiete wohl besser für mich.
Mietspiegel liegt bei 11,96€ pro qm - ich zahle momentan 8,83€ pro qm.
Außerdem ist die Mieterhöhung nur an mich gestellt worden. Mein Partner ist 2015 ausgezogen. Er steht aber immer noch im Mietvertrag, da meine Vermieterin ihn nicht rausnehmen wollte. Sie hatte Bedenken, daß ich die Miete alleine nicht zahlen kann.
Ich bedanke mich schonmal bereits im voraus.
Mit freundlichen Grüßen
S.H.
3 Antworten
Es gibt den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes.
Bei einem Indexmietvertrag kann ein Vermieter die Miete jährlich einmal entsprechend der Steigerung gemäß Index anpassen. Basis ist derzeit der Index von 2010. Insofern ist das schon richtig und nicht rückwirkend.
Die Miete kann natürlich nicht rückwirkend erhöht werden nach dem Motto, "nun zahl mal schön nach". Aber sie könnte ab übernächstem Monat auf Basis des im Moment der Erhöhung bestehenden Index die Miete erhöhen.
Für die Berechnung gibt es eine Formel, die angewandt werden muss. Du findest sie z. B. hier:
https://www.haus-und-grund-muenchen.de/leistungen/mieterhoehung/indexrechner
Nach einer Erhöhung bleibt die Miete 1 Jahr lang fest und kann dann erneut erhöht werden.
Seit Jahren ist ein Indexmietvertrag für Mieter gerade in angespannten Regionen sehr vorteilhaft, denn die marktmäßige Steigerung der Mieten übersteigt bei weitem die Steigerung des Verpraucherpreisindex. Das bedeutet einerseits geringe Steigerungen pro Jahr, mit denen auch Mieter kalkulieren können und Vermieter wissen, dass die Miete zumindest in etwa mit der Inflation mit steigt. Vermieter sollten daher möglichst kein Jahr auslassen, damit sich Mieter nicht plötzlich wundern, weil sie ihre Vertragsdetails nicht mehr kennen.
Da Du zu 100% für die Miete haftbar bist, ist sie auch gültig, wenn sie nur Dir gegenüber erklärt wurde. Sie ihm mitzuteilen ist dann Deine Sache. Du kannst sie aber auch bitten, den Brief auch an ihn zu schicken.
Danke für die Auszeichnung.
Alles war über drei Jahre hinaus rückwirkend angeführt wird, wäre ohnehin verjährt.
Aber auch so ist das ja ihre Sache, wenn sie diese Klausel bisher nicht angewendet hat. Das kann sie nur für die Zukunft tun.
Welches Jahr darf die Vermieterin dann als Basisjahr für die Indexmiete zugrunde legen? Wäre das dann 2015?
Sie kann jetzt nicht mehr als die üblichen Mieterhöhungen verlangen. Also höchstens 20 % in drei Jahren.
Das wäre aber schlechter für mich. Das hat sie vorher versucht, hatte aber in der Mieterhöhung Formfehler. Da wäre die Erhöhung 141,75€ gewesen (15% wegen Mietpreisbremse). Mit der Indexmiete will sie jetzt "nur" 95,52 € mehr haben
Indexmiete Hans. Da sind Mieterhöhungen gem. § 558 ausgeschlossen. So lange wie Du hier schon dabei bist solltest Du wissen.
Das mag ja sein, das geht aber trotzdem nur in die Zukunft und nicht rückwirkend für 7 Jahre.
Da hast Du recht.
Danke für die Antworten. Jetzt weiß ich aber immer noch nicht, um wieviel meine Vermieterin erhöhen darf.
Wie berechne ich die korrekte Mieterhöhung?
Das Zitat ist sicher so in einem / deinem Formularmietvertrag von der Stange als Option u. a. stehend.
Wenn nicht in dem Mietvertrag ausdrücklich tatsächlich ein Indexmietvertrag vereinbart wurde, kann nun der Vermieter nicht im Nachhinein den bestehenden Mietvertrag neu deklarieren und ihn nunmehr als Indexmietvertrag betrachten und auf dieser Grundlage regelmäßig die Miethöhe anpassen und das noch dazu auch rückwirkend. Das geht so rechtlich nicht. Das MEV ist deshalb unwirksam.
Da dieses Vertragsänderungsangebot / Mieterhöhungsverlangen allein an dich und nicht auch an den Partner, der noch im Mietvertrag steht, gerichtet wurde, ist das Mieterhöhungsverlangen auch deshalb unwirksam.
Hallo bwhoch2,
vielen Dank für die Antwort. Dann ist die Erhöhung wohl richtig.
Nun habe ich aber noch eine Frage. Der Mietvertrag läuft ja auf mich und meinen ehemaligen Partner. Die Vermieterin wollte ihn nach seinem Auszug nicht aus dem Vertrag lassen.
Die Mieterhöhung ist aber nur an mich geschrieben. Ist sie dann auch gültig oder muß sie auch an meinen ehemaligen Partner gestellt werden. Er haftet ja auch immer noch voll mit.
Viele Grüße
Sandra