Darf mein Vermieter im Mietvertrag die Mietminderung wegen Gaststättenlärm wirksam ausschließen?
Ich wohne nun seit Anfang September 2015 in einer neuen Mietwohnung im 4. OG. Die Wohnung ist super. Außer das etwa 2-3 x in der Woche nachts die Musik der Gaststätte im Erdgeschoss so laut ist, dass man kaum einschlafen kann. Ich habe das ganze auch schon öfters gemessen, es sind zwischen 50 und 80 dB meist zwischen 22 und 7 Uhr morgens. Im Mietvertrag habe ich gesehen, dass der Vermieter Mietminderungen wegen Beeinträchtigungen dieser Gaststätte ausgeschlossen hat: "den Mietern ist bekannt, dass im EG derzeit die Bar "..." (Name kann sich aber jederzeit ändern in einen sonstigen ähnlichen Gastronomie und Erlebnisbetrieb) befindet. Der Betrieb hat auch die Betriebserlaubnis für Livemusik, Diskobetrieb und After-Hour-Betrieb. Damit im Zusammenhang stehende Emissionen sind dem Mieter bewusst und dürfen zu keine Mietminderung oder auch nicht Einbehalt führen. Mängelansprüche hieraus gelten bereits heute als ausgeschlossen.
Ich habe mehrere widersprüchliche Infos im Internet gefunden die sich zum einen auf § 536 BGB ("Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.") beziehen, zum anderen auf § 536b BGB ("Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme").
Was kann ich in diesem Fall tun, oder muss ich das jetzt so hinnehmen?
8 Antworten
Solange sich der Betreiber der Gaststätte an die geltenden Gesetze und Auflagen hält, gibt es hier keine Chance auf eine Minderung, da dem Mieter der hier thematisierte Gaststättenlärm bekannt war und auch als individuelle Vereinbarung in den Mietvertrag aufgenommen wurde.
Entscheidend ist hier die individuelle Vereinbarung. Anders sähe es aus, wenn es um eine formularvertragliche Klausel, also eine AGB ginge.
Es ist ein AGB Vertrag. Die der Nachbarn sehen gleich aus.
Greift dann § 305c BGB?
Das musst du jetzt so hinnehmen, denn du hast das bei Vertragsabschluss gewusst und der Klausel auch zugestimmt. Auf 536 BGB kannst du dich m. M. nach hier nicht beziehen.
Keine Ahnung! Aber: Die Gaststätte wird sich bereits vor Deinem Einzug im Haus befunden haben. Das ein gastronomischer Betrieb nicht unbedingt lautlos vonstatten geht und gerne auch zu Zeiten, zu denen andere Leute ihre Ruhe haben möchten stattfindet, sollte man als bekannt voraussetzen. Deine Frage erinnert mich an den Städter, der aufs Land zieht und sich dort am krähendem Hahn stört....
Auch ein gastronomischer Betrieb hat die Gesetze der Nachtruhe einzuhalten, das kann bis zum Entzug der Konzession gehen.
Also zunächst einmal: der Hauseingang befindet sich nicht an der Straße, an der die Gaststätte liegt. Von meinem Hauseingang ist sie also nicht zu sehen und war mir bis zur Unterschreiben des Mietvertrages auch nicht bewusst, dass sich in dem Haus eine Gaststätte befindet.
Mit etwas Lärm könnte ich auch leben, aber derzeit kann man fast gar nicht mehr in der Wohnung einschlafen und mir geht es auch nicht vorrangig um das Geld, sondern um die Beseitigung des Mangels (Lärms).
Zum Teil sind es 80 dB und manchmal sogar mehr (in der Arbeitswelt bedeutet dies sogar Gehörschutzpflicht).
Das bedeutet jedoch nicht, dass Du nicht die Polizei anrufen kannst, die gegen die Nachtruhestörung vorzugehen hat.