Beschluss an der Eigentümerversammlung wird von Verwalter nicht umgesetzt
Liebe User, bei unserer letzten EIgentümerversammlung im Januar 2012 wurde einstimmig beschlossen, dass unsere Hausverwaltung bevollmächtigt wird ein selbständiges Beweissicherungsverfahren einzuleiten wegen gravierender Baumängel (Abnahmemängel und Gewährleistungsmängel). Bis heute wurde aber von der Verwaltung noch kein Beweissicherungsverfahren in die Wege geleitet. Sondern die Verwaltung möchte vor einem selbständigen Beweissicherungsverfahren nochmals mit dem bauträger eine gemeinsame Begehung/Schlussabnahme durchführen. Die Begründung vom Verwalter hierfür ist, dass man diesen Schritt durchführen sollte um eine noch „offene Mängelliste“ zu erhalten, die dann gesichert, hinterlegt, als Beweissicherung eingeleitet werden könnte. Für mich ist dieser Schritt aber überflüssig und nicht zielführend, denn die Eigentümer haben ja nicht grundlos einstimmig einem Beweissicherungsverfahren zugestimmt, da der Bauträger schon mehrmals behauptet hat alle mängel seien behoben und die Schlussrate sei zu zahlen, obwohl dies nicht der Fall ist. Ist der Schritt von unserem Verwalter sinnvoll? Kann er einfach eine gemeinsame Begehung/Schlussabnahme mit dem bauträger veranlassen ohne Eigentümerbeschluss und dies einem selbständigen Beweissicherungsverfahren vorziehen und sich über den einstimmigen Beschluss hinwegsetzen? Denn wenn wir die Schlussabnahme durchgeführt haben, dann ist das Beweissicherungsverfahren ja hinfällig.
Danke für eure Hife
4 Antworten
Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 ist der Verwalter verpflichtet und gehalten, die von der Gemeinschaft gefaßten Beschlüsse zu vollziehen (auch angefochtene!, nicht aber nichtige Beschlüsse), und zwar unverzüglich.
Unverzüglich meint auch unverzüglich, allerspätestens jedoch umgehend nach Ablauf der Anfechtungsfrist - andernfalls können sich erhebliche Haftungsrisiken für den Verwalter ergeben.
Ignoriert der Verwalter die gefaßten Beschlüsse oder setzt sich darüber hinweg, so kann daraus ein Grund für seine sofortige Abberufung abgeleitet werden
Kommt der Verwalter seiner Pflicht der Beschlußausführung nicht nach, besteht für jeden WEer die Möglichkeit, diesen Anspruch auf dem Rechtsweg einzuklagen und durchzusetzen..
Wie schaut's eigentlich bei Euch bezüglich der Gewährleistungsfristen aus? Ggf. sollte sich der Verwalter sputen, durch Einleitung eines Beweisverfahrens für eine Verjährungsunterbrechung zu sorgen. Welche Regelungen im Bauträgervertrag und/oder in der Gemeinschaftsordnung sind denn bei Euch hinsichtlich einer gemeinschaftlichen Abnahme des Gemeinschaftseigentums überhapt getroffen worden?
Noch eine Frage: handelt es sich um einen sog. Bauträgerverwalter, also um einen mit dem Bauträger identischen, gesellschaftsrechtlich verbundenen oder wirtschaftlich abhängigen Wohnungseigentumsverwalter?
Die Frist läuft ab Datum der Abnahme.
@geige
Wie immer ein guter Beitrag. Wenn der Bauträger kein Greenhorn ist, hat er sicherlich im Kaufvertrag so einiges im Bezug auf den Beginn der Gewährleistung geregelt. So zum Beispiel gibt es Kaufverträge, die regeln, dass eine Bauabnahme mit Schlüsselübergabe konkludent erfolgt, wenn bis zu diesem Zeitpunkt noch keine Bauabnahme erfolgt ist. Daher wäre in dem Fall ein Blick in den Kaufvertrag hilfreich.
ich stimme prinzipiell dem vorher Gesagten zu - bin aber der Meinung, dass ein einstimmiger Beschluss nicht noch mal durch die Eigentümer bestätigt werden muss, sondern die HV auf Umsetzung des Beschlusses verklagt werden sollte( durch die Eigentümer ). Das ist m. E. zeitsparender als noch mal dasselbe zu beschließen. Und zum Thema Kompetenz der Hausverwaltung kann ich nur zustimmen, viele meinen, es zu können und scheitern dann an der Praxis, Als Lehrberuf mit IHK - Püfung ist das nämlich ganz schön anspruchsvoll und ich kann auch nicht verstehen, dass Hausverwalter immer noch ein sog. ungeschützer Beruf ist, vor allem, weil hier immer mit Geldmitteln anderer Leute gearbeitet wird. Aber wie meine Vorgänger schon sagten, wenn man hier am Geld sparen will hat man selbst auch zumindestens eine Teilschuld, denn auch für die Hausverwaltungen gilt wie über all: gutes Geld für gute Arbeit und die steigenden Kosten in Deutschland machen vor keinem halt.
Rede mit den anderen Eigentümern und beantrage doch eine außerordentliche Eigentümerversammlung, um die Fragen zu klären. Vielleicht solltet Ihr dazu einen Rechtanwalt einladen.
Nein, die HV muss sich an den Beschluss halten. Leider sind diese HV, vor allem diese Einmannbetriebe nicht qualifiziert. Sie arbeiten teilweise willkürlich und ohne Planung. Oft werden auch Leute Hausverwalter, die keinen anderen Job bekommen haben, denn dafür braucht man keine spezielle Ausbildung - somit vorsicht! Ich habe momentan ein ähnliches Problem mit einer meiner vermieteten Wohnungen. Verlangt daher, dass der Beschluss unverzüglich umgesetzt wird. Ansonsten sofort einen Anwalt nehmen, der zumindest Deinen Eigentumsanteil vertritt. Beruft aber unter Beisitz dieses Anwaltes dann eine außerordentliche EVS ein, an der die HV Rede und Antwort stehen muss. Die HV handelt womöglich grob fahrlässig und dafür kann sie belangt werden.
und die größeren verwaltungen sind mehr qualifiziert??? Hier ist man oft nur eine nr und die Verwaltergebühr wird eingesgtrichen ohne leistung.
So unrecht hat Oralhexe (was für ein Nick!) ja nicht. Jedoch entscheiden immer die WEer, welchen Verwalter sie beauftragen wollen und da ist oftmals der Preis vor Qualifikation ausschlaggebend - also bekommt jede WEG den Verwalter, den sie verdient.
Leider sind diese HV, vor allem diese Einmannbetriebe nicht qualifiziert.
@Oralhexe Ich weiß zwar nicht, woher du diese absurden Erkenntnisse hast, aber sie sind schlichtweg falsch. Es gibt sowohl große, wie auch kleine Verwaltungen, die sehr seriös arbeiten, wie auch umgekehrt. Man sollte nicht den eigenen beschränkten Horizont immer gleich für allgemeingültig erklären.
Danke für die Antwort. Die Hausveraltung ist unabhängig vom Bauträger und hat mit denen nichts zu tun. Wegen der Gewährliestungsfrist bin ich mir nicht ganz sicher ob die überhaupt schon begonnen hat. EIne Abnahme des GEmeinschaftseigentums hat bereits vor etwa 2 Jahren stattgefunden. Hier wurden viele Mängel notiert. EIne Schlussabnahme über diese Mängel hat bis heute aber noch nicht stattgefunden. Jetzte weiß ich nicht ob die GEwährleistungsfrist schobn seit etwa 2 Jahren läuft oder erst wenn alle Abnahmemängel abgenommen wurden?