Wie bestellt man am Besten einen Verwalter für eine kleine WEG?
Wir haben uns im Frühjahr 2010 eine Eigentumswohnung in einem Haus mit drei Wohneinheiten gekauft. Ich muss zugeben, dass wir ein wenig blauäugig und ohne Erfahrung an die Sache ran gegangen sind. Eine Eigentümerin im Haus hat laut Aussage der anderen Eigentümer die Verwaltung übernommen. Die WEG exisiert seit Ende 2008. In dieser Zeit wurde nie ein Protokoll einer Eigentümerversammlung erstellt, es gibt keinen Wirtschaftsplan und es wurde noch nie eine Betriebskostenabrechnung erstellt. Es existiert ein WEG Konto auf das monatlich das sehr geringe Hausgeld (70 €) gezahlt wird. In Übereinstimmung mit einem anderen Eigentümer haben wir die "Verwalterin" nun aufgefordert eine Eigentümerversammlung einzuberufen und an diesem Termin die Nebenkostenabrechungen aus 2008 und 2009 vorzulegen ebenso einen Wirtschaftsplan aus 2010 und für 2011. Das Ergebnis war, dass die "Verwalterin" mir den Ordner mit allen Unterlagen auf die Fußmatte schmiss und meinte, dass ich den ganzen Mist doch selber machen soll. Sie fuhr am nächsten Tag zur Bank und gab die Vollmacht für das Konto zurück und teilte mir mit, dass sie nur der Verwalter für das Konto war. Eigentlich sollte ich die Verwaltung übernehmen, ich bin jedoch mittlerweile der Meinung, dass es besser wäre, dass Ganze an einen externen Verwalter zu geben, der hier erst mal Ordnung rein bringt. Wie stelle ich das am Besten an?
6 Antworten
Das Ganze hier ist ein wenig kompliziert :-(
Auf unseren Wunsch hin und auch auf den Wunsch der "Verwalterin" hin gab es im Juli eine Eigentümerversammlung. Die "Verwalterin" erschien nicht aber ihr Mann. Da monierten wir schon, dass die Instandhaltungsrücklagen viel zu niedrig sind und diese unbedingt erhöht werden müssten. Der andere Eigentümer war auch damit einverstanden jedoch wurde über die Höhe nichts vereinbart. (Mittlerweile weiß ich auch, dass diese Versammlung im Grunde garnicht Rechtskräftig war) Ich traf die "Verwaltung" dann mal im Hof und sprach sie darauf an und sie meinte, dass man dies am Besten zum 01.01. macht.
Ihr Mann unternimmt immer wieder Aktionen am Gemeinschaftseigentum wenn mein Mann und ich nicht im Haus sind und somit auch nicht nachweisen können, dass er dies war. Das kann man als kleine Racheakte sehen, da wir einfach auf unsere Rechte aufmerksam machen.
Nachdem die "Verwalterin" die Auffordung zur Einberufung einer Eigentümerversammlung von uns erhielt teilte sie dem anderen Eigentümer mit, dass sie die Wohnung verkaufen werden und somit auch nicht mehr bereit sind das Geld für Instandhaltungsrücklagen zu zahlen.
Sie weigert sich strickt gegen die Aussage, jemals Verwalter gewesen zu sein. Lt. ihrer Aussage war sie nur dafür zuständig das WEG Konto zu verwalten und die Rechnungen die kamen in einem Ornder abzulegen. Es ist fast unmöglich mit diesem Eigentümerehepaar zu reden, da sie sich wohl noch nie die Mühe gemacht haben im WEG-Recht zu lesen.
Es steht ein Termin für eine Eigentümerversammlung schon fest, an dem ich dann auch als Verwalter gewählt werden sollte. Von meinem Entschluss, dass mir dieses Eisen doch zu heiß ist, weiß von den anderen Eigentümern noch niemand etwas. Bisher war man sich hier einig, dass man sich einen externen Verwalter spart, da dieser zu teuer ist.
Bis zur Eigentümerversammlung sind es nur noch 6 Tage und mir liegt diese Geschichte sehr schwer im Magen.
Nochmal zum Hausgeld: Es ist auch nicht festgelegt wieviel von dem Hausgeld für die Betiebskosten sind und was davon für die Instandhaltungsrücklagen ist. Sowas sollte doch auch festgelegt sein?!
Wenn Sie selbst die Verwaltung nicht machen wollen, was auch sehr vernünftig ist, dann sorgen Sie zumindest dafür, dass zu der Versammlung in 6 Tagen mindestens ein Angebot eines gewerblichen Verwalters vorliegt, über das dann abgestimmt werden kann, wenn alle Eigentümer damit einverstanden sind.
Nun dann mach doch einen Termin mit deinen Miteigentümern. Ich kann schon verstehen, dass das die Frau nicht mehr machen will, das macht einen Haufen Arbeit. Trefft einen Beschluss und schreibt den auf. Dann wendet euch an profesionelle Hausverwaltungen, lasst euch ein Angebot machen, sprecht mit denen und dann entscheidet euch für einen. Macht einen Vertrag, wenns zu kompliziert ist, lasst einen Anwalt auf den Vertrag schauen. viel Erfolg.
Am besten vertraut man auf Verwalter mit nationaler Erfahrung, also mit mehreren unterschiedlichen Standorten in Deutschland. Dadurch entwickelt sich eine gewisse Mischkultur und die Probleme die in einer Stadt passieren können so gleich in einer anderen Stadt vermieden werden. Ein guter Bekannt von mir arbeitet hier. -> http://weg-hausverwaltung.net/
Hallo Semya,
es gibt eine Menge Möglichkeiten, einen guten WEG - Verwalter zu finden. am besten ist es, sich Angebote schicken zu lassen und diese miteinander zu vergleichen. z.B. auf www.hausverwalter-gesucht oder hausverwalterdiscount o.ä. kann man Anfragen stellen und erhält dann Angebote. Ich würde auf keinen Fall den billigsten Anbieter nehmen und auch sehen, dass es wirklich eine Hausverwaltung ist und nicht ein Steuerberater oder Rechtsanwalt o.ä. - dann sollten Sie sich Unterlagen zeigen lassen, die für die Abrechnungen, wirtschaftspläne e.t.c. üblich sind und auch Referenzen (mit Tel.-Nr. ) sind nicht schlecht.
Gruß K.Mihalev
Bevor Sie sich um Rücklage, Wirtschaftsplan und Abrechnung kümmern, brauchen Sie zunächst eine vernünftige Verwaltung, wie Sie ja schon selbst erkannt haben. Sie können dabei wie folgt vorgehen:
- Sie laden die übrigen Wohnungseigentümer zu einer Eigentümerversammlung (mit 2 Wochen Frist) ein. Damit begehen Sie zwar einen Formfehler, weil nur der Verwalter einladen darf, oder, wenn kein Verwalter vorhanden ist, der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, jedoch ist dies zunächst nicht weiter schlimm, solange keiner die Beschlüsse anfechtet.
- Dann sehen Sie in das Branchentelefonbuch unter Verwaltung und rufen bei drei Verwaltern an, welche Sie dann um ein entsprechendes Angebot bitten, so dass Sie am Ende 3 Angebote vorliegen haben.
- Auf der Versammlung lassen Sie dann über die Bestellung der neuen Verwaltung abstimmen.
Sollten die übrigen Wohnungseigentümer bei dieser Bestellung nicht mitspielen wollen, bleibt Ihnen nur, die übrigen WEG-Mitglieder vor dem nächsten Amtsgericht dazu zu zwingen. Denn Sie haben gem. § 21 WEG einen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung.
Viele Verwalter nehmen Eigentümergemeinschaften erst ab einer bestimmten Größe an. Der Aufwand ist für 3 Wohneinheiten oder für 8 Wohneinheiten fast gleich, aber die Verwaltervergütung ist bei 3 deutlich geringer. Im städtischen Bereich wird es schwerer sein einen Verwalter zu finden als im ländlichen Bereich. Als Hausverwaltung nehmen wir Objekte mit 3 Wohnungen nur dann wenn das Gebäude in der Nähe ist und somit der Aufwand für Objektbegehungen und Eigentümerversammlung in Grenzen gehalten werden kann.
Vielen Dank für die vielen informativen Antworten. :-)
Ich war jetzt schon fleißig und habe einige Anfragen verschickt. Kann es sein, dass man sich nicht gerade darum reißt eine so kleine WEG zu verwalten?