Hausverwaltung wiedersetzt sich Eigentümerbeschluss
Liebe User es tut mir leid falls ich mich wiederhole. Was kann ich machen wenn bei einer Eigentümerversammlung im Januar einstimmig beschlossen wurde, dass ein selbständiges Beweissicherungsverfahren durch die Verwaltung eingeleitet werden darf wegen erheblichen Mängeln im Gemeinschaftseigentum und dieser Beschluss wurde bis heute nicht umgesetzt? Stattdessen hat die Hausverwaltung eigenmächtig einen Baufachanwalt engagiert und einen Gutachter? Ohne davor die Eigentümer zu informieren wurde dann mit der Verwaltung, Abnahmegremium (3 Eigentümer), Verwaltungsbeiräten, Rechtsanwalt, Gutachter, Architekturbüro und Bauunternehmen eine Begehung des Gemeinschaftseigentums durchgeführt. Hier wurde überprüft ob alle Abnahmemängel behoben sind und neue Gewährleistungsmängel aufgetreten sind. Was sagt ihr zu diesem Vorgehen der Verwaltung. Der Eigentümerbeschluss lautete: Die Verwaltung wirde bevollmächtigt ein selbständiges Beweissicherungsverfahren einzuleiten. Doch dies ist bis hjetzt nicht geschehen, stattdessen wirde ien Rechtsanwalt beauftragt und ein Gutachter ohne mein Wissen. Kann die hausverwaltung das so einfach ohne eigentümerbeschluss machen?
4 Antworten
Die Entlastung verweigern und einen eventuellen Entlastungsbeschluss anfechten.
Ein Verwalter, der die Beschlüsse nicht umsetzt, ist für keine Gemeinschaft tragbar. Denn der Beschluss ist eindeutig. Wenn euer Verwalter die Absicht gehabt hätte, am Beweissicherungsverfahren vorbei die Dinge zu regeln, hätte er dies in der beschlussfassenden Wohnungseigentümerversammlung mitteilen können und die WEG darüber abstimmen lassen können.
Kam der Verwalter erst später auf die Idee, den Beschluss nicht umzusetzen, sondern einen anderen Weg zu beschreiten, hätte er sich hierfür eine neue Legitimation in Form eines abändernden Wohnungseigentümerbeschlusses holen müssen. Hierfür wäre sicherlich ausreichen Zeit gewesen, weshalb er hier nicht entlastet werden darf.
Zwar wäre auch bei einem Beweissicherungsverfahren ein Anwalt notwendig gewesen, aber man hätte nur das Kostenrisiko für einen Gutachter gehabt. Ist der Bauträger mit dem Gutachten, welches jetzt erstellt wird, aber nicht einverstanden, habt ihr unnötig Zeit vertan und muß u. U. dennoch das Beweissicherungsverfahren durchgeführt werden, bei welchem ihr dann zum zweitenmal ein Gutachter bezahlt werden muß.
Last not Least kann es kein Abnahmegremium geben. Ein derartiger Beschluss wäre nichtig. Gibt es indessen keinen Beschluss, wäre eine Abnahme durch einzelne Wohnungseigentümer rechtlich belanglos für die WEG und den Bauträger, würde also nicht rechtswirksam erfolgen.
ich kann nicht finden, dass die Verwaltung richtig gehandelt hat und gebe hier immofachwirt meine volle zustimmung - erfahrungsgemäß ist seit der WEG-Novelle 2007 der verwalter verpflichtet, alle Kosten, die er außerhalb der im Wirtschaftsplan bereits beschlossenen verursacht ( auch Anwaltskosten ) durch Beschluss der Eigentümer abzusichern - ansonsten gehen ja die Wohngelder für ganz andere Dinge drauf als geplant und zusätzliche Ausgaben müssen irgendwoher finanziert werden !! Auch das müssen die Eigentümer beschließen. Wenn der Verwalter den Beschluss abgeändert haben möchte - kann ja vorkommen - muß er das der Gemeinschaft erklären und ggf. einen neuen Beschluss herbeiführen. und für ein Beweissicherungsverfahren ist ganz sicher erst einmal eine Abnahme des GE erforderlich und am besten hier unter Hinzuziehung eines Fachmannes, denn welcher Verwalter kann so eine Leistung schon erbringen ?? Ist ja auch gar nicht seine Aufgabe.
Mastoidesu, ich bleibe dabei, die Vorgehensweise Eures Verwalters ist gut. Der Beschluß hätte zwar der Transparenz wegen umfassender lauten können/sollen, die Berechtigung zur Beauftragung von Anwälten/Sonderfachleuten wird wohl aber vom Verwaltervertrag gedeckt sein, so nehme ich jedenfalls an.
Wie stellst Du Dir den Ablauf eines selbst. Beweisverfahrens eigentlich vor? Der vom Gericht benannte Gutachter untersucht doch ledigl. die benannten Mängel, nicht mehr. Sind diese nicht vollständig, kann später im Prozess auch nicht nachgeschoben werden.
Die Benennung bereits erledigter Mängel triebe nur die Kosten unnötig in die Höhe.
Zudem: diese Gutachter bewerten auch nicht immer unbedingt i.S. der Gemeinschaft, da ist das Vorhandensein eines Privatgutachtens absolut hilfreich, denn nach neuerer BGH-Rechtsprechung muß sich das Gericht bei konträren Gutachtenergebnissen zwischen Privatgutachten und gerichtlichem Gutachten auch eingehend mit dem Privatgutachten auseinandersetzen (BGH, Beschluss vom 12.01.2011 – IV ZR 190/08).
Eure Gemeinschaft steht, was die Verjährung v. Mängelrechten anbelangt, nicht unter Zeitdruck. Ich halte eine umsichtige Vorbereitung, die dem Zwecke der Einleitung des selbst. Beweisverfahrens dient, für gut und sinnvoll.
Es geht doch immer um Tatsachenfeststellung, ein Ausforschungsbeweis ist nicht zulässig.
Der Antrag auf Beweissicherung kann sich gemäß § 485 Abs. 2 ZPO beziehen auf :
- Zustand der Sache gemeint ist hier die Beschaffenheit und insbesondere die Mangelhaftigkeit,
- Ursache für den Mangel - in diesem Zusammenhang geht es dann zumeist um die Verantwortlichkeit des AG,
- Aufwand für die Beseitigung wichtig zur Vermeidung eines Streits um angemessene Nachbesserung, als Grundlage für eine spätere streitige Auseinandersetzung.
Quelle: http://bgb.jura.uni-hamburg.de/zivilprozess/selbst-beweisverf.htm
Die Sache wäre hier das Objekt, bzw. die vermeintlichen Mängel.
So weit ich weiß, ist eine Hausverwaltung ein Dienstleister, der von der Eigentümergemeinschaft beauftragt wird. Da gibt es einen Vertrag, in dem festgehalten ist, welche Dienstleistungen von der Hausverwaltung zu erbringen sind und wie viel Geld sie dafür bekommt.
Dann kann sie jederzeit natürlich zusätzlich von der Eigentümergemeinschaft für weitere Aufgaben bevollmächtigt werden. Eigenmächtig kann die Verwaltung nicht handeln. Sie ist Auftragnehmer der Eigentümergemeinschaft.
In deinem Fall kommt es auf den Inhalt der Vereinbarungen mit der Hausverwaltung an.
Sagen wir, Sauberkeit und Ordnung im Trockenkeller übernehmen die Eigentümer. Dann trifft Eigentümer Müller die von der Verwaltung beauftragte Treppenhausreinigung und sagt: "Ach, machen sie doch mal eben den Trockenkeller mit. Die Gemeinschaft wollte nur die Treppenhausreinigung bezahlen, Herr Müller treibt eigenmächtig die Kosten hoch. Seinen spontanen Wunsch darf die Hausverwaltung nicht einfach als Auftrag interpretieren
So sehe ich deinen Fall. Ich kann keine Gewähr für Richtigkeit geben, das kann nur ein Rechtsanwalt.
Was ist gut daran, wenn ein Verwalter eigenmächtig den Beschluss abändert, anstatt seine Bedenken bei der beschlussgebenden Versammlung vorzutragen, oder die Wohnungseigentümer darüber eintscheiden zu lassen, ob sie dieser Abänderung ihres Beschlusses zustimmen? Das was der Verwalter hier macht, ist eine grobe Mißachtung des Wohnungseigentümerwillens.
Das selbständige Beweisverfahren (früher Beweissicherungsverfahren) muß keinesweges zwangsläufig auf bereits benannte Mängel abgestellt sein, sondern kann auch Ergebnisoffen, also auf Feststellung vorhandener Mängel lauten. Insofern muß es auch nicht kostentreibend sein. Das ist es hingegen, wenn zuvor ein Privatgutachter bestellt wird, weil die WEG in jedem Fall auf diesen Kosten sitzen bleibt und dies auch dann noch, wenn der gerichtlich bestellte Gutachter zu 100% mit dem Privatgutachter übereinstimmt.