Hat das Stadtplanungsamt das Recht, solche Einschränkungen festzulegen?
Hallo,
wir haben ein Einzelfreistehendes Haus in einem Neubaugebiet gebaut. Nun wollen wir ein Einzelgarage mit 3 Meter Breite an der Grenze zu einer Fläche für Parkenplätzen bauen. Das Bauamt hat kein Problem dafür, aber das Stadtplanungsamt hat bei der Vorgesräche das Vorhaben abgelehnt. Der Grund: Ich muss 30 cm Hecken zu den Parkenplatz einpflanzen. Das Problem ist: Mein Haus hat genau 3m zu der Grenze, so dürfte ich nur 2,7m Garage nehmen. Garage auf der anderen Seite (zu Nachbarhaus) des Hauses zu bauen ist wegen Fenster nicht möglich.
In der Gestaltungsfibel und im Bebauungsplan finde ich keine solche Einschränkung. In der Fibel sind sogar ausdrücklich beschrieben, daß ein Garage nur auf dieser Seite (zu Parkenplätzen) möglich ist.
Hat das Stadtplanungsamt den Recht solche Einschränkung festlegen? wie ist meine Chance wenn ich Widerspruch nehme?
Vielen Dank im Voraus.
Jun
5 Antworten
Wenn nicht im BPl entsprechende zeichnerische und/oder textliche Festsetzungen bestehen kann das Planungsamt keine Anforderungen stellen.
Warum ist es überhaupt gefragt worden? Wer viel fragt, bekommt viele Antworten.
Also:
Nach eindeutigen Rechtsgrundlagen fragen, wenn die nicht bestehen, kann gebaut werden; in vielen Bundesländern sogar baugenehmigungsfrei. Aber auch dann müssen alle Vorschriften aus Gesetzen (BPl, Landesbauordnung etc.) beachtet werden!
In Hessen sind Garagen bis 30m² baugenehmigungsfrei.
Auch in der Abstandsfläche, wenn die Außenwandlänge nicht länger als 15m ist, die Außenwandhöhe im Mittel nicht höher als 3m ist und die dem Nachbarn zugewandte Außenwansfläche nicht größer als 25m² ist. Dann braucht der Nachbar nicht gefragt werden!
Aber:
Bauplanungsrecht und Privatrecht (BGB und HessNachbarrechtgesetz beachten!!
Hallo Seehausen,
vielen Dank für die schnelle Antwort.
Der Grund der Ablehnung war, mein Grundstück begrenzt zu einer Parkenplatzfläche. Der Mitarbeit des Stadtplanungsamts wollte eine grüne Streife zu öffentlichen Flächen haben. Alle meiner Nachbarn haben 3-Meter Garage, aber zu Nachbargrundstück, nicht zu Straßen oder Parkenplätzen.
Ich glaube, ich habe jetzt Problem mit Bauplanungsrecht.
Nein, nicgt mit dem Recht, sondern nur mit dem Sachbearbeiter des Planungsamtes. Wie gesagt: wenn dieser keine konkrete Vorschrift hat, kann und darf er eine solche Forderung nicht erheben.
Übrigens:
Die Freistellung und Zulässigkeit der Garage in der Abstandsfläche gilt nur, wenn die Garage unmittelbar an der Grenze errichtet wird, nicht mit 30cm Abstand!
Wenn ich meinen Antrag einreiche, bekomme ich die Rechtsgrundlagen, wogegen ich wiederspruch nehmen kann. Richtig? Der Sachbearbeiter hat mir nur gesagt, daß sie so geplannt haben. Aber im B-Plan und in der Gestaltungsfibel finde ich die 30 cm hecken. Außer dem:
Einfriedungen:
Als Einfriedungen kommen ausschließlich Buchenhecken in Frage, die den Zusammenhalt der sieben Exklusivgrundstücke herstellen. ...
Die Begrünung an der Grenze soll keine Hinderung eines Garage sein, oder?
Die Rechtsgrundlagen muss man vor der Planung kostenlos erhalten, darauf besteht ein Rechtsanspruch. Lediglich Kopierkosten können in Rechnung gestellt werden, wenn es einen entsprechenden Titel in irgendeiner Gebührensatzung gibt.
Die Festsetzung zu Einfriedungen bedeutet lediglich, dass keine bauliche Anlagen als Einfriedungen zulässig sind. Wenn die Eigentümer ihr Grundstück abgrenzen wollen müssen sie diese Hecke pflanzen.
Das hat aber mit Grenzgaragen in der Abstandsfläche nichts zu tun. Wenn diese im BPl nicht ausdrücklich ausgeschlossen sind sind sie nach HBO zulässig. Das übersehen die Planer desr Planungsämter gerne.
Hallo Seehausen,
für mich nun persönlich eine kleine Nachfrage. Gibt es für die Hessische Bauordnung auch die Richtlinien wie in Baden-Württemberg, dass man entweder direkt auf die Granze bauen muss (Garage etc) oder mindestens 50cm Abstand halten. Sprich, eine Vorschrift mit 30cm Abstand wäre in Baden-Württemberg nicht haltbar, da entweder 0 oder 50cm eingehalten werden muss.
Grüße
In Hessen muss man nach HBO entweder unmittelbar an der Nachbargrenze bauen oder 3,00m Mindestabstand einhalten. Alle Werte dazwischen bedürfen einer Abweichungsgenehmigung, die, wenn überhaupt, nur mit Zustimmung der Nachbarschaft erteilt wird. Oder man trägt die fehlende Abstandsfläche als Baulast auf das Nachbargrundstück ein .
Prima :) Vielen Dank für die Info :) Wieder schlauer
Der Bebauungsplan ist bindend.Allerdings muss man dort auch nachsehen, was mit so einer Heckenvorschrift dort geschrieben steht.
Sofern es zwischenzeitlich keine Änderungen des B-Plans gegeben hat, muss der Bau nur beim Bauamt angezeigt werden (Bestätigung des Bauamtes muss vor Baubeginn vorliegen).
Wenn daraufhin eine offizielle Ablehnung kommt: Begründung lesen und prüfen, ob ein Widerspruch sinnvoll ist. Wenn ja, dann los.
Dieses Verfahren gilt nur in wenigen Bundesländern!
Hallo Andreas,
vielen Dank für die schnelle Antwort. Dies werde ich tun.
Weiss Du wahrscheinlich auch, was für eine Rolle spielt das Stadtplannungsamt? Dürfen Sie überhaupt solche Einschränkung gegen der Nutzungsrecht des Grundstücks stellen? Wenn ja, nur für Neubaugebiet?
Diese Einschränkung betrifft ausschließlich nur meinem Grundstück. Da keine Festlegung für die Nachbargrundstücke, wo die Garage bebaut werden darf.
Nochmal vielen Dank!
Stimme Seehausen völlig zu. Wir sollten wissen in welchem Bundesland du dich befindest. Meist hat es Pflanzgebote in Bebauungsplänen, die soetwas genau regeln.
Es kann natürlich auch sein, dass es in Vorgesprächen früher (Wohnhaus, Stellplätze etc) entsprechende Ausnahmen / Befreiungen schon gab. Hierbei könnte es sich um einen "Deal" handeln. Zum Beispiel steht die Garage auf Bauverbotsfläche. Ausnhamen Befreiungen wurden schon zu genüge auf diesem Grundstück gemacht. Nun kann der Deal sein: "Du darfst dort eine Garage auf der nichtüberbaubaren Grundstücksfläche setzen, jedoch möchten wir, dass im Gegenzug die Garagenwand mit einem 30cm Pflanzstreifen ausgeführt wird.
Man sollte also Wisssen: "Warum gab es Vorgespräche, nur wegen einer Garage (wie schon von Seehausen angesprochen: in einigen Bundesländern verfahrensfrei)"
Wie genau kam es zu diesem 30cm Pflanzstreifen?
Grüße
Hallo Nightwalker181,
ich lebe in Frankfurt am Main, Hessen.
Das Grundstück habe ich von der Stadt gekauft. Im Vertrag wurde geregelt, nur mit einer genehmigten Hausbau-Planung ist der Grundstückkaufvertrag gültig. Das Grundstück befindet sich in einem neuen Stadtteil, das nur aus neugebauten Häusen besteht. Das Stadtplanungsamt bestimmt, wie das neue Stadtteil bebaut werden soll.
Mein Grundstück gehört zu einer Gruppe, die aus 7 Grundstück besteht, zu denen gibt es eine Gestaltungsfibel. Der Architekt meines Bauträgers hat vor dem Antrag mit allen zuständigern vorgesprochen, um eine Ablehnung zu vermeiden. Das Stadtplanungsamt hat damals das Garage mit 3 Meter Breite abgelernt, und in einem Email mit 20 cm Heckenffäche festgelegt, Diese Ablehnung war inoffiziell, deswegen gab es auch keine Angabe von Rechtsgrundlagen, nur die Entscheidung der für die Gestaltung dieser Gruppe Zuständiger.
Weil ich damals mit dem Hausbau schnell anfangen wollte, habe ich mich für offene Stellplätze an der Stelle entschieden, Obwohl ich Unrecht fand. Also, in dem Hausbauantrag sind 2 Stellenplätze an der gleichen Stellen gezeichnet. Jetzt möchte ich das Garage doch haben und das Stadtplanungsamt hat nun einen neuen Ansprechspartner gestellt, wollte ich vorher abfragen ob ein 3-Meter Garage doch möglich ist, bekam ich ein Email mit 30 cm Einschränkung.
Es ist eine lange Geschichte, ich hoffe daß Du dich nicht langweilig fühlst, Was ich jetzt vorhabe, ist, den Antrag trotzdem einreichen und auf eine Ablehnung warten. Oder hast Du Tips für mich?
Hallo Junxie,
Seehausen hat oben ja schon alles relevante geschrieben.
Wo Behörden natürlich dementsprechend (vielleicht auch verständlicherweise) böse werden, wenn man im Vorfeld alles besprochen hatte, und nun nach ein paar Jahren mit der gleichen Fragestellung wieder damit kommt. Sprich damals war Aussage, Garage Ja aber 20cm Abstand. Nun Garage Ja aber 30cm Abstand. Kann eine "Trotz-Raktion" der Behörde sein, um klarzustellen wer die Hosen anhat (oder man meint man hat die Hosen an) :)
Wie Seehausen schon sagt, müssen die rechtlichen Vorgaben eingehalten sein. Auch gern mal die Gestaltungssatzung, den Kaufvertrag oder die Auflagen der Baugenehmigung durchschauen, ob nicht irgendwelchen privatrechtlichen Abmachungen mit der Stadt gemacht wurden.
Oben habe ich Seehausen noch etwas gefragt. Vielleicht hilft dass dann auch weiter. Ansonsten, wenn du auf ein paar Euro nicht angewiesen bist, Antrag mit einer 3m Garage einreichen. Dann werden Sie sich positionieren. Und dementsprechend wirst du dann eine Genehmigung, oder eine Ablehnung über deinen Bauantrag erhalen. In der Ablehnung werden die rechtlichen Gründe genannt, warum deine Garage in diesem Umfang nicht zugelassen werden konnte. Gegen diese Ablehnung kannst du dann eine Instanz weiter klagen. Die Rechtsbehelfsbelehrung steht auf jedem Bescheid drauf.
Grüße
Frankfurt ist bekanntlich ein besonders schwieriges Pflaster für Baurecht; viele Architekten weigern sich schon, in Ffm zu bauen.
Eine "Gestaltungsfibel" ist kein gültiges Baurecht, sondern nur ein Wunsch oder Empfehlung. Obwohl unverbindlich versuchen immer wieder Sachbearbeiter des Planungsamtes, Bauherren oder Architekten davon "zu überzeugen".
Hält man sich nicht an diese Empfehlungen, ist die Rache furchtbar, denn dann werden im formalistischen Bereich Fehler gesucht und natürlich gefunden, weil niemand alle Bauvorschriften einhalten kann.
Empfehlung:
Nicht beeindrucken lassen und immer nur nach den konkreten, rechtsgültigen Bauvorschriften fragen; die gelten auch in Frankfurt!
Ich finde die Auflagen des Stadtplanungsamtes eher lächerlich. Ob hier neben einer Garage noch ein paar Zentimeter "Grünes" stehen oder nicht, das dürfte auf den optischen Eindruck, den der Garagenbau macht, sicher keine gravierenden Auswirkungen haben. Gerade nachdem sich daneben ein Parkplatz befindet, also neimand direkt durch eine Wand "optisch behindert" wird.
Nachdem sogar der Garagenbau andererseits auf dieser Seite empfohlen ist, auch das Bauamt keine Hinderungsgründe sieht...
Ich perönlich würde - einen allerdings gut begründeten - Widerspruch gegen diesen Bescheid einlegen.
Gefühle haben im Baurecht keinen Platz. Immer nur nach konkreten Rechtsgrundlagen fragen. Denn in Deutschland kann das Bauen nur mit Vorschriften beschränkt werden, die konkret benannt werden müssen!
Hallo Seehausen,
die Ablehnung ist wie erwartet da. Die Sachbearbeiterin ist genau diejenige, die mit mir gesprochen hat. Die Begründung:
"Die vorliegenden Pläne widersprechen dem im Aufstellung befindlichen Bebauungsplan 804 Ä4, dem Wegweiserverfahren und dem Kaufvertrag mit der HessenAgentur."
Was ich hier betonen muss: Der geltende B-Plan ist 803. Im Ablehnungsschreiben hat sie offensichtlich eine falsche Nummer (804) geschrieben.
Also, in dem Kaufvertrag und die Unterlagen von dem Wegweiserverfahren (auch als Anhänge des Kaufvertrags) konnte ich die Einschränkung finden. In B-Plan 803 finde ich auch nichts dagegen. Die Ä4 (Änderung 4) ist laut dem Internet-Seite des Projekts noch nicht veröffentlicht.
Was soll ich zun? Wie schreibe ich Widerspruch? Brauche ich einen Anwalt? Letztendlich, wieviele Chance habe ich überhaupt?
Vielen Dank und wünsche dir frohe Ostern!
Jun Xie
Hallo ,
mehr erfärst Du wenn du dich an Herrn Knabe von Omicroner Garagen wendest , der hat einen kostenlosen sevice mit dem er auch nachschauen kann ob bei dir ein Bebauungsplan existiert der irgendwelche einschränkungen aufweist.
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Hallo Herr Seehausen,
ich lebe in Hessen.