Vollmacht von Vermieter bei Eheleuten bzgl. Eigenbedarfskündigung erforderlich?
Die Fakten:
- Ehemann ist Vermieter meiner Wohnung.
- Ehefrau hat Mietvertrag von mir vor 4 Jahren unterschrieben.
- Bei Vertragsunterzeichnung wurde mir keine Vollmacht der Ehefrau vorgelegt.
- Eigenbedarfskündigung hat nur er unterschrieben.
- Ehefrau erledigt Nebenkostenabrechnung.
- Hausverwalter ist nicht vorhanden.
Die Fragen:
- Ist die Kündigung auf Eigenbedarf dennoch gültig?
- Würde es für den Vermieter ausreichen, mir einfach ein rückdatierte Vollmacht vorzulegen?
- Wäre die Kündigung dann wirksam? Falls ja: ab wann?
8 Antworten
Ist die Kündigung auf Eigenbedarf dennoch gültig?
Nein. Wenn die Ehefrau als alleiniger Vertragspartner im Mietvertrag steht, dann ist sie die Vermieterin, sonst keiner. Somit muss auch sie die Kündigung unterschreiben.
Würde es für den Vermieter ausreichen, mir einfach ein rückdatierte Vollmacht vorzulegen?
Der Ehemann ist möglicherweise der Eigentümer. Aber wenn er nicht im Vertrag auftaucht, ist er kein Vermieter. Vermieter muss nicht der Eigentümer sein. Dieser falschen Annahme bist du vermutlich.
Wäre die Kündigung dann wirksam? Falls ja: ab wann?
Wie schon gesagt, die Kündigung muss von den Vertragsparteien unterschrieben sein, die auch im Mietvertrag stehen. Wenn es die Frau allein ist, dann unterschreibt sie allein die Kündigung. Wenn beide im Vertrag stehen und diesen unterschrieben haben, dann unterschreiben auch beide die Kündigung.
Steht in dem Vertrag irgend ein Hinweis dabei, dass die Ehefrau als Vertreterin oder Bevollmächtigte des Ehemanns auftritt? Wer steht als Vertragspartner im Vertrag?
Nein, nix. Hab alles durchforstet. Sie macht halt nur die NK-Abrechnung für alle Mieter im Haus.
Okay. Der schriftliche Vertrag ist somit wertlos. Der hat nur dann Gültigkeit, wenn auch der Vertragspartner unterschrieben hat. Das hätte also der Ehemann tun müssen. Die Unterschrift der Frau hat keine Bedeutung.
Das bedeutet aber nicht, dass du keinen Vertrag hast. Du hast einen mündlichen Vertrag mit dem Ehemann. Durch das Dokument kann man allenfalls die Vertragsinhalte dieses mündlichen Vertrags nachweisen.
Nun zurück zur Kündigung. Diese hättest du gemäß §174 BGB mangels Vollmacht zurück weisen können. Das muss man aber sofort machen. Maximal innerhalb 1 Woche. Wenn du das versäumt hast ist es jetzt zu spät. Die Kündigung ist somit wirksam.
Bleibt dir also nur noch, die Begründung der Kündigung zu prüfen.
Jetzt bin ich durcheinander gekommen. Die Kündigung hat ja er unterschrieben.
Ich hab ja erklärt, mündlicher Vertrag erfolgte mit Ehemann. Also ist korrekt, dass er unterschrieben hat.
Ja, so schnell war ich nicht. Hab das erst nach ner Woche gesehen. Dem Mieterbund fiel das gar nicht erst auf. Wo steht das mit der Wochenfrist? Ganz schön kurz...
Ja, ich hatte halt gehofft, dass, weil ihre Unterschrift bei der Kündigung fehlt, dass diese dann unwirksam ist (weil sie ja den Mietvertrag -mglwse ohne Vollmacht) unterschrieben hat. Das war meine Hoffnung.
Das mit der Wochenfrist hat sich ja erledigt. da war ich durcheinander.
Fassen wir also zusammen.
1) Du hast einen mündlichen Vertrag mit dem Ehemann, da dieser des schriftlichen Vertrag nicht unterschrieben hat.
2) Wenn die Unterschrift der Ehefrau im Vertrag eine Wirkung hätte haben sollen, dann hätte sie als Bevollmächtigte im Vertrag bereits ausgewiesen werden müssen.
3) Da der Mann Vertragspartner ist wie in Nr. 1 gesagt, war es richtig, dass er die Kündigung unterschrieben hat. Das passt also.
Aber mal davon abgesehen. Selbst wenn die Kündigung nicht wirksam gewesen wäre, hättest du nur Zeit gewonnen, mehr nicht. Man hätte dir eine neue Kündigung geschickt. Wäre also nicht wirklich ein Vorteil für dich.
Also den Ehemann hab ich erst nach Einzug kennen gelernt. Aber sei´s drum. Ja, den Zeitgewinn hätte ich gerne gehabt! Da derzeit noch eine NK-Klage von mir läuft, kann ich die gut gebrauchen. Deswegen wurde mir ja auch auf Eigenbedarf gekündigt. Die wollen mich wegen der Nebenkosten los werden....!
Also den Ehemann hab ich erst nach Einzug kennen gelernt.
Das ist eine wichtige Information. Schade, dass du das nicht vorher gesagt hast. Antworten können nur richtig sein, wenn Infos vollständig sind.
Das verändert die ganze Sache. Denn ein Vertrag kommt zustande durch gegenseitige Willenserklärungen. Wenn der Ehemann aber gar nicht mit dir den Vertrag abgesprochen hat, auch nicht darüber verhandelt, dann kann er auch keine Willenserklärung abgegeben haben.
Somit hast du einen mündlichen Vertrag mit der Ehefrau. Und somit hätte sie auch die Kündigung unterschreiben müssen.
Wußte nicht, dass das relevant ist! Wie kommt das denn? Bist du dir da sicher?
Ich bin kein Anwalt, kann daher nur meine Meinung sagen. Aber bin mir schon sicher.
Mindestbestandteile eine Vertrags sind die Vertragsparteien, die Mietsache, der Preis und die Dauer.
Und wenn die Frau in Vollmacht für ihren Mann agiert, dann hätte das in den Vertrag geschrieben werden müssen. Da dies fehlt, läuft der Vertrag mit der Frau
Frag doch dem Mieterbund nochmal um deren Meinung dazu.
Da hab ich ja schon gebohrt, aber die stellen sich quer. Der MB will ja meist Klagen vermeiden. Mir geht es ja hpts. um den Zeitgewinn.
Einen Zeitgewinn kann man auch verhandeln. Man kann sagen, es lässt sich keine Wohnung finden oder man braucht aus anderen Gründen mehr Zeit und man vereinbart dann einen bestimmten späteren Auszugstermin. Meistens lassen sich die Vermieter darauf ein, denn eine gütlich vereinbarte Räumungsfrist ist in der Regel stressfreier als wenn ein Vermieter Räumungsklage einreichen muss.
An erster Stelle sollte aber die Prüfung stehen, ob die Kündigung wirksam ist. Denn wenn nicht, dann hat sich ja alles weitere erledigt und der Vermieter würde mit einer Räumungsklage nicht durch kommen.
Nichts gegen Mietervereine. Jedoch mache ich durch Dinge, bei denen ich helfe in Mietsachen immer wieder die Erfahrung, dass der Mieterverein bei manchne Themen überfordert ist. Hier wäre es dann besser zu einem Anwalt zu gehen. Sicher kostet der mehr, aber wenn das Ergebnis ein besseres ist, dann hat es sich gelohnt.
Das hab ich halt nicht so verstanden: wer entscheidet denn, ob die Kündigung wirksam ist? Der Vermieter? Auf jeden Fall habe ich heute eine erste Antwort schreiben lassen. Mein Vermieter ist schwierig, da ich bereits eine NK-Klage einreichen mußte. Daraufhin kam die Eigenbedarfskündigung nach 4 Wochen als Antwort.
wer entscheidet denn, ob die Kündigung wirksam ist?
Im Streitfall ein Gericht. Es läuft so. Die Kündigung des Vermieters ist erst mal nur eine einseitige Willenserklärung. Für den Vermieter gelten dabei bestimmte zulässige Kündigungsgründe. Nehmen wir an, du bist der Meinung, die Kündigung ist rechtsmißbräuchlich, also ziehst du nicht aus. Dann reicht der Vermieter Räumungsklage ein. Dabei prüft das Gericht die Wirksamkeit der Kündigung. Hierbei kannst du dann Nachweise erbringen, warum du der Meinung bist, dass der Eigenbedarf gar nicht besteht und vorgeschoben ist.
Aha, also wir haben im Schreiben Paragraph 574 Absatz 1 BGB und Absatz 2 geltend gemacht. Beziehungsweise haben wir die Nennung der Paragraphen weg gelassen. Dazu haben wir noch angemerkt, warum es unbedingt meine Wohnung sein muss (er hat mehrere). Da ich meinen VM wegen NK verklagt habe, liegt es nahe, dass er mich raus haben will und nicht die anderen. Jetzt warte ich auf Antwort. Wenn man sich hier im Forum umhört, sagen viele, bei EB hat der Mieter schon verloren. Das sind dann aber wohl eher alles Vermieter. :-)
ich habe im Schreiben Paragraph 574 Absatz 1 BGB und Absatz 2 geltend gemacht
Ja das ist dann wieder eine weitere Möglichkeit. Hierbei geht es jedoch um soziale Härte, was man entsprechend begründen muss. Das ist ein anderes Thema wie das wegen der Unterschrift. Auch der Widerspruch nach 574 ist auch nur ein Zeitgewinn.
sagen viele, bei EB hat der Mieter schon verloren
Das liegt daran, dass es schwer ist, den Nachweis zu erbringen, dass der Eigenbedarf gar nicht besteht und nur behauptet ist. Nur das zu behaupten reicht nicht. Meistens findet man erst später heraus, dass der Eigenbedarf nicht bestand, wenn auf einmal ein neuer Mieter in der Wohnung ist. Doch dann kann man Schadenersatz geltend machen.
Man kann im Forum leider nur allgemein antworten. Aber Mietrecht lässt sich nicht allgemein abhandeln. Bei jedem Fall gibt es andere Begleitumstände, die eine Rolle spielen können.
Soziale Härte ist Absatz 1. Keine Wohnung finden ist Absatz 2. Na ja, widersprechen musst du ja, sonst kannst gleich raus fliegen, wenn erst mal die Räumungsklage vorliegt. Ich hätte aber gedacht, dass der VM auf jeden Fall 3 Monate (bei mir) warten muss, bis er die Räumungsklage einreichen kann. Stimmt das? Heute hörte sich meine Anwältin so an, als könnte er auch gleich eine Räumungsklage einreichen, wenn ihm die Antwort in meinem Brief nicht paßt.....
Da hast du was mißverstanden. Der Vermieter kann schon mal vorab Feststellungsklage einreichen um klären zu lassen, dass die Kündigung wirksam ist und keine soziale Härte vorliegt. Aber die Kündigungsfrist und evtl zusätzlich noch eine Räumungsfrist müssen dir gewährt werden.
Aber das könnte dir ja sogar recht sein, denn dann würde das Gericht drauf stoßen, dass es Ungereimtheiten gibt, wer Vertragspartner ist und wer die Kündigung hätte unterschreiben müssen.
Wie ich dir versucht habe zu erklären bin ich der Meinung, dass die Kündigung formell unwirksam sein müßte, da du mit der Frau einen mündlichen Vertrag geschlossen hast und somit sie auch die Kündigung hätte unterschreiben müssen. Wenn ich damit recht haben sollte, hätte das zur Folge, dass die Kündigung gegenstandslos ist, die Frau erneut kündigen muss, und somit dann die 3 Monate Kündigungsfrist erneut anfangen zu laufen.
Danke dir, dass du das noch mal genau beschreibst. Das genaue Prozedere ist mir nicht bekannt. Ja, das mit der Unterschrift find ich spannend. Meine Anwältin sieht das nämlich komplett anders. Sie hat das sogar recht wirsch abgetan und meinte, dann wird eben rückwirkend Vollmacht erteilt. Kann ich das mit der Unterschrift denn noch im Nachhinein bei Räumungsklage angeben?
Sie hat das sogar recht wirsch abgetan und meinte, dann wird eben rückwirkend Vollmacht erteilt
Ich wüßte nicht dass das gehen soll. Ich kenne einige Urteile, in denen der Vertrag als unwirksam erklärt wurde, wenn nicht die Vertretungsbefügnis ausreichend daraus hervor geht. Also versteh mich nicht falsch, ich meine jetzt unwirksam in Bezug auf den Mann als Vertragspartner.
Ich will einer Anwältin nicht widersprechen, das steht mir nicht zu. Aber ich kann die Aussage nicht nachvollziehen aufgrund der mir bekannten Gesetze und Urteile.
Hast du das der Anwältin auch gesagt, dass du den Mann erst nach dem Einzug kennengelernt hast? Das ist ein wichtiger Punkt. Bevor ich das wußte, bin ich auch davon ausgegangen, dass ein Vertrag mit dem Mann zustande kam, wenn auch nur ein mündlicher. Das ändert aber den Sachverhalt erheblich.
Ja, ich weiß was du meinst. Ist halt rechtlich ein unsicheres Terrain. Verwirrung gab es schon, wegen einerseits Vermieter ist der EheMANN im Vertrag, ihre e-mail Adresse steht aber als Ansprechperson im Vertrag drin. Da dachte ich dann schon: reicht das eventuell aus, damit die EheFRAU den Vertrag als Vertretungsberechtigte unterschreiben darf?
Nein, aber das hatte sie auch nicht gefragt........noch ist das Schreiben nicht raus...kann man das mit der Unterschrift nicht auch in einem 2. Schreiben oder bei der Räumungsklage klären?
reicht das eventuell aus, damit die EheFRAU den Vertrag als Vertretungsberechtigte unterschreiben darf?
Ja, das darf sie. Aber das muss dann bereits im Vertrag deutlich gemacht werden, was ja versäumt wurde.
kann man das mit der Unterschrift nicht auch in einem 2. Schreiben oder bei der Räumungsklage klären?
Wie eben schon gesagt muss es meines Wissens bereits in den Vertrag geschrieben werden. Das machen Hausverwaltungen ja auch immer bei Verträgen. Da wird geschrieben: "Vermieter X, vertreten durch Hausverwaltung Y"
Vielleicht solltest du noch eine Meinung dazu einholen. Im Internet gibt es ja Portale, wo man für kleines Geld online einen Anwalt eine Frage stellen kann, innerhalb weniger Stunden kommt Antwort.
Ja, danke. Ich hab ja schon einige Punkte, die ich als asset auf mein Konto geschrieben habe. Hausverwaltung war nie mit im Spiel. Und eine Vertreterin im Vertrag war nicht angegeben (auch nicht die Ehefrau).
Dir entscheidende Frage ist doch, wer steht als Vertragspartei im Vertrag ?
Sehe gerade der Ehemann.
Dann ist die Kündigung mit seiner Unterschrift alles was es bedarf.
Der EheMANN ist der Vermieter und Eigentümer der Immobilie. Die EheFRAU hat den Vertrag aber unterschrieben. Die Kündigung hat nur ER unterschrieben.
Das reicht dann eindeutig. Hier bedarf es keiner Unterschrift der Frau.
Schade... aber danke
Wenn der alleinige Mietvertragspartner die Ehefrau ist, ist eine Kündigung allein durch den Ehemann unwirksam.
Das hat zur Folge, es gibt keine Kündigung und es bedarf keines Widerspruches. Das Gebot ist deshalb zu schweigen.
Das gilt auch, wenn der Ehemann der Eigentümer der Immobilie ist. Entscheidend ist, wer Mietvertragspartei ist. Und das ist allein die Ehefrau.
Ein Vermieter kann eine Mietwohnung nur für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts wegen Eigenbedarfs kündigen (BGB; § 573 (1, Abs.2)). Dazu zählen laut Rechtsprechung in der Regel nahe Verwandte wie Eltern, (Stief-)Kinder, Geschwister, Enkel, Großeltern, Nichten und Neffen. Oder Hausangestellte und Pflegepersonal.
Anders sieht es aus, wenn das Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird. Ein Eigentümerwechsel ändert an der Wirksamkeit des Mietvertrags nichts. Die Mieter genießen dann laut Gesetz sogar einen – zeitlich befristeten – ganz besonderen Schutz. Werden die einzelnen Wohnungen nach der Aufteilung an neue Eigentümer verkauft, gilt eine Kündigungssperrfrist. Die Eigenbedarfskündigung muss immer schriftlich erfolgen und sich an alle Mieter der Wohnung richten.
Die Kündigung muss auch von allen Vermietern unterschrieben worden sein.
Die Person, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wird sowie die Art des Verwandtschaftsverhältnisses muss angegeben sein. Ziehen mehrere Personen ein, so muss der Vermieter aber nicht zwangsläufig alle Namen nennen.
Der Grund des Eigenbedarfs muss nachvollziehbar beschrieben sein: Zum Beispiel, weil sich die Tochter des Vermieters scheiden lässt und eine neue Wohnung braucht oder der Vermieter die Wohnung benötigt, um einen Angehörigen zu pflegen.
Auf das gesetzliche Widerspruchsrecht des Mieters muss hingewiesen werden: Spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses muss der Mieter seinen Widerspruch schriftlich erklären (§ 574 BGH).
Auch bei Eigenbedarf gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen. Je länger der Mietvertrag besteht, umso länger ist auch die Frist: mindestens drei Monate, ab fünf Jahren Mietverhältnis sechs Monate, bei mehr als acht Jahren neun Monate.
Konkrete Begründungen werden von Gerichten deshalb gefordert, damit der Mieter nachprüfen kann, ob die Eigenbedarfskündigung gerechtfertigt ist.
Danke für deine Ausführungen, es ist der Sohn der angeblich einziehen will. Da ich meinen Vermieter aber gerade wegen Nebenkosten verklagt habe, wage ich das doch deutlich zu bezweifeln...
Eine Eigenbedarfskündigung hat nur dann Bestand, wenn die rechtlichen Vorgaben eingehalten werden. Zieht z. B. der Sohn des Vermieters ein, so wäre die Eigenbedarfskündigung gültig.
Ob der Sohn wirklich einzieht, das solltest du beobachten. Offenbar ist das Verhältnis zwischen dir und dem Vermieter nicht das Beste, weil du eine Klage wegen der Nebenkostenabrechnung in die Wege geleitet hast.
Da hätte man dich gerne los und kündigt wegen Eigenbedarfs.
Wird die Wohnung dann an jemanden vermietet, der die Voraussetzungen für eine wirksame Eigenbedarfskündigung nicht erfüllt, so kannst du Schadenersatz verlangen. Umzugskosten und alle Kosten die im Zusammenhang mit einem Umzug anfallen.
Es besteht ein Mietvertrag und derjenige der den Mietvertrag unterschrieben hat, ist für dich Vertragspartner. Alles andere ist belanglos.
Aha, eine neue rechtliche Auffassung. Dann wäre das in dem Fall die EheFRAU. Hier gibt es aber auch Meinungen, dass der EheMANN nun mal Eigentümer/Vermieter ist und nur er deshalb kündigen muß.
Auch wenn der Mieter der Kündigung widerspricht und nicht auszieht, da er den Eigenbedarf anzweifelt, muss er seinen Verdacht belegen können. Sind genug Indizien vorhanden, die eindeutig gegen den angegebenen Eigenbedarf sprechen, muss der Vermieter diese entkräften.
Hat der Mieter weniger als fünf Jahre in der Wohnung gelebt, kann der Vermieter mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Bei fünf bis acht Jahren liegt die Kündigungsfrist bei sechs Monaten. Besteht der Mietvertrag seit mehr als acht Jahren, muss der Vermieter eine Kündigungsfrist von neun Monaten einräumen.
Ist die Kündigung auf Eigenbedarf dennoch gültig?
Selbstverständlich, da der alleinige Vermieter der Wohnung sie unterschrieben hat. Wozu braucht es da die Mitwirkung, gar Zustimmung Dritter?
Würde es für den Vermieter ausreichen, mir einfach ein rückdatierte Vollmacht vorzulegen?
Das braucht er aus Rechtsgrund Duldungsvollmacht garnicht. Wenn du die Vertretungsmacht der Ehefrau, die erkennbar nicht vertragschließende Partei war, konkludent anerkannt hast, diese Willenserklärung im Namen des Vertretenen abzugeben ohne dir eine Vollmachtsurkunde des Vermieters im Original vorlegen zu lassen und dennoch gegengezeichnet hast, kann man jetzt daraus keinen Honig mehr saugen :-O
Im Übrigen wird hier ein Mietverhältnis beendet, das auch ohne schriftlichen Vertrag durch Postempfang, Mietzahlung usw. existent ist. Ob der Vertrag darüber wirksam wäre oder nicht :-O
Wäre die Kündigung dann wirksam? Falls ja: ab wann?
Ja, zum Monatletzten des übernächsten Monats, der der bis zum dritten Werktag ausgesprochenen Kündigung folgt, § 573c I BGB :-)
Noch mal: Vermieter ist lt. Vertrag der EheMANN, die EheFRAU hat aber den Vertrag unterschrieben. Von Eigentümer steht im Vertrag nichts. ich weiß aber vom Grundbucheintrag, dass auch der EheMANN der Eigentümer ist. Was also sagt das Gesetz hierzu?