Sonderkündigungsrecht des Mietvertrags bei Arbeitslosigkeit?
Mein Freund hat leider seinen Arbeitsplatz verloren und daher können wir unsere Miete nicht mehr aufbringen und sehen uns daher gezwungen auszuziehen. In unserem Mietvertrag ist allerdings eine Mindestmietdauer von 2 Jahren vereinbart, wovon ca. 1 Jahr bereits rum ist. Kommen wir aufgrund der Arbeitslosigkeit dennoch vorzeitig aus dem Vertrag raus (unverschuldete Arbeitslosigkeit)? Danke schon mal.
11 Antworten
hier eine Quelle:
Arbeitslos keine Kündigungsfrist [ Kündigung ] Ein arbeitslos gewordener Mieter kann seine Wohnung vor Ablauf der für ihn geltenden Kündigungsfrist verlassen, wenn er dem Vermieter einen zumutbaren Nachmieter nennt. Gericht : LAG Berlin Aktenzeichen : Az. 64 S 112/99 Eintrag vom : 02.02.2006 | Medusier
und weiter:
Urteil des BGH vom 20.01.2003 (NZM 2003, 277 f.) Ein Mieter, der sich vorzeitig aus einem für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossenen Mietvertrag lösen will, kann seine Entlassung aus dem Mietverhältnis dann verlangen , wenn er dem Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Ersatzmieter (Nachmieter) stellt. Das gilt allgemein kraft Gesetzes (§ 242 BGB), wobei noch ein berechtigtes Interesse des Mieters an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses hinzutreten muß. So wörtlich aus dem vorbezeichneten Urteil des BGH entnommen. Die Rechtsprechung des BGH gilt also unmittelbar nur für Zeitmietverträge, nicht für unbefristete Mietverträge, die innerhalb der gesetzlichen Frist gekündigt werden können, sie wird von Gerichten jedoch überwiegend auch auf unbefristete Mietverträgen angewandt. Für alle Verträge, die innerhalb der gesetzlichen Frist von 3 Monaten gekündigt werden können, wird man nur in ganz besonderen Ausnahmesituationen noch ein Recht zur Stellung eines Nachmieters annehmen können. Völlig ablehnend z. B. OLG Oldenburg RE WM 82,124).
Zu klären ist nun, ob ein berechtigtes Interesse des Mieters vorläge. Hierzu: Ein berechtigtes Interesse wurde zum Beispiel im Falle eine beruflichen Versetzung (zwangsweiser Arbeitsplatzwechsel, Urteil des LG Berlin GE 89, 415), Hochzeit (Urteil des LG Hannover WM 88,12) oder auch Familienzuwachs (Wohnung zu eng, Urteil des LG Landshut WM 96, 542) ) anerkannt.
Auch die unverschuldete Arbeitslosigkeit des Mieters kann einen Anspruch auf vorzeitige Aufhebung des Mietverhältnisses begründen (LG Berlin, Urteil vom 20.7.1999 S 112/99 = ZMR 2000, 26). - Der Mieter war in diesem Fall nicht mehr dazu in der Lage, die monatliche Miete aufzubringen. Besteht der Vermieter - sofern für den Mieter ein berechtigtes Interesse vorliegt - auf der Fortführung des Mietverhältnisses und lehnt eine vorzeitige Beendigung ab, ist der Mieter nach Ansicht des LG Berlin (siehe oben) nicht verpflichtet, einen Nachmieter zu benennen. Lehnt der Vermieter es gegenüber dem Mieter eindeutig ab, einen von diesem noch beizubringenden Nachmieter auch nur zu berücksichtigen, entfällt auch die Verpflichtung der Mieter, einen Nachmieter auch nur zu benennen (LG Landshut, WuM 1996, 542).
BITTE SELBER DIE URTEILE LESEN!!!
Also Anderland, ich hab echt keine Lust hier zu googlen bis ich das Neueste vom Neuesten finde. Allerdings ist Deine Ansicht nicht frei von Rechtsfehlern.
Wenn ich ein berechtigtes Interesse habe und Du zumutbare Nachmieter ablehnst, wirst Du einen Prozeß verlieren. Im Übrigen würdest Du die Beweislast dafür tragen, dass der Nachmieter nicht zumutbar ist.
Du kannst mir aber gerne aktuellere Rechtssprechung nennen.
Was hat der Vermieter mit der Arbeitslosigkeit zu tun?. Dafür gibt es ja die Möglichkeit, Wohngeld oder AlG 2 aufstockend zu beantragen.
Nein..Vertrag ist Vertrag..Ihr könnt nur auf die Kulanz des Vermieters hoffen deshalb..unbedingt ein Gespräch mit ihm darüber führen..vllt. läßt er sich ja auf eine vorzeitige Kündigung ein.
Wenn dann nur, wenn dies im Vertrag durch Abrede auch vereinbart ist - sonst nicht und vor dem Ende der 2 Jahre muss euch der Vermieter auch nicht aus dem Vertrag lassen.
Hallo Stefan für DIch mal zur Überlegung:
Nur mal so als Überlegung folgende Frage:
MIeter M hat einen befristeten Mietvertrag, tolle Villa und für schlappe 100.000€ / Monat. Kann er sich ja leisten. Der Vertrag geht bis zum 03.04.2015. M wird arbeitslos und bekommt nun entsprechende Sozialleistungen, zudem ist er Frührentner. Will aber natürlich sehr schnell aus dem Vertrag heraus.
Kann es sein, dass er in diesem Ausnahmefall wirklich das Mietverhältnis nur ordentlich kündigen kann? Er müsste ja dann für 3 Monate immerhin noch 300.000.- € zahlen. Und die hat er nicht.
Nach Deiner Ansicht müsste er sogar dann in meinem Beispielsfall 3.600.000 zahlen.
Wenn in dem Mietvertrag die ordentliche Kündigung vor einem gewissen Zeitpunkt ausgeschlossen ist und man möchte vorzeitig aus dem Vertrag raus, dann ist man schlicht von der Gnade des Vermieters abhängig... ein Sonderkündigungsrecht gibt es schlicht und einfach nicht, ausgenommen es ist zwischen Mieter und Vermieter vereinbart. Die einzige Möglichkeit für den Mieter ist, wenn es zu einer Mieterhöhung kommt, oder zu einer Modernisierung - nur dann hat er ein Sonderkündigungsrecht
Es ist eine Sache der Kommunikation - natürlich sollte ein Vermieter auch die Situation auch richtig einschätzen können und für sich entscheiden was ihm lieber ist - entweder den dann entstehenden Mietschulden hinterher rennen und ggf. das Geld nie zu bekommen oder den guten Mieter aus dem Vertrag lassen und Schadensbegrenzung betreiben.
Genau aus dem Grund würde ich niemals einen befristeten oder den Ausschluß der ordentlichen Kündigung Vertrag unterschreiben
Eine Kündigung ist aber auch bei einem befristeten Mietervertrag möglich.
Also Du würdest in meinem Beispielsfall zu dem Ergebnis kommen, dass M 3,6 Millionen zahlen müsste, richitg?
Und nicht jeder Ausschluß einer Kündigung ist zulässig.
eigentlich nicht. Redet mit dem Vermieter, schildert euer Problem. Ich bin sicher, der Vermieter wird euch vorzeitig rauslassen, denn niemand ist daran interessiert hinter der Miete herlaufen und ggf. klagen zu müssen.
Versuch doch mal Gesetzestexte anzubieten die neueren Datums sind. Du kannst mir 20 Nachmieter bringen und wenn ich die nicht haben will, verbleibst du im Vertrag.