Rechtsgültigkeit von Eigentumsüberschreibung

5 Antworten

Eine Überschreibung einer Immobilie ist doch nur unter Hinzuziehung eines Notars rechtsgültig? Also sollte er Euch auch hinsichtlich der Rechtsgültigkeit belehrt und beraten haben. Oder wart Ihr gar nicht beim Notar? Ist die Schenkung/Überschreibung denn im Grundbuch eingetragen? Ohne den Eintrag ist es noch nicht amtlich! Wenn die Schenkung oder Überschreibung nur deswegen gemacht wurde um Eigentum vor dem Zugriff Dritter zu schützen, da kann es schon Ärger geben!

Natürlich wurde das alles notariell gemacht. Und ich habe auch die Urkunde darüber vorliegen.

Seither erhalten wir, also mein Bruder und ich, auch die rechnungen für die sog. Grundabgaben. Sie werden nicht mehr an meine Mutter gerichtet, daher denke ich, dass dies einer grudnbucheintragung gelichkommt.

Da der Notarbesuch fast 5 Jahre her ist, habe ich keine exakte Erinnerung mehr daran, worüber er uns belehrt hat. und nein, das Haus war zwar damals auch schon belastet, aber die Schenkung wurde getätigt, weil meine Mutter glaubte, uns im Falle ihres Todes Kosten zu ersparen. Zudem bezahlen mein Brude rund ich ja nun die Belastung auf das Haus.

@Kinderwerkstatt

Schenkungen, die 5 Jahre zurück liegen, müssen bei einer Vermögensauskunft sowieso nicht angegeben werden.

@Kinderwerkstatt

Die Schenkung hat Euch nichts gespart, denn die Schenkungssteuer und deren Freibeträge sind ähnlich, wenn nicht gar identisch mit der Erbschaftssteuer. Bei der Vermögensoffenlegung kommt es auf den jetzigen Stand an. Wenn die Gläubiger bereits einen Titel erwirkt haben und Deiner Mutter einen Kuckuckskleber nach Hause schickt, dann macht sie die Angaben, nach denen der Gerichtsvollzieher fragt und kein Wort mehr. Die Gerichtsvollzieher sind auch nur Menschen und wenn man ihnen freundlich entgegenkommt, dann kann man gut mit denen auskommen. Wenn nach Immobililen gefragt wird, kann sie ja beruhigt sagen, daß sie keine besitzt. Das ist keine Lüge. Lügen darf man nicht, vergessen und irren schon, das ist nämlch menschlich. Klar soweit?

@mepeisen

Sicher?

Gibt es da vielleicht einen Hinweis auf einen Paragraphen?

@BigLittle

Naja, ist das nicht auslegbar?

Wer unvollständige oder falsche Angaben macht, macht sich ja strafbar. wir wollen ja nicht, dass meine Mutter mit 75 Jahren noch in den Knast muss :-/

Andererseits hast du vielleicht recht, das Haus gehört ihr seit 5 Jahren nicht mehr...

Der Gerichtsvollzieher wollte pfänden, musste feststellen, dass nix da ist und fragte nach ihrem weiteren Vermögen. Die Auskunft hat sie erst mal (auf Anraten der Schuldnerberatung) verweigert. das sei ihr gutes Recht, meinte der GV, dennoch müsse er nach 14 Tagen wieder kommen.

Laut Schuldnerberatung war ihre Rente nicht pfändbar, sie wollte ihm die Kontoauszüge zeigen, aber die wollte der GV erst mal gar nicht sehen.

Mittlerweile hat sie allerdings in der Summe eine Rente von ca. 1.070 €, diese setzt sich aus einer Witwenrente, einer VBL Zusatzrente und einer eigenen Rente zusammen, die auch in 3 Beträgen auf ihrem Konto eingeht. Laut neuester Tabelle wären etwa 10,70 € pfändbar. Die sollen die Gläubiger gerne haben....

Das die Schenkung niemandem etwas gespart hat - eher hat sie noch zusätzlich den Notar gekostet - wurde meinem Mann z. B. sehr schnell klar. Allerding smeinte er, dass eher gar nichts anfallen würde, weil das Eigentum die Mindestgrenzen zur Versteuerung gar nicht erreicht.

Der GV ist eigentlich ganz nett, sagt meine Mutter, schließlich war er ja schon öfter bei ihr. Dennoch ist ihr der besuch sehr unangenehm, ebenso wie die Termine bei der Schuldnerberatung und die bösen Briefe, die ihr ja dauernd ins Haus schneien.

Aber da ist sie nun mal selbst schuld.....und muss dann eben da durch.

@BigLittle
denn die Schenkungssteuer und deren Freibeträge sind ähnlich, wenn nicht gar identisch mit der Erbschaftssteuer

Identisch trifft zu, da Erbschaft- und Schenkungssteuer im selben Gesetz geregelt werden.

http://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/

@Kinderwerkstatt

Also wenn sich Eure Mutter bei ihren Angaben mal irrt, dafür muß sie nicht in den Knast! Beruhige Deine Mutter, die bösen Briefe werden weniger und den Rest soll sie dem Gerichtsvollzieher überlassen. Wenn nichts zu holen ist, dann ist halt nichts zu holen. Klar ist jeder Besuch von ihm unangenehm, aber er ist kein Unmensch! Er hat ganz andere Spezies mit denen er sich rumärgern muß! Alles Gute für Deine Mutter! Und natürlich auch für Euch!

Ab wann also ist die Überschreibung nun wirklich rechtsgültig? Nach 10 Jahren?

Richtig, erst dann wäre sie unwiderruflich; rechtsgültig war sie hingegen bereits mit Vollzug, also Grundbucheintragung nach Schenkungsvertrag :-(

Vermögensoffenlegung und in dem Fall würde ggf. die Schenkung rückgängig gemacht werden können.

Nicht unbedingt: Ihr wärt ja töricht, wenn ihr den Wert von derzeit 30.000 EUR aufgeben würdet statt eurer Mutter 2.000 EUR zu Begleichung ihrer Verpflichtungen zu geben :-O

§ 528 BGB Abs. 1 Satz 2 BGB klärt: "Der Beschenkte kann die Herausgabe durch Zahlung des für den Unterhalt erforderlichen Betrags abwenden."

riet uns, die Sache erst mal möglichst lange aus zu sitzen, da die Renteneinkünfte meiner Mutter nicht pfändbar wären.

Aus eurer Sicht keine gute Idee: "Soweit der Schenker nach der Vollziehung der Schenkung außerstande ist, seinen angemessenen Unterhalt zu bestreiten, (...) kann er von dem Beschenkten die Herausgabe des Geschenkes nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung fordern." bestimmt § 528 Abs. 1 Satz 1 BGB :-(

Und der Sozialhilfeträger oder Gläubiger mit titulierter Forderung wird genau das betreiben :-O

G imager761

Hm, jetzt schwindet meine Hoffnung wieder.

Ich möchte zu deinem letzten Absatz aber nochmal betonen:

Meine Mutter hatte nicht vorsätzlich die Schenkung veranlasst, um Schulden nicht begleichen zu müssen. Auch konnte sie weiterhin ihren Unterhalt bestreiten. Die Schulden entstanden DANACH. Die Schenkung erfolgte bereits Jahre VOR dem Entstehen der Schulden. ganz im Gegenteil: nachdem meine Mutter das Haus überschrieben hatte, hat mein Bruder 2 Jahre später sogar eine Umschuldung veranlasst, damit meine Mutter weiter entlastet wird - also zahlen wir das Haus nun selbst weiter ab!

Die Schulden entstanden aus Dummheit: Meine Mutte rist 75, sie konnte einfach nicht nein sagen, wenn sie von einigen Lieferanten bedrängt wurde, etwas zu kaufen. Heute weiß sie, wie blöd das war, aber diese Merthoden sidn nun mal bei alten menschen sehr fruchtbar. Blöderweise hat sie weder uns von ihrem problem erzählt, noch hat sie verhandlungen zur Begleichung ihrer Schulden aufgenommen, So kamm es zu Summen, die eben nicht mehr bezahlt werden konnten.

2.000 € haben weder mein Bruder noch ich übrig. Sonst gäbe es unser Problem ja nicht. Das sit einfach so - ich wüsste genauso wenig, wo wir das geld hernehmen sollten! wir haben selbst Kreditverpflichtungen, 2 Kinder und entsprechende Fixkosten.

Der Anwalt der Schuldnerberatung riet uns zum "Aussitzen" um Zeit zu gewinnen, damit die Gläubiger nacheinander bedient werden können. Alle gleichzeitig geht einfach nicht bei der kleinen Rente meiner Mutter.

Es klingt unverschämt, aber wenn die Gläubiger mit eher kleinen Raten zufrieden wären, statt die Summen in einem zu verlangen, wären wir deutlich entspannter und jeder würde auch sein Geld bekommen. Zwar erst irgendwann, aber es würde gehen!

Akut sind es einmal 462 € aufgrund eines aktuellen Vollstreckungsbescheides und einmal ca. 1.300 € (Hauptforderung war deutlich geringer, aber blöderweise hat meine Mutter ja lange gar nichts getan, so dass hohe Kosten aufliefen!).

Ab wann also ist die Überschreibung nun wirklich rechtsgültig?

Nach Notarvertrag und Änderung des Grundbuches.

Ja, stimme zu. Bei Immobilien gibt es hier Formzwänge, die man einhalten muss.

Nach 10 Jahren?

Das hat übrigens ausschließlich Relevanz in Erbfragen. Schenkungen innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Tod können von weiteren Erbenden angefochten werden, so dass diese dann einen Pflichtteil erhalten. Allerdings pro Jahr 10% weniger. Sprich: Nach 1 Jahr würde denen 90% zustehen, nach 4 Jahren nur noch 60% usw.

Was Schulden anbetrifft: Da können die Gläubiger normalerweise nichts gegen Schenkungen tun, solange sie weit genug zurückliegen. Wer zeitnah vor Pfändungen etwas verschenkt, der könnte sich jedoch in Probleme begeben.

@mepeisen

Ja, aber was genau heisst "solange sie weit genug zurückliegen"?

@Kinderwerkstatt

Hat jurafragen ja nun beantwortet. Nachträglich entstandene Schulden taugen, wenn kein Vorsatz nachweisbar ist, normalerweise nicht zur Anfechtung.

Könnte es sich dann vielleicht um ein Mißverständnis handeln?

Die Schuldnerberatung sagte uns, wenn die Schenkung weniger als 10 Jahre her ist, könnten die Gläubiger meiner Mutter verlangen, diese rückgängig zu machen, um ihre Forderungen zu erhalten.

Eine Urkunde habe ich beirets 2010 erhalten, die Grundabgaben zahlen meine Bruder und ich selbst und wir werden hierfür auch angeschrieben. Demnach ist wohl die Änderung im Grundbuch vorgenommen worden. Die Urkunde erhielt ich wenige Wochen nach dem Notarbesuch. Darin steht u. a., dass mein Bruder und ich die neuen Eigentümer sind, meine Mutter lebenslange Nutznießerrechte hat und wir uns verpflichten, das Haus nicht während ihres Wohnrechtes zu veräußern etc.

@Kinderwerkstatt
da die Renteneinkünfte meiner Mutter nicht pfändbar wären.

Da hat man Euch aber schönen Blödsinn erzählt.

Eure Mutter hat also das Nießbrauchrecht.

Inwieweit das in dem Zusammenhang eine Rolle spielt weiß ich nicht.

@anitari

Meine Mutter erhielt zu dem Zeitpunkt 1.049 € an Renten. Laut Pfändungstabelle kann von diesem Betrag nichts gepfändet werden. Also, was ist jetzt daran Blödsinn? Hab ich da vielleicht was nicht verstanden? Dann bitte ich um kurze Erklärung.

Nießbrauchect hatte ich nur erwähnt, falls das eine bedeutung hat. Sie zahlt ja keine Miete, sondern nur die üblichen Nebenkosten.

@anitari
Da hat man Euch aber schönen Blödsinn erzählt.

Nein, da kennt nur jemand das Anfechtungsgesetz nicht. Und zwar Du.

Es kann eine Anfechtung der Eigentumsübertragung nach dem Anfechtungsgesetz in Betracht kommen, ist aber relativ selten.

@Ronox

Aha, also doch!

Unter welchen Umständen wird denn sowas gemacht? ich meine, die Gläubiger wollen ja ihr geld haben - warum sollten sie das also nicht tun?

@Kinderwerkstatt

Dafür müsste man erst einmal wissen, wie genau diese Eigentumsübertragung erfolgte. Es gibt nämliche mehrere Anfechtungstatbestände. Am relevantesten für euch wäre erst einmal der § 3 II AnfG:

Anfechtbar ist ein vom Schuldner mit einer nahestehenden Person (§ 138 der Insolvenzordnung) geschlossener entgeltlicher Vertrag, durch den seine Gläubiger unmittelbar benachteiligt werden. Die Anfechtung ist ausgeschlossen, wenn der Vertrag früher als zwei Jahre vor der Anfechtung geschlossen worden ist oder wenn dem anderen Teil zur Zeit des Vertragsschlusses ein Vorsatz des Schuldners, die Gläubiger zu benachteiligen, nicht bekannt war.

Dieser scheidert aber schon an der Zweijahresfrist.

§ 3 I AnfG dürfte vom Gläubiger nur schwer nachzuweisen sein, da dieser Vorsatz beim Schuldner und Kenntnis des anderen Teils davon fordert:

Anfechtbar ist eine Rechtshandlung, die der Schuldner in den letzten zehn Jahren vor der Anfechtung mit dem Vorsatz, seine Gläubiger zu benachteiligen, vorgenommen hat, wenn der andere Teil zur Zeit der Handlung den Vorsatz des Schuldners kannte. Diese Kenntnis wird vermutet, wenn der andere Teil wußte, daß die Zahlungsunfähigkeit des Schuldners drohte und daß die Handlung die Gläubiger benachteiligte.

Bleibt nur noch § 4 I AnfG, der die Anfechtung von Schenkungen regelt. Ob hier eine Schenkung vorliegt, kann ich so nicht beurteilen. Maximal wohl eine gemischte Schenkung, da ihr das Grundstück bzw. das Darlehen noch "abbezahlt":

Anfechtbar ist eine unentgeltliche Leistung des Schuldners, es sei denn, sie ist früher als vier Jahre vor der Anfechtung vorgenommen worden.

Diese 4 Jahre sind höchstwahrscheinlich auch schon verstrichen. Je nachdem wann die Rechtshandlung im juristischen Sinne erfolgt ist.

Generell sind solche Anfechtungen aber sehr selten und bei recht geringen Forderungen ohnehin nicht üblich.

@Ronox

Super, jetzt seh ich noch etwas klarer. Obwohl es auch immer ein bißchen komplizierter wird....

Also, die Schenkung fand im Jahr 2010 statt. Das Eigentum wurde uns unentgeltlich überlassen, so steht es in der Urkunde. Meiner Mutter wird das Nießbrauchrecht eingeräumt und wir dürfen das Haus zu ihren Lebzeiten nicht veräußern.

Die noch zu tilgenden Darlehen (Restumme 2010 etwa 25.000 €), die vor langer Zeit mal aufgenommen werden mussten, tilgte meine Mutter selbst. Dies erfolgte über eine Reihe von anzusparenden Bausparverträgen über LBS und Sparkasse mit recht hohen Zinsen, die dann etwa alle 2 Jahre frei wurden. Mittlerweile waren aber auch schon ordentliche Summen getilgt worden, insgesamt belief sich die Hypothek auf ca. 65.000 €).

Mein Bruder regte dann nach etwa 2 Jahren nach der Schenkung eine Umschuldung an, da einige sehr dringende Arbeiten am Haus vorgenommen werden mussten (Dachreparatur, Dachrinne, ein neues, barrierefreies Badezimmer...). Durch die Umschuldung wurden die Bausparverträge ausgelöst und ein neues Darlehen (etwa 40.000 €) bei einem anderen Anbieter aufgenommen. Dies war dann auch deutlich zinsgünstiger.

Erst 2012 entstanden auch die zwei wirklich unnötigen Schulden meiner Mutter durch unbezahlte Rechnungen. Hiervon erfuhren wir aber erst 2014 und wir versuchen seither die Finanzen meiner Mutter in den Griff zu kriegen. Zum Teil haben wir schon einiges erreicht, aber hier stecken wir nun fest. 600 € an Energieschulden sind bereits abbezahlt, die nun noch offenen Mahnbescheide und Vollstreckungen können aber auch wir nicht so einfach tilgen (insgasamt etwa 1.500 - 2.000 €). Daher wurde uns von der Schuldnerberatung geraten, Zeit zu gewinnen, so dass wir einen Gläubiger nach dem anderen bedienen können. Das sehen die natürlich nicht ein. Bei der Bank hat meine Mutter auch noch ein Darlehen über etwa 6.400 € laufen - dies zahlt sie brav ab (123 € monatlich), aber es bleibt ihr danach einfach kein Spielraum mehr für weitere Ratenzahlungen.

ich bin sehr dankabr für deine Informationen, so kann ich meine Mutter etwas beruhigen. Sie ist nervlich mittlerweile ziemlich fertig und vieles vertseht sie einfach nicht mehr wirklich ( etwa wie aus einer Schuld von 150 € schließlich 500 € werden, das empfindet sie als ungerecht...)

wens Notariell Eingetragen wird im grundbuch

Ab wann also ist die Überschreibung nun wirklich rechtsgültig?

Das hat nichts mit "rechtsgültig" zu tun. Derartige Vermögensverschiebungen sind anfechtbar, und zwar sowohl im Insolvenzverfahren als auch außerhalb. Die Fristen sind für unterschiedliche Anfechtungsgründe auch unterschiedlich lang, beispielsweise 4 oder 10 Jahre.

Aha, jetzt komme ich der Sache schon deutlich näher.

ich hatte auch etwas von 4 und von 10 Jahren gelesen. ich konnte aber nicht erkennen, aus welchen Gründen, die Fristen unterschiedlich sind. Kannst du mir da vielleicht nähere Informationen geben?

Ich muss das einfach wissen, damit ich meiner Mutter sagen kann, was sie dem GV sagen darf und was nicht. Außerdem wäre eine Ratenzahlung auszuhandeln bevor das Haus drauf geht, in dem sie ja noch wohnt!

@Kinderwerkstatt
Kannst du mir da vielleicht nähere Informationen geben?

http://dejure.org/gesetze/AnfG/3.html

§ 3 Anfechtungsgesetz: Vorsätzliche Benachteiligung

(1) Anfechtbar ist eine Rechtshandlung, die der Schuldner in den letzten zehn Jahren vor der Anfechtung mit dem Vorsatz, seine Gläubiger zu benachteiligen, vorgenommen hat, wenn der andere Teil zur Zeit der Handlung den Vorsatz des Schuldners kannte. Diese Kenntnis wird vermutet, wenn der andere Teil wußte, daß die Zahlungsunfähigkeit des Schuldners drohte und daß die Handlung die Gläubiger benachteiligte.

(2) Anfechtbar ist ein vom Schuldner mit einer nahestehenden Person (§ 138 der Insolvenzordnung) geschlossener entgeltlicher Vertrag, durch den seine Gläubiger unmittelbar benachteiligt werden. Die Anfechtung ist ausgeschlossen, wenn der Vertrag früher als zwei Jahre vor der Anfechtung geschlossen worden ist oder wenn dem anderen Teil zur Zeit des Vertragsschlusses ein Vorsatz des Schuldners, die Gläubiger zu benachteiligen, nicht bekannt war.


§ 4 Unentgeltliche Leistung

(1) Anfechtbar ist eine unentgeltliche Leistung des Schuldners, es sei denn, sie ist früher als vier Jahre vor der Anfechtung vorgenommen worden.

(2) Richtet sich die Leistung auf ein gebräuchliches Gelegenheitsgeschenk geringen Werts, so ist sie nicht anfechtbar.

Außerdem gibt es noch weitere Spezialregelungen.

@jurafragen

Herzlichen Dank.

Zum Zeitpunkt der Schenkung gab es ja die genannten Schulden / Gläubiger beide noch nicht, damals war noch alles finanziell geregelt und meine Mutter bestritt sämtliche Kosten allein. Einen Vorsatz meiner Mutter kann man wohl ausschließen, denn sie hat lediglich Rechnungen in Höhe von ca. 200 und 400 € nicht bezahlt, schleifen lassen und nun ist die Summe halt auf fast 2.000 angestiegen. Die näheren Hintergrund sind mehr als ärgerlich, denn da sie nichts unternommen hat, haben wir erst spät von dem Dilemma erfahren. da lagen dann aber schon Titel und Mahnbescheide vor....denenn sie selbstverständlich nicht widersprochen hat. (Grrrr)

§ 4 (1) hört sich für mich doch sehr nach unserem Fall an: Haus unentgeltlich an uns Kinder überschrieben, notariell beglaubigt und ins Grundbuch eingetragen. Und zwar im Jahr 2010. Wert: etwa 65.000 €.

Eine Anfechtung liegt noch nicht vor, lediglich die Vermögensauskunft steht bevor.

Eine Ratenzahlung wurde von Vornherein ausgeschlossen - ja. wegen des ignoranten verhaltens meiner Mutter zuvor. Darum haben wir nun auch keine Verhandlungsbasis.

Wäre echt dankbar für einen kompetenten Rat, der sog. Anwalt der Schuldnerberatung hat nie wirklich Zeit, gibt nur telefonisch Auskunft ohne jeweils die näheren Umstände zu beleuchten, daher war ich skeptisch mit der von ihm genannten 10 Jahresfrist. ich las von 4 Jahren - das klang für mich zutreffender...

Sollte meine Mutter die Vermögensauskunft tätigen? Dann ist aber wohl auch die Lebensversicherung weg (nur Todesfallabsicherung), die zur Zeit noch nicht mal einen Rückkaufswert hat. Andere Ersparnisse gibt es nicht.

@Kinderwerkstatt
Sollte meine Mutter die Vermögensauskunft tätigen?

Bleibt ihr den eine andere Wahl?

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