Rechtliche Konsequenz Duldung (Grundstücks-/Baurecht)
Hallo! Ich hoffe auf Euren Rat in folgender Sache. Wir sollten für den Bau eines Einfamilienhauses alle Grenzsteine freilegen. Straßenseitig konnten diese trotz aller Mühe nicht aufgefunden werden. Wir haben daher die Grenzwiederherstellung (-wiederfindung) beauftragt. Ergebnis der Vermessung war, dass die Grenzmarkierungen nicht gefunden werden konnten, weil unser Grundstück straßenseitig über die komplette Breite von 15 Meter etwa 25-30 cm tief vom Gehsteig überbaut ist. Die neuen Markierungen sitzen nun mitten auf dem Gehweg. Unsere Argumentation gegenüber der Stadt, dass wir die Grenzsteine somit nicht finden konnten hat funktioniert. Die Kosten der Grenzwiederfindung (ca. 1200 Euro) hat die Stadt freundlicherweise übernommen. Wir sind aber der Meinung, dass die Erstattung wg. der unaffindbaren Grenzsteine losgelöst betrachtet werden sollte von der Lösung bzgl. der Überbauung unseres Grundstücks. Trotz Kostenerstattung besteht das Problem schließlich weiterhin. Die Stadt schlägt vor, wir sollen die Überbauung dulden bis die Straße neu eingemessen!! und "gemacht" wird (wir bebauen die letzte Lücke, die STraße wird nie neu vermessen werden). Die Duldung soll grundstücksbezogen erfolgen. Also auch evtl. neue Eigentümer sollen die Überbauung dulden. Dafür übernimmt die Stadt noch kulant die Kosten für die Einrichtung und Abnahme des Schnurgerüsts (ca. 500 Euro). Wir haben in der Hauptsache Bauchschmerzen bzgl. der Duldung bzw. der entsprechenden Konsequenzen. Wir reden von "nur" knapp 4 qm. Ich denke z.B. an die Einfriedung des Grundstücks. Ich würde es z.B. nicht einsehen, einen Gartenzaun 30 cm weiter hinten zu setzen. Zudem habe ich Bedenken, dass diese Duldung wertmindernd im Falle eines Verkaufs sein könnte. Welche Möglichkeiten habe ich in der Angelegenheit? Danke schon vorab für die Hilfe!
4 Antworten
Ihr könnt den Rückbau fordern, wird aber ein langer gerichtlicher Weg, der auch gegen euch ausfallen kann, da die Gerichte selten gegen die Kommune stimmen. Was ist also euer Problem wirklich? Könnt ihr mit den 4m² neue Fläche nichts anfangen? Ihr hattet sie doch auch vorher nicht, also warum nun das Problem? Verkauft doch der Stadt die 4m² und eure Bedenken sind alle gelöst. Der Gehweg in dieser Breite wird wohl notwendig sein, sonst wäre er sicherlich nicht so breit gebaut worden. Die Stadt hat euch mit den 500€ ja schon fürstlich entlohnt, dann wird sie auch einen anständigen Preis für die 4m² zahlen. In unserer Gemeine wäre das mit ein paar Cent abgetan gewesen. Verhandelt ordentlich, das wird alles zum Guten. MK
Hallo enginmachine, wir bestehen bestimmt nich auf den Rückbau. Den Verkauf haben wir vorgeschlagen, wollte die Stadt aber nicht. Dass sie kaufen muss, wussten wir bisher nicht. Ein Problem habe ich mit der Überbauung aus mehreren Gründen. Es ist z.B. mein Grund, ich kann aber nicht einfrieden um mir z.B. die nicht unerheblichen Mengen an Hundedreck zu ersparen. Ich zahle Grundsteuer (natürlich nicht viel) für eine Fläche, die ich privat ncht nutzen kann, nicht zuletzt erlaube ich der Stadt meinen Grund öffentlich zu nutzen ohne irgendeine Gegenleistung dafür zu erhalten. Mir fallen noch mehr wichtige oder unwichtige Gründe ein :-). Aber wir geben ja zu, dass wir auch schwanken zwischen "das ist eine Frage des Prinzips" und "Herrje, es sind nur 4 qm". Wir werden der Stadt wohl nochmal den Erwerb als sauerste Lösung vorschlagen. Danke jedenfalls für die Antwort!
Wenn ich richtig verstehe, sind nicht die ca. 4 m² das roblem, denn die hattet ihr bisher auch nicht als Nutzfläche. Wenn ihr nun einfrieden wollt, Zaun bauen, würde dieser mit der Strasse bündig abschliessen, würde euch gegenüber der von vornherein bewussten oder unbewussten Duldung keinen Nachteil bringen. Die Kommune hat sich bisher sehr kulant gezeigt. Macht folgenden Vorschlag um auch für die Zukunft eine saubere Lösung zu haben. Übertragt der Kommune (macht ihr ein Angebot) die 4 m² offiziell, lasst neue Grenzpunkte setzen und alles wird im Lageplan mit Eigentumsübertrag eingetragen. Die Kosten für die Eigentumsübertragung hat die Kommune zu tragen. Vielleicht könnt ihr mit der Kommune noch ein paar Euro für den Bodenwert erhalten (aber muss das sein?). Strassenrückbau zu fordern und deshalb zu prozessieren ist ein langer Weg und würde euch mehr Ärger (langfristig) einbringen als Nutzwert gegenüber steht. Auf undokumentierte Duldung würde ich mich nicht einlassen, da du dabei wirklich nicht die Konsequenzen für die Zukunft abschätzen kannst. Viel Glück und Verständnis bei deinen Verhandlungen.
Hallo QuicknEasy, mit " an die Kommune übertragen" ist wohl verkaufen gemeint, nehme ich an. Denn die vier Quadratmeter haben einen Bodenrichtwert von über 1200 Euro. Davon kann ich in meinem neuen Häuschen schon ein bisschen Parkett verlegen ;-). Der Marktwert (werden wir woll nicht bekommen) liegt deutlich höher. Die Tendenz der meisten Antworten geht Richtung verkaufen. Ist wohl die sauberste Lösung. Danke für die Antwort!
Es gibt in solchen Fällen eindeutige Lösungen im BGB : Miete - Kauf - oder Rückbau. Im vorliegenden Fall kommt jedoch noch die öffentlich-rechtliche Widmung als öffentliche Verkehrsfläche nach Straßenrecht hinzu, d.h. ein Rückbasu der Strasse wird für Euch nicht durchsetzbar sein. Ein Rechtsstreit kosten nur Geld. Also: Verkauft den Grundstücksteil an die Gemeinde, sie muß ihn Euch abnehmen. Dann seid Ihr sauch die Grundsteuern für diesen Teil los und ihr seid von der Verkehrssicherungspflicht für diesen Teil befreit. Wenn die Gemeinde dieses Grundstücksteil nicht erwerben will sondern irgendwann einen Rückbau der Strasse durchführen will solltet ihr alle obigen Punkte schriftlich zu Euren Gunsten klären und eine Frist bis zum Rückbau und Entwidmung des Grundstücksteiles vereinbaren.
Übrigens:
Den künftigen Strassenausbau einschließlich Rückbau müssen dann wieder die Anlieger zahlen, also auch Ihr!
Die Frage ist doch gar nicht mehr, ob die Stadt abnehmen will, sondern nur noch, wann. Letztlich nimmt die Stadt widerrechtlich ein fremdes Grundstück in Beschlag. Weiterhin erfolgt die Widmung flurstücksbezogen. D.h. dass nunmehr die Verkehrssicherungspflicht bei dem Grundstückseigentümer liegt. Sollte die Stadt einen Erwerb nicht wollen, steht Dir zumindest eine Entschädigung in Geld zu. Im Übrigen solte hierfür ein - wenn eine Übetragungsverpflichtung vereinbart wird - notariell zu beurkundenden Vertrag abgeschlossen werden. Hierzu wirst Du das Recht grundbuchlich sichern müssen. Damit ist schon mal ein Notar mit an Bord.
Da würde ich auf jeden Fall einen Fachanwalt für Baurecht bemühen und eine Beratung vom Fachmann einplanen, gerade, um auch für die Zukunft gerüstet zu sein, ihr ärgert euch sonst ein Leben lang, wenn irgendetwas schiefgeht!
Hallo Seehausen, das ist eben die Frage: Muss die Stadt uns die überbaute Fläche abnehmen, wenn sie nicht zurückbauen will? Wo steht das? Die Herren hatten das durchaus in Erwägung gezogen, wegen zu hoher Kosten dann aber davon abgesehen. Rückbau käme natürlich noch teurer. Wir werden nochmal versuchen, in die Richtung zu lenken.... Danke für die Antwort!