Nach Zuschlag Teilungsversteigerung, Grundbuchzins zahlen?
Hallo Zusammen,
ich habe eine dringliche Frage: Folgender Sachverhalt
- Eine Wohnung als Eigentum gehört Frau A und Hr. B zu je 1/2
- Nun wurde die Wohnung im Verfahren der Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft vom Amtsgericht ZZ von Hrn C ersteigert.
- Das höchste Gebot setzte sich zusammen aus Bargebot (275.000 EUR) und bestehenbleibenden Rechten (Grundschuld 200.000 Bank D, 14% Zinsen)
-> Gesamt als 475.000 EUR.
- Sicherheitsleistung i.h.v. 39.000 EUR wurde einbehalten und gegen das Bargebot aufgerechnet.
- Nun muss Hr C die Grundschuld i.h.v 200.000 der Bank D ablösen um selbst finanzieren zu können.
- Das Bargebot beim Amtsgericht ZZ in offener Höhe von 236.000 EUR muss auch zügig beglichen werden, da es mit 4% per Anno verzinst werden muss.
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Fragen:
- Kann die Bank D den Vollzug der Löschungsbewilligung verhindern oder ablehnen?
- Wie hoch wird der Betrag wahrscheinlich sein um die Löschungsbewilligung in diesem Fall / Verfahren zu erhalten?
- Muss bei diesem Zwangsvollstreckungsverfahren auch der 14% Zins auf die Grundschuld bezahlt werden?
Angeblich sind nun neben der Grundschuld von 200.000 EUR der Bank D noch 14% Zinsen pro Jahr zu zahlen i.H. der Grundschuld. Gerechnet ab dem Zeitpunkt der Anordnung der Zwangsvollstreckung zur Aufhebung der Gemeinschaft (vor 14 Monaten).
- Welche wichtigen Dokumente / Bestätigungen sollte Hr. C von der Bank D bei Begleichung des Betrags der Grundschuld verlangen um sie seiner Bank vorlegen zu können.
Danke euch für die Hilfe
LG
3 Antworten
Ist ein bischen viel auf einmal.
Also die 4 % auf das restliche Meistgebot kannst du verhindern, wenn du diesen Betrag förmlich hinterlegst.
Die dinglichen Zinsen von 14 % auf das bestehenbleibende Recht rechnen für dich ab Zuschlag. Du solltest dich deshalb schnellstmöglich mit der entsprechenden Bank in Verbindung setzen, die 200.000 € zahlen und von der Bank die Löschungsbewilligigung erhalten.
Solche Sachen klärt man, bevor man ein Gebot abgibt.
Die Reihenfolge hast du ja schon angedeutet:
- Schreiben der Bank, die Berechtigte aus der Grundschuld ist, wie sich diese das Verfahren vorstellt.
- Dieses Schreiben an deine finanzierende Bank.
Sollte es danach noch irgendwo klemmen, hilt der Notar, bei dem du die neue Grundschuld bestellst auch gerne weiter (Zweckbindungserklärung o. ä).
Du machst da schon sehr viel richtig. Wichtig ist es immer Kontakt zu den Bankleuten halten und am Ball bleiben.
Viel Spaß mit der neuen Wohnung. Es wird gelingen :)
Vielen Dank Dir! Ja - mit vorher erkundigen gebe ich dir Recht. Ich versuchte es alles vorab zu klären, doch das Zwangsvollstreckungsgericht hatte keine Informationen zu den Vorstellungen der Bank. Vor wie auch nach Zuschlag nicht. Wir gingen das Risiko aus berechtigtem Interesse ein, da wir durch den Zuschlag nun Gesamt-Eigentümer des Hauses sind. -> Risikoabwägung. Für jemand Dritten hätte sich das nie gelohnt, da ja nicht der Wert im gesamten danach herauskommt. Auch wenn viele uns im Preis hochgetrieben haben (wahrscheinlich auch nur, weil sie viele Dinge nicht bedacht hatten).
doch das Zwangsvollstreckungsgericht hatte keine Informationen zu den Vorstellungen der Bank. Vor wie auch nach Zuschlag nicht.
Das ist ein echtes Problem, welches auch hier zum Tragen kommt. Aber spätestes im Versteigerungstermin muss der Rechtspfleger die bestehenbleibende Grundschuld mit 200.000 € bekannt gegeben haben. Eigentlich habt ihr (im Gegensatz zu § 12 GBO) nach § 42 ZVG das Recht, das Grundbuch einzusehen, sobald der Versteigerungstermin feststeht. Viele Gerichte wissen das nicht und stellen sich an dieser Stelle (zu Unrecht) quer.
Ja, so war es bei uns auch. Ich war sogar extra 2 monate vorab im Grundbuchamt allerdings verweigerten sie uns das "berechtigte" Interesse. In unserem Fall echt ein Witz. Die bestehenbleibenden Rechte der Grundschuld i.h.v. 200.000 EUR hat die Rechtspflegerin im Gerichtstermin kundgetan. Ich meinte die Verzinsung der Grundschuld ab Zuschlag. Das diese Kosten auf uns zukommen hat sie nicht erwähnt. Wenn jetzt die Bank sich querstellt bzw. die Ablösung verzögert kostet mich das täglich ca. 77 EUR so wie ich das verstehe? LG
Ich vermute einmal, dass die Bank sich hinsichtlich der Zinsen kulant zeigen wird. Es gibt ja auch noch soetwas wie Wucher. In diesen Bereich wird sich die Bank nicht begeben.
Danke Dir für die Aufmunterung und Hilfe! Ich berichte die Tage war rausgekommen ist. LG
Nachtrag vom 01.04.2020:
Da nun endlich das Schreiben von Bank D vorliegt muss ich meine Fragen ergänzen.
Die Bank D fordert mich nun in ihrem Schreiben auf folgende Beträge zu zahlen:
- 200.000 EUR Grundschuld
- zzgl. Grundschuldzinsen i.h.v. 14% p.a. ab dem Tag des Zuschlags bis zum Tag es Zahlungseingangs bei der Bank D.
- Kosen für die notarielle Beglaubigung der Löschungsbewilligung bzw. Abtretungserklärung
Nun muss ich tatsächlich die Grundschuldzinsen für den Zeitraum der langen Bearbeitungsdauer von 12.03.20 bis Tag der Überweisung (z.B. 03.04.20 (mit zwei Banktagen für Überweisung). Das wären ca. 23 Tage x 77 EUR = 1771 EUR.
Nach telefonischer Rücksprache mit der Bank D können sie sich nicht kulant zeigen und auf die Grundbuchzinsen verzichten, da sie im Zuschlagsbeschluss vermerkt wurden und eine gesetzliche Verpflichtung besteht sie zu verlangen. Außerdem steht das Geld den Alteigentümern zu und daher können sie garnicht über das Geld entscheiden.
Jetzt stellen sich natürlich folgende Fragen:
- Wie kann es sein, dass ich nun obwohl die Grundschuld von 200.000 EUR nicht mehr voll valutiert - ich nun tatsächlich mehr als 200.000 EUR zahlen muss? Ich weiß vom Alteigentümer, dass ca. 33.000 EUR getilgt wurden.
- Wie kann es sein, dass ich trotz Höchstgebot von 475.000 EUR nun doch mehr zahlen muss?
- Oder wird diese Zuzahlung bei der Grundschuld irgendwie gegen das zu zahlende Bargebot gegengerechnet? Doch auch hier liegt mir bereits der Hinterlegungsbescheid vor, dass ich vor Verteilungstermin die offenen 236.000 EUR (abzgl. 39.000 EUR hinterlegte Sicherheit) zu zahlen habe.
- Wie kann ich dagegen vorgehen, dass ich trotz meiner Anfrage am 13.3.20 bei Bank D nun erst ein Schreiben am 01.04.20 vorliegen habe und nun für diese lange Bearbeitungsdauer höhere Grundschuldzinsen zahlen muss? Jeder Tag kostet schließlich und mit diesem Vorgehen könnte die Bank D sich ja beliebig Zeit lassen um viel Geld aus den Erstehern "rauszuquetschen".
- Ich hatte nachgelesen, dass die Bank D für die Ausstellung einer Löschungsbewilligung keine Kosten verlangen darf. Nun heißt es ich muss die Gebühren für die notarielle Beglaubigung auch noch zahlen. Ist das doch üblich?
Was sind eure Tipps, was könnte ich noch tun oder sollte ich einfach rasch zahlen und in den sauren Apfel beißen.
Vielen Dank nochmal für eure Hilfe.
LG
Erst einmal rasch zahlen, damit die Zinspflicht aufhört. Wegen der Bearbeitungszeit kann man sich dann noch streiten. Für die Ausstellung der Löschungsbewilligung fallen Kosten für den Notar an, die du auch übernehmen musst.
Danke für den Tipp...ich habe im Netz noch folgendes gefunden:
und hier das Urteil vom BGH BGH, 04.02.2011 - V ZR 132/10
Wie ich das verstehe ist die Gläubiger Bank nicht verpflichtet die Grundschuldzinsen zu verlangen, WENN der Nominalbetrag zum kompletten Ausgleich der noch valutierenden Schuld der Alteigentümer ausreicht. D.h. es könnte sein, da so wenig getilgt wurde und noch eine Restschuld i.h.v. 163.000 EUR offen ist, nebst ggf. Vorfälligkeitsentschädigungen zur Auflösung des bestehenden Kreditvertrags der Betrag eben nicht ausreicht und daher die Bank dieses Geld on Top verlangt?
Warum sollten denn 200.000 EUR (Belastung) dort noch stehen, bei jeder Versteigerung wird doch die tatsächliche Schuld mitgeteilt. Welche Forderung muss denn wirklich gezahlt werden.
Wenn die gezahlt wird, gibt es auch keine 14%. Die Schuld wird doch zudem vom bisherigen ET bedient aus der "Restsumme".
Für mich kann da also etwas nicht stimmen.
bei jeder Versteigerung wird doch die tatsächliche Schuld mitgeteilt
Auch wenn du schon sooo viele Sachen ersteigert hast, ist das unbeschrieblicher Unsinn. Die tatsächliche Schuld wird nie im Thermin mitgeteilt, nur das was angemeldet wurde. Und das ist die Grundschuld lt. Grundbuch und die dinglichen Zinsen. ZVG gilt bundesweit, also auch bei dir.
(1) Die Grundschuld verleiht dem Inhaber nur das Recht, aus dem belasteten Grundstück Befriedigung zu suchen (BGH, Urteil vom 14. Juli 1952 – IV ZR 28/52, BGHZ 7, 123, 126). Ein Anspruch auf Ablösung der Grundschuld besteht für ihn nicht. Erst recht kann er den Ersteher nicht auf Zahlung eines bestimmten Ablösungsbetrags in Anspruch nehmen. Die Übernahme einer dahingehenden Verpflichtung in dem Sicherungsvertrag wäre letztlich auf eine unmögliche Leistung (§ 275 Abs. 1 BGB) gerichtet.
Na und? Das war überhaupt nicht die Frage und hat mit meinem Einwand nichts zu tun.
Die Frage war, ob die Grundschuld in voller Höhe zu zahlen ist oder nur der noch valutierende Teil, wobei nach deiner bisherigen Meinung das letztere der Fall ist. Dem habe ich widersprochen.
Er darf sich befriedigen, aber nicht bedienen in voller Summe, die ja gar nicht geschuldet wird, wer schon lesen kann.
Dr. Bonnes, Notar, Zitat:
Grundschulden und Hypotheken werden im Grundbuch eingetragen. Normalerweise haben frühere Eintragungen Vorrang vor späteren.
Bei einer Zwangsversteigerung werden die im Grundbuch eingetragenen Gläubiger in der Rangfolge ihrer Eintragung bei der Verteilung des Versteigerungserlöses berücksichtigt.
Zuerst erhält der an erster Rangstelle eingetragene Gläubiger, was ihm gebührt (maximal jedoch den Betrag, der für ihn im Grundbuch eingetragen ist), dann der an zweiter Rangstelle eingetragene Gläubiger und so weiter – bis der Versteigerungserlös aufgebraucht ist.
wer schon lesen kann.
Ich habe dir schon einmal lang und breit erklärt, dass derartige Seitenhiebe deinen Kommentar nicht besser machen.
Er darf sich befriedigen, aber nicht bedienen in voller Summe,
Aber nur in voller Summe aus dem Grundstück. Der ursprüngliche Schuldner hat dann allerdings einen Anspruch gegen die Bank, die bisher gezahlten Tilgungsbeträge zurückerstattet zu bekommen, weil die Bank sich sonst ungerechtfertigt bereichert.
bis der Versteigerungserlös aufgebraucht ist.
Nochmal am Thema vorbei. Es geht nicht um die Versteigerung, sondern um die Situation nach der Versteigerung und die Frage, wie die bestehen gebliebende Grundschuld zur Löschung gebracht und der Zinslauf der dinglichen Zinsen beendet werden kann.
Dann rechne eben anders, ersteigert wurde für 475.000 EUR, und wenn das passt, ist doch alles gut.
Und wenn sofort 200.000 an die Bank gehen, gibt es eben für 3 Tage Zinsen, danach eben keine Zinsen mehr.
Ich weis nicht ob du die ganze Situation erfasst hast, aber dieser Teil der Darstellung ist richtig.
Danke für den regen Austausch :-) Aber bitte bleibt beim Thema. Ich hatte konkret zu meiner Situation gefragt (Ich bin Höchstbietender, neuer Eigentümer).
Korrekt ist, dass ich eine Summe i.h.v. 475.000 EUR bezahlen muss. 1.Teil 200.000 EUR dingliche Schuld geht an die eingetragene Bank im Grundbuch (gibt nur eine Grundschuld). 2.Teil 236.000 EUR Bargebot.
Ob und wieviele Kredite oder Kreditnehmer hinter der Grundschuld stehen kann ich als Ersteher garnicht wissen und wird auch im Gerichtsverfahren überhaupt nicht veröffentlicht, da es nicht relevant ist (ggf. Thema Datenschutz der Kreditnehmer?). Ich habe es so verstanden, dass ich 200.000 EUR der Bank zahlen muss. Diese nimmt das Geld in Empfang und je nachdem wie hoch der Grundschuld noch valudiert , behält sie eben alles ein oder nur ein Teil für sich. Der Rest wird ausgekehrt an die Kreditnehmer (was sie bereits getilgt haben). ...So weit so gut....
Ich hatte aber konkret gefragt, ob ich und in welcher Höhe ich mit ggf. zu zahlenden Grundbuch Zinsen rechnen muss. Und wenn ja, dann für welchen Zeitraum. Von meinem Verständnis ja nur ab ZUSCHLAG, dh. eben NICHT seit Antragsstellung der Zwangsvollstreckung der Antragsstellerin, sondern eben seit Versteigerungstermin bis Zahlung der Grundschuld (Ablöse). D.h. je länger dieser Zeitraum dauert, desto mehr Zinsen muss ich noch zusätzlichen zahlen, was das Gericht meiner Ansicht nach im Gerichtsverfahren nicht erläutert hat. Denn die Rechtspflegerin hat immer nur von den 200.000 EUR gesprochen, die man aus bestehen bleibenden Rechten dazu addieren muss.
Dann kommt noch das Thema der Vorfälligkeitsentschädigung hinzu. Denn schließlich läuft ja derzeit ein Kredit auf der Grundschuld (soviel weiß ich inzwischen). Grundschuld valudiert also noch. Jetzt hier die Frage. Muss ich als Ersteher nun auch ggf. diese Entschädigung der Bank zahlen? Oder fließt diese Kosten nachträglich in das Bargebot bei Gericht ein und wird den Voreigentümern (Kreditnehmern) zur "Last" gelegt? Schließlich übernehme ich ja "nur" die Grundschuld und trete in keinen Vertrag ein.
Zur Info für euch. Inzwischen habe ich herausbekommen, dass anscheinend ein Kredit i.h.v. 200.000 EUR hinter der Grundschuld "verborgen" liegt. Die Restschuld liegt noch bei 164.000 EUR. Evtl. hilft nun dieses Wissen für eine bessere Aussage?
Danke euch schon mal vielmals für eure tolle Hilfe.
Gratuliere, ich sehe in der Literatur nur, dass Zinsen ab Zuschlag zu zahlen sind, deshalb ja auch mein Hinweis " für 3 Tage".
VorV und weitere Kosten wird der Geldgeber sich aus den 200.000 EUR oder eben vom Darl-N holen.
Dann kommt noch das Thema der Vorfälligkeitsentschädigung hinzu. Denn schließlich läuft ja derzeit ein Kredit auf der Grundschuld (soviel weiß ich inzwischen)
Mit dem Kredit hast du nichts zu tun. Das ist eine Sache zwischen dem Alteigentümer und der Bank.
Bei dir geht es nur um die Grundschuld. Zinsen hierfür laufen für dich ab Zuschlag.
Vorweg - bin kein Rechtsanwalt. Aber wie würde ich vorgehen.
- Ich gehe nicht davon aus, dass die Bank D die Löschungsbewilligung verweigern kann - alle nicht in der Grundschuld vereinbarten können den Ersteigerer nicht treffen.
- Ich würde Bank D um eine Finanzierung angehen und sie fragen welche Unterlagen sie benötigen usw. In diesem Zusammenhang würde auch schnell klar werden um welche Summen es bei dieser Bank geht.
- Ich würde parallel meine Bank wegen einer Finanzierung angehen. Meine Bank könnte dann eine Anfrage bei der Bank D bzgl. der offenen Forderung zu einem Termin in der Zukunft (z.B. 15.4.) machen.
- Ich würde bei beiden Banken offen kommunizieren, dass ich sowohl meine Bank als auch Bank D wegen der Finanzierung anfrage. Es ist normal, dass man Finanzierungskonzepte und Konditionen vergleicht.
- Beide Banken würden ihrerseits fehlende Unterlagen, die voraussichtlich nur Deine persönlichen Vermögensverhältnisse betreffen, von Dir anfordern.
- Im Normalfall sollten nicht 14% Zinsen für die 14 Monate angefallen sein. Dieser Zinssatz wird nur als maximale Größe in eine Grundschuld eingetragen falls der Gläubiger das Darlehen zu einem schlechteren Zinssatz verlängert oder Verzugszinsen zahlen muss und damit dann nicht eine neue Grundschuld erfolgen muss. Wenn die ursprünglichen Eigentümer normal bezahlt haben dürften eigentlich keine Zinsen angefallen sein und Aufhebung der Gemeinschaft bedeutet ja nicht, dass sie nicht zahlungsfähig waren sondern nur dass sie sich nicht über den Besitz einigen konnten. Ich würde von keinen Zinsen bis zu 10% Zinsen ausgehen. Aber halt maximal wären es halt die 14% für die 14 Monate.
Danke schon mal für die Rückmeldung :-) Nochmal die Frage zum Zins der Grundschuld.
Ich habe es so verstanden, dass die 14% für die 14 Monate über das geringste Gebot ins Bargebot bei Gericht bereits eingeflossen sind. D.h. diese 32.666 EUR Zins für die Grundschuld werden im Zuge der Bezahlung dees Gesamt-Bargebots i.h.v. 236.000 EUR von mir ans Gericht überwiesen.
Erst seit Zuschlagserteilung bis zur Ablösung der Grundschuld könnte es nun sein, dass ich 14% von 200.000 EUR / Jahr Zins leisten müsste (auch wenn die Rechtspflegerin dies nicht im Verfahren erwähnte). Dies wäre umgerechnet pro Tag 77 EUR. Denke ich hier richtig?
Was ist mit Vorfälligkeitszinsen des bestehenden Kreditvertrags der Voreigentümer? Muss ich hier ggf. Zahlungen leisten oder es könnte alles blockiert werden?
Danke.
Im Prinzip ist nun fast alles geklärt. Danke euch allen. Die Frage "Kann die Bank D den Vollzug der Löschungsbewilligung verhindern oder ablehnen?" Eine Einschätzung kam ja schon von Detlef. Wie sieht ihr es?
Genau das wollte ich wissen!!! Danke. ABER
1. Bargebot...das förmliche Hinterlegen bedingt ja, dass ich das Bargebot an die Landesjustizkasse überweise und einen Hinterlegungsantrag stelle..so weit so gut. Nur wie soll ich dieses Geld bezahlen, wenn meine finanzierende Bank die Zahlung nicht anweist, bevor nicht die bestehende Grundschuld der anderen Bank abgelöst ist?
2.Grundschuld ... ja das sind umgerechnet 77 EUR pro Tag. Die Bank prüft derzeit den Vorgang und möchte sich nächste Woche melden. Ist das ein normaler Vorgang? Was wird denn da geprüft? Auch hier habe ich ein Verständnisproblem. Wie soll ich die 200.000 EUR zahlen, wenn meine finanzierenden Bank nur Geld auszahlen will, wenn die bestehende Grundschuld abgelöst ist?
Ich habe heute wieder mit meinem Finanzierer telefoniert und versucht ihm klarzumachen, dass es sich hier um eine Teilungsversteigerung gehandelt hat. Ich bin doch bereits mit Zuschlug per Gesetz Eigentümer geworden. Es gibt eben keinen notariellen Kaufvertrag etc. sondern den Zuschlagsbeschluss vom Gericht. Der müsste doch ausreichend sein für meine Bank um die Finanzierung ihv 475.000 EUR zu stützen und die Beträge rasch an beide Stellen auszuzahlen um die Zinskosten zu reduzieren.
Hast du evtl noch einen Tipp, was ich meinem Finanzierer genau sagen kann/muss, dass das Geld freigegeben wird? Auch die Eintragung im Grundbuch wird wohl erst nach dem Verteilungstermin durchgeführt, was anscheinend auch normal ist.