Mietzeit und Kündigung? Kann ich meinen Mietvertrag bereits bis zum 30.04.2019 kündigen?
In meinem Mietvertrag steht folgende Klausel: Das Mietverhältnis beginnt am 01.08.2018. Die Parteien vereinbaren wechselseitig auf die Dauer von 3 Jahren ab Vertragsbeginn. 01.08.18 - 31.07.2021. Eine ordentliche Kündigung ist erstmals zum 31.12. 2018 zulässig. Das Recht zur fristlosen Kündigung und zur Außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist bleibt unberührt. Wird der Mietvertrag zum besagten Termin 31.07.2021 nicht gekündigt, verlängert er sich um weitere 2 Jahre. Die Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften.
5 Antworten
Du solltest deinen Mietvertrag ZUM 30.04.2019 kündigen (nicht: ...bis zum). Diese Kündigung muss bis 3. Werktag des Februar 2019 vermittels Einwurfeinschreiben im Briefkasten des Vermieters sein. Du kannst diese Kündigung bereits am 17.12.2018 zur Post bringen. Ansonsten gilt, was @johnnymcmuff bereits ausgeführt hat.
Diese Klausel deutet darauf hin, dass es sich nicht um einen Wohnungsmietvertrag handelt. Bei einem Mietvertrag für Gewerberäume ergäbe sich folgender Sinn aus der Klausel:
- Das Mietverhältnis sollte wenigstens 5 Monate dauern.
- Schon jetzt ist eine ordentliche Kündigung gemäß §580a möglich:
(2) Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig.
Demnach hättest Du spätestens am 4.10.2018 kündigen müssen, um das Mietverhältnis zum 31.03.2019 zu beenden. Jetzt ist eine Kündigung spätestens am 4.01.2019 zum 30.06.2019 möglich.
- Kündigst Du nicht rechtzeitig vor dem 31.7.2021, läuft der Vertrag weitere 2 Jahre. Der Vermieter will also, dass Du nach 3 Jahren Mietdauer wenigstens 2 weitere Jahre anhängst.
- Nach dem 31.7.2021 kannst Du wieder ganz normal mit ordentlicher Frist kündigen.
Handelt es sich aber doch um einen Wohnungsmietvertrag, könnte man darauf schließen, dass versehentlich der 31.12.2018 als früheste Kündigungsmöglichkeit eingetragen wurde, während eigentlich der 31.07.2021 gemeint ist. Da hierbei aber lediglich die Tageszahl gleich ist, ist dieser Schluss schon wieder weit her geholt.
Falls Du tatsächlich zum 30.04.2019 kündigst, hätte der Vermieter mit dieser Klausel wohl keine Chance, Deine Kündigung zu bestreiten. Der Satz mit der automatischen Verlängerung wäre damit sowieso hinfällig, aber dieser wäre sowieso ungültig und macht womöglich die gesamte Klausel ungültig, denn hier hat sich jemand einen richtigen Käse ausgedacht.
Irgend etwas stimmt mit diesen Angaben nicht. Da wird mit Mietbeginn 01.08.2018 ein zulässiger Verzicht ordentlicher Kündigung vor Ablauf von 3 Jahren, mithin vor dem 31.07.2021 vereinbart, gleichzeitig frühstmögliche Kündigung zum 31.12.2018 zugelassen?
Das ist eine unwirksame Klausel.
Du kannst den Mietvertrag getrost unterschreiben und irgendwann mit der gesetzlichen Frist kündigen.
Dem Vermieter musst Du auch nicht sagen dass die Klausel unwirksam ist.
Warum ist die Klausel unwirksam?
Unter Anderem wegen folgendem Satz:
Wird der Mietvertrag zum besagten Termin 31.07.2021 nicht gekündigt, verlängert er sich um weitere 2 Jahre.
1. Die Kündigungsfrist beträgt Jahre.
2. Gegenseitiger Kündigungsverzicht kann nur bis 48 Monate inclusive Kündigungsfrist vereinbart werden; in deinem Ffll werden die 48 Monate überschritten.
Korrektur meines Kommentars:
Die Länge vom gegenseitigen Kündigungsverzicht ist nicht über 4 Jahre; das wäre nur der Fall wenn dort stehen würde 31.7. 2022
Das ist eine unwirksame Klausel.
Dieser Rechtsauffasssung vermag ich mich nicht anzuschliessen. Nach anerkannten Auslegungsgrundsätzen hat die Vertragsauslegung in erster Linie den von den Parteien gewählten Wortlaut der Vereinbarung und den diesem zu entnehmenden objektiv erklärten Parteiwillen zu berücksichtigen, so der BGH m. Urt. II ZR 34/99.
Demnach ist erkennbar übereinstimmend ein Verzicht ordentlicher Kündigung für die dauer von 3 Jahren ab Mietbeginn vereinbart. Dem steht IMHO auch das entweder in der Fragestellung falsch widergegebene oder als Schreibfehler hierzu abweichend genannte Datum 31.12.2018 nicht entgegen.
Lediglich die Befristung auf weitere 2 Jahre über den 31.07.2021 hinaus wäre an sich unwirksam, sofern sie nicht qualifiziert begründet wäre.
Im Ergebnis kann der M frühstmöglich am 01.08.2021 zum dann übernächsten Monatsletzten, dem 31.10.2021 oder zu jedem späteren Zeitpunkt mit gesetzl. Frist n. § 573c I BGB sein von Anfang an unbefristetes MV kündigen.
Dieser Rechtsauffasssung vermag ich mich nicht anzuschliessen.
Keiner zwingt Dich dazu; vielmehr darfst Du sie für Dich behalten.
Du hast eben eine andere verdrehte Ansicht von Dingen. Anhand der gegebenen Infos können wir beurteilen dass die Klausel unwirksam ist wegen der Befristung.
Oft entscheidet auch nur ein fehlendes oder ein zu viel geschriebenes Wort ob eine Klausel erkennbar ist, wie z.B. bei Schönheitsreparaturen "Im Allgemeinen"....
Anhand der gegebenen Infos können wir beurteilen dass die Klausel unwirksam ist wegen der Befristung.
Nur scheinbar. Dass deine Lese- und Textverständnisprobleme zwei unterschiedliche Sachverhalte, die selbst vermutet in einer Klausel formuliert unabhängig voneinander bestehen nicht erkennen lassen, habe ich verstanden.
Auch ich bestreitet keinesfalls den Teil zu der unwirksamen Befristung auf 2 Jahre ohne qualif. Begründung, wie sie der letzte Satz offensichtlich vorsieht.
Allerdings Unwirksamkeit der Vereinbarung über den zulässig vereinbarten Kündigungsverzichts, der eine Mindestmietzeit einschl. gesetzl. Kündigungsfrist von 39, nicht "mehr als 48 Monate" umfasst, was du auch nicht berechnen kannst.
Dass du die herrschende Rechtssprechung über Grundsätze im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung ignorierst bedeutet nun nicht, dass sie nicht existieren: § 306 I BGB bestimmt, dass der Vertrag gerade nicht „im Zweifel unwirksam“ ist. Ebensowenig wird die hier dargestellte Bestimmung n. §§ 307 ff. BGB unwirksam, die Befristung selbst wäre es n. § 575 I BGB i. V. m. § 306 II BGB.
Deutschland oder Österreich?
Da müsste auch stehen:
Eine Kündigung ist erstmals zum 31.7.21 möglich.
Warum?
1. Die Kündigungsfrist beträgt Jahre.
2. Gegenseitiger Kündigungsverzicht kann nur bis 48 Monate inclusive Kündigungsfrist vereinbart werden; in deinem fall werden die 48 Monate überschritten.