Gilt Vertragsdatum oder Datum des Beginns des Mietverhältnisses?
"Vermieter und Mieter verzichten wechselseitig für die Dauer von 1 Jahr ab Vertragsbeginn auf das Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages. Eine Kündigung ist erst nach Ablauf von 1 Jahr mit der gesetzlichen Frist zulässig."
Vertragsdatum ist der 27.04.2017
Mietbeginn ist der 01.10.2017
Zu welchem Datum kann der Mietvertrag gekündigt werden? Wir sind der Meinung ab Vertragsdatum? Wäre das richtig?
7 Antworten
Zu welchem Datum kann der Mietvertrag gekündigt werden? Wir sind der Meinung ab Vertragsdatum? Wäre das richtig?
Ja: In seinem Urteil vom 8. 12. 2010 (VIII ZR 86/10) hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass ein Kündigungsverzicht für maximal vier Jahre (48 Monate) vereinbart werden kann. Für die Berechnung des Vierjahreszeitraums ist dabei als Anfangszeitpunkt der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und nicht der Vertragsbeginn oder der Zeitpunkt der Überlassung der Wohnung maßgebend.
In der Praxis bedeutet dies, dass zwischen dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und dem Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr als 48 Monate liegen dürfen.
Ist ein gültiger Kündigungsverzicht vereinbart, so richtet sich der Zeitpunkt für die Beendigung des Mietverhältnisses nach der Formulierung der entsprechenden Klausel.
Dies ist hier der Fall und bedeutet: Ihr könnt frühstmöglich mit Schreiben vom 28.04.2018 spätestens am 03.05.2018 zugehend euren Mietvertrag zum 31.08.2018 ordentlich künigen.
Jede vorfrsitige Kündigung wäre inhaltsunwirksam erklärt :-O
Falls es noch darauf ankommt: Außerordentlich unbeschadet dieser Vereinbarung jederzeit.
G imager761
31.07.18 .............klugscheiss
"Vermieter und Mieter verzichten wechselseitig für die Dauer von 1 Jahr ab Vertragsbeginn
Steht da eindeutig. Vertragsbeginn ist identisch mit der Vertragsunterzeichnung. Also kündbar ab 27.04.18. Kündigung zum 31.07.18
Logisch, ab Abschluss des Vertrags hat der Vermieter die Verpflichtung, die Wohnung ab dem 1.10.2017 verfügbar zu halten.
Angenommen der Vermieter hatte hier eine Wohnung zu vergeben, die erst noch saniert werden musste, aber andererseits schon einen Mietinteressenten für 1.10.2017. Er hätte nun zwei Möglichkeiten gehabt:
- Erst einen Mieter suchen, wenn die Sanierung durch ist oder
- dem Wunschmieter direkt die Wohnung zusagen und einen Vertrag mit ihm machen.
Er wußte damit, dass die Sanierung rechtzeitig abgeschlossen sein muss und in dieser Pflicht war er mit Vertragsabschluss ab 27.4.2017 und nicht erst ab 1.10.2017.
Analog:
Mieter unterschreibt einen Mietvertrag, der ab 1. des übernächsten Monats den Einzug vorsieht. Nach zwei Tagen überlegt es sich der Mieter anders und kündigt sofort den Mietvertrag. Damit muss er allenfalls für max. 2 Monate die Miete bezahlen und nicht für 3.
Damit ist klar, dass mit dem Kündigungsausschluss nur der 27.4.2018 gemeint sein kann. Kündigung also erstmals mit Zugang 28.4.2018 möglich.
Das ist doch eindeutig geregelt: "ab Vertragsbeginn." Vertragsbeginn ist der 01.10.17
Du hast Recht, hier ist nach aktueller Rechtsprechung der Vertragsschluss maßgebend, nicht der Mietbeginn.
Da gebe ich dir erneut Recht. Da ein Mietvertrag Gebrauchsüberlassung und damit Nutzung ab Einzug (=Mietbeginn) bis Auszug (=Mietende) meint, ist Vertragsbeginn und Mietbeginn inhaltsgleich.
Der BGH sprach deshalb bei der Berechnung des n. § 307 BGB in Formularmietverträgen maximal zulässigen Kündigunsgverzichts von 48 Monaten auch vom Anfangszeitpunkt (=Vertragsabschluss) und Endzeitpunkt (=Rückgabe der Mietsache)
Noe, Vertragsbeginn ist der Tag, an dem der Vertrag geschlossen wurde (hier der 27.4.2017).
Am 1.10.2017 hat dann das Mietverhaeltnis begonnen. Das Vertragsverhaeltnis begann aber schon mehr als 5 Monate vorher.
Als Vermieter wuerde ich hier jedenfalls einen Rechtsstreit scheuen. Es duerfte kaum gelingen, eine Deutung der Formulierung "Vertragsbeginn" in dem Sinne zu erreichen, dass hiermit einvernehmlich nicht der Tag gemeint war, an dem die bindende Erklaerung gegenseitig abgegeben wurde, sondern der, an dem deren Erfuellung begann oder beginnen sollte.
Den Kommentar haette ich mir allerdings sparen koennen. Wie ich erst jetzt sehe, hatte DarthMario seine Einschaetzung ja schon vorher korrigiert. Ueberschneidung halt.
Wie auch immer man die Begriffe deuten und definieren möchte ist egal. Denn laut der Rechtsprechung über den gegenseitigen Kündigungsausschluss gilt das Datum der Vertragsunterzeichnung.
Meiner Meinung nach ist das nicht eindeutig, denn Vertragsbeginn ist nicht gleich Mietbeginn? Wenn ich ein Auto kaufe und es erst in einem Jahr geliefert wird, gilt der Vertrag ja trotzdem ab Vertragsbeginn und nicht erst ab Auslieferungsbeginn?