Mietminderung wegen nicht nutzbarem Balkon?
Hallo zusammen, meine Partnerin und ich wohnen seit vier Jahren in einer Wohnung mit Balkon aus einer Holzkonstruktion. Zu Beginn konnten wir den Balkon noch ruhigen Gewissens nutzen. Jedoch traten im Laufe des letzten Jahres Schäden am Balkon auf:
- Stückbalkon haben große Risse bekommen
- Die Brüstung wurde morsch, sodass ein sorgloses Anlehnen nicht wirklich möglich war
- Die Bodenplatten aus Holz konnten nicht mehr angehoben werden, um darunter den Boden zu pflegen, da die Platten mittlerweile ebenfalls morsch geworden sind.
Nach mehrmaligen Kontakt wurde "Kleinstreparaturen" vorgenommen: 1. Eine große Schraube zur Befestigung der Brüstung wurde an einem Stützphal angebracht. (Die Schraube konnte fast per Hand durch den Balken geschoben werden, so morsch ist dieser) 2. An der linken Brüstung wurde ein starkes Band zur Fixierung dieser angebracht (Schrauben würden hier selbst keinen Halt mehr finden)
Heute leben wir ein 3/4-Jahr mit diesen Mängeln. Vom Vermieter wurden wir mal um mal hingehalten, da Fachleute nach Besichtigung des Balkons diesem ein schlechtes Zeugnis ausstellten. Nun soll der Balkon komplett ersetzt werden durch eine Stahlkonstruktion, allerdings nach Aussage des Vermieters vielleicht noch dieses Jahr, sonst nächstes Jahr.
Noch dazu kommt eine angekündigte Erhöhung der Miete um 50€ zum 01.09..
Unsere Frage ist hier nun folgende: Können wir die Miete mindern und der Erhöhung widersprechen?
Da wir keinen Rechtschutz haben, sind wir da sehr vorsichtig.
Schöne Grüße Dominique
8 Antworten
Der Vermieter mag zwar ein Erhöhungsverlangen gestellt haben, das nicht i. O. ist und deshalb gilt ab 1.9. keine höhere Miete.
Aus Verärgerung darüber, dass ihr sein verhaltenes Verlangen nicht akzeptiert, könnte er aber ein rechtlich einwandfreies Mieterhöhungsverlangen mit vermutlich max. 15 % Mieterhöhung direkt nach schieben. Also dann zum November oder Dezember. Diesem könntet ihr zwar dann immer noch widersprechen, aber bei einer nachfolgenden Klage auf Zustimmung würdet ihr wohl verlieren und noch viel mehr Geld wäre verloren. Deshalb würde ich an Eurer Stelle der Erhöhung zustimmen, denn dann ist damit erst einmal für mindestens 15 Monate Ruhe.
Balkon:
Du schreibst:
da Fachleute nach Besichtigung des Balkons diesem ein schlechtes Zeugnis ausstellten
Ist der Balkon in einem so schlechten Zustand, dass es gefährlich ist, ihn zu betreten, hätten Fachleute, die den Balkon beurteilt haben, Euch gegenüber ein sofortiges Betretungsverbot aussprechen müssen, denn kein Fachmann kann es verantworten, dem Balkon lediglich ein "schlechtes Zeugnis" auszustellen, aber Euch nicht zu sagen, dass das weitere Betreten lebensgefährlich wäre. Im "Un-Falle" würden sich solche Fachleute mitschuldig machen.
Da offenbar kein Betretungsverbot ausgesprochen wurde, nehme ich an, dass der Balkon noch soweit in Ordnung ist, dass er genutzt werden kann.
Mietminderung also nur, wenn der Balkon gesperrt werden muss. Vielleicht könnt ihr ein solches "Zeugnis" noch bekommen.
Ansonsten: Nutzt die Mieterhöhung dazu, mit dem Vermieter zu sprechen, im mitzuteilen, dass ihr einverstanden seid, wenn er im Gegenzug alles dafür tut, dass der Balkon spätestens innerhalb des nächsten halben Jahres saniert wird. Vereinbart mit ihm, dass die Erhöhung wieder wegfällt, wenn z. B. bis Ende Januar oder Ende Februar 2017 noch nichts geschehen ist.
Das wäre doch wohl eine Lösung, mit der beide Seiten gut leben könnten, oder?
der erhöhung könnt ihr widersprechen, aber das kannst du nicht auf den balkon begründen
mindern könnt ihr
die wohnfläche des balkons in relation zu gesamtwohnfläche nehmen und davon ein 1/4
also ihr habt zb 100qm gesamt und der balkon wären 5 qm
könntet ihr um 1/20 (5/100) und davon ein viertel mindern=1/80=nix
Die mangelbedingte Mietminderung und die geltend gemachte Mieterhöhung sind streng voneinander zu trennen.
Wenn der Balkon bauliche Mängel aufweist, begründet dies allein noch nicht zwingend einen mietrechtlichen Mangel. Letzterer ist erst gegeben, wenn die Nutzbarkeit der Mietsache dadurch beeinträchtigt wird. Dies wäre dann der Fall, wenn der Balkon wegen statischer oder sonstiger Sicherheitsbedenken nicht mehr genutzt werden darf oder eine Nutzung objektiv(!) unzumutbar ist. Die von dir geschilderten Probleme indizieren noch keine Einschränkung der Nutzbarkeit des Balkons, eventuell kann sich das aber daraus ergeben. Das wird man ohne genaue Kenntnis der konkreten Situation hier im Internet nicht abschließend beurteilen können. FALLS der Balkon nicht mehr genutzt werden kann, kommt je nach Größe des Balkons in Relation zur Wohnung eine Mietminderung von bis zu 15% in Betracht.
Die Mieterhöhung ist an andere Voraussetzungen gebunden, deren Vorliegen mangels Informationen hier nicht geprüft werden können. Um was für eine Mieterhöhung soll es sich denn handeln? Eine im Voraus vereinbarte Staffelmiete? Eine geltend gemachte Zustimmung zu einer vergleichsmietenbasierten Mieterhöhung? Bei ersterer reicht der Zeitablauf für die Wirksamkeit aus. Bei letzterer muss das Erhöhungsverlangen und die darin angegebenen Gründe (Darstellung der Vergleichsmiete) genau geprüft werden.
Diese Begründung entspricht nicht dem gesetzlichen Erfordernis einer Darstellung der gestiegenen ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Vermieter muss entweder anhand eines örtlichen Mietspiegels oder mindestens drei konkreter Vergleichswohnungen darstellen, dass für eine derartige Wohnung eine höhere Miete in Hamburg gezahlt wird. Und dann kann er eine Zustimmung zur die Mieterhöhung in diesem Rahmen um maximal 20% (falls die Kappungsgrenze reduziert ist: nur 15%) verlangen. Wenn der Mieter allerdings trotz fehlerhafter (oder sogar fehlender) Darstellung der Vergleichsmiete der Mieterhöhung schon zugestimmt haben sollte, ist er an diese Zustimmung gebunden...
Ihr könnt die Miete mindern, aber erst einmal nur um 3%.
Balkonsanierung im Herbst und Winter: keine Mietminderung (LG Köln WuM 1975, 167). Der Balkon war in dieser Zeit ohnehin unbenutzbar. Die Beeinträchtigung hielt sich in Grenzen.
Unbenutzbarkeit des Balkons: 3 % Mietminderung (LG Berlin MM 1986, 327)
Geht die Balkonsanierung mit der Einrichtung des Gebäudes einher, entstehen zusätzliche Belastungen. Das Baugerüst vor einer Wohnung mit Balkon wurde mit 10 % bewertet (AG Ibbenbühren WuM 2007, 405)
.In einem Fall zurückgelassenen Bauschutts gab es 3 % und zusätzliche 7 % wegen der Einrüstung des Gebäudes (LG Berlin NZM 1999, 1138).
Unbenutzbarkeit des Balkons, Einrüstung des Gebäudes, durch Planen bedingte Behinderung der Licht- und Luftzufuhr: 15 % Mietminderung (AG Hamburg WuM 2007, 621).
Abriss eines Balkons mit Wiederaufbau: 8 % (LG Hamburg WuM 1997, 432)
Balkon:
Vermieter schriftlich über den Mangel informieren, angemessene Frist setzen zur Beseitigung, ansonsten Minderung ankündigen.
Ich gehe davon aus, der Balkon steht im MV mit drin.
Erhöhung:
muss vom VM begründet sein. Begründung vom Mieterschutz prüfen lassen und entspr. handeln.
Die Erhöhung soll stattfinden, da die durchschnittlichen Mieten um 16% in den letzten 4 Jahren in Hamburg gestiegen sind. 8% sind daher angemessen, laut Vermieter.
Vorher war nichts vereinbart.