Kellerräume als Wohnfläche vermieten?
Hallo
Es handelt sich um eine 110 m² Souterrain-Wohnung, wobei zwei Räume (ca. die Hälfte der Fläche) Schlafzimmer wären, die als Keller- und Hobbyraum im Grundriss verzeichnet sind. Auch in der Teilungserklärung ist von diesen Räumen mit der Bezeichnung die Rede. Wie wäre eine Vermietung möglich, sodass rechtlich keine Probleme entstehen können?
Könnte beispielsweise die ganze Wohnung an einen Studenten vermietet werden, welcher die Räume dann "nutzen kann, wie er möchte" und auch untervermieten kann (2 weitere Studenten z. B.), sodass man die Fläche speziell nicht als Wohnraum vermietet, sondern nur so, wie sie ursprünglich bezeichnet sind? Wenn ja, kann die Miete dann trotzdem der einer 110qm Wohnung entsprechen, oder gibt es dann Probleme hinsichtlich der Mietpreisbremse, weil die Wohnfläche im Mietvertrag mit z. B. 55 qm beziffert werden müsste? Ich bin mir auch nicht sicher, ob die Fläche überhaupt genau erwähnt werden muss, weil ich vor kurzem einen Mietvertrag über die Wohnung X gesehen habe, die einfach nur betitelt, jedoch nicht mit Maßen angegeben wurde.
Danke für die Hilfe!!:)
6 Antworten
... was denn jetzt? Wohnraum, Keller, Grundriss oder was? Und was hat eine TE mit deinen Wohnungen zu tun?
Seit wann gehört eine Flächenangabe in einen Mietvertrag, Börstinghaus oder Blank noch nicht gelesen?
Ich gehe davon aus, dass es keine Wohnung, sondern eine Eigentumswohnung ist. Ein gewaltiger Unterschied. Hier gilt allein die Abgeschlossenheitserklärung.
Zudem bin ich gespannt, wie in den Kellerräumen Heizkörper hineinkommen sollen und wie ein Verwalter abweichend von der TE Kosten und Lasten verteilen darf.
Viel Glück.
.... und die Abgeschlossenheits- und Teilungserklärung wurden entsprechend ergänzt?
Der Verwalter hat auch die volle Fläche in seiner Wärmeabrechnung oder wurde da schwarz ausgebaut?
Hallo SIB1990,
generell ist alles möglich.
Jedoch muss erstmal festgestellt werden, um was für eine Eigentumsart es sich handelt. Dazu sollten Sie die Teilungserklärung genau lesen.
Es gibt folgende Eigentumsverhältnisse:
1. Wohneigentum
2. Teileigentum(das immer nicht zu Wohnzwecken dient, hat auch ein separates Grundbuch. z.B. für eine Garage oder Hobbyräume)
3. Sondereigentum (kann auch zu nicht Wohnzwecken dienenden Räumen gehören und ist mit dem Wohneigentum verbunden)
4. Sondernutzungsrechte (z.B. Gartenanteil für eine Erdgeschosswohnung, ist ebenfalls an das Wohneigentum verbunden)
Sie könnten nun das Baurechtsamt mit einen Antrag auf Nutzungsänderung überzeugen. Was in vielen Städten unmöglich ist. (Brandschutz, Fluchtwege, Überschreitung der baulichen Nutzung u.s.w.) Hier werden Sie ohne einen Architekten nicht auskommen.
Zudem müsste die Eigentümergemeinschaft die Zustimmung und Änderung der Teilungserklärung beschließen. Was oft nicht funktioniert. Aber es ist möglich. Dann wären alle Risiken aus dem Weg geräumt und könnten es dann vermieten.
Aber wie gesagt, sehr sehr schwierig und meistens nicht umsetzbar.
Viel Glück
Andreprodomo
Vielen Dank! "...Mieteigentum von xxx/1000 verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung 19 mit einer Fläche von 110 m², bestehend aus einem Wohnraum, Bad, WC, Flug, Küche, Keller- & Hobbyraum" So steht es in der Teilungserklärung..
Dann müssen die Bestimmungen für Aufenthaltsräume zumindest für Hobbyraum, Wohnraum und Küche eingehalten werden.
Hallo Zusammen,
Hobbyraum oder Keller haben leider nichts mit Wohnfläche zutun. Hier muss man einfach die Nutzung der Immobilie im gewerblichen Bereich achten. Z.B.wird eine Arztpraxis immer als Teileigentum verwaltet. Bitte lesen! Lg
Es ist verboten, Kellerräume zu Wohnzwecken zu vermieten. Sie machen sich damit strafbar!
Hallo, es kommt auf die Gestaltung der beiden Räume an. Sind normale Fenster vorhanden? Ist die Raumhöhe mind. 2,40 m? Noch besser ist, wenn der Keller einen separaten Ein-/Ausgang hat (Fluchtweg). Sind diese Gegebenheiten vorhanden, kann man durchaus diese Räume als Souterrain-Wohnung vermieten. Es ist jedoch auch noch ein Blick in den Bebauungsplan (Flächennutzungsplan) notwendig, ob Vermietungen eingeschränkt sind. Die beste Auskunft kann Ihnen das Bauamt geben, damit Sie sich auch rechtlich absichern können.
Quatsch?
Es handelt sich um eine Eigentumswohnung und da gibt es eben Vereinbarungen, was ein Eigentümner so darf oder nicht darf, so jedenfalls in meinen Beständen!
Ohne bauordnungsrechtliche Umwidmung bleibt es Nutzfläche und darf nicht wohnlich genutzt werden.
Die Raumhöhe und Fensterfläche reicht aus, alle Räume sind über Fußbodenheizung und normale Heizkörper beheizt, nur reicht die Tiefe des Bodens vor den Fenstern nicht für eine Nutzung als Wohnraum. Einen separaten Eingang gibt es ebenfalls.
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Der Schwager meine Freundin hat in München eine 2-Zimmer-Erdgeschosswohnung mit verbundenem Hobbyraum vermietet. Der Hobbyraum war im Mietvertrag auch als solcher ausgewiesen. Der Mieter hat entgegen dem Mietvertrag den Hobbyraum als Schlafraum genutzt.
Es erfolgte eine Kontrolle durch die Stadt München und der Vermieter erhielt eine Strafe von mehreren hundert Euro, da ein Hobbyraum nicht zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Obwohl er dem Beamten den Mietvertrag vorlegen konnte und somit den Beweis antreten, dass er den Hobbyraum als solchen vermietet, musste er die Strafe bezahlen, weil er als Vermieter verpflichtet ist, in regelmäßigen Abständen zu kontrollieren, ob keine Zweckentfremdung vorliegt. Meinem Mann und mir wäre dies auch passiert, weil fast kein Vermieter kontrolliert, wie der Mieter die Wohnung nutzt.
Wir bewohnen zusammen mit meinen Eltern je eine Doppelhaushälfte und auch wir hatten schon mehrfach Kontrollen durch die Stadt München, ob unser Hobbyraum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird. Wir haben im Keller eine Schlafcouch, welche wir im Sommer bei großer Hitze tagsüber nutzen, da es im Keller im Sommer angenehm kühl ist. Der Beamte wollte uns unterstellen, dass wir den Hobbyraum als Wohnraum nutzen!
Der Staat beschränkt nicht umsonst die bebaubare Fläche und Höhe eines Gebäudes. Es gibt also Vorschriften im Baurecht. Dazu gehört die Unterscheidung/Aufteilung in Fläche zum Wohnen (dauerhaft) und der Nebenfläche (kein dauernder Aufenthalt). Zum letzteren gehören die Keller- und Hobbyräume. Auch wenn sie mit allem ausgestattet sind (Heizung, Fenster, Boden etc.), ist es nicht gestattet diese als Wohnraum zu nutzen (auch selbst nicht) und erst recht nicht zum vermieten. Natürlich kann man nach dem "wo kein Kläger da kein Richter" verfahren, aber das würde auch nur bis zum ersten "Streit" mit dem Mieter gehen, dann könnte dieser dich "dranhängen".
Sie können als Wohnraum nur das zur Vermietung anbieten, was auch baurechtlich genehmigt ist.
Jede andere Handlungsweise wäre für Sie höchst bedenklich wenn die baurechtlich nicht konforme Nutzung einem Mieter transparent würde und der dann gegen Sie klagt.
Wo kein Kläger, da kein Richter!
Mit mit dem vermutlich geringen aber latenten Risiko müssen Sie alleine klarkommen udn eine ebensolche Risikoabwägung für sich selber treffen!
Der Verkäufer wohnt dort seit 20 Jahren mit seiner Frau. In der Grundrisszeichnung sind jedoch die Schlafräume als Hobby und Kellerraum bezeichnet. Die Raumhöhe und Fensterfläche reicht aus, alle Räume sind über Fußbodenheizung und normale Heizkörper beheizt, nur reicht die Tiefe des Bodens vor den Fenstern nicht für eine Nutzung als Wohnraum.
Die Kosten und Lasten würden an den Hauptmieter weiter gegeben.