Gewohnheitsrecht oder Sondernutzungsrecht?

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Beim Kauf Deiner ETW hast Du genau das erworben, was in den Grundbuchakten hinterlegt (TE / Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitserklärung usw.) und als Sondereigenum /-nutzungsrecht eingetragen ist sowie einen Anteil am Gemeinschaftseigentum - nicht mehr u. nicht weniger.

Allein durch Zeitablauf geht durch bauliche Veränderungen annektierte Fläche/Gemeinschaftseigentum niemals in ein Sondereigentum o. Sondernutzungsrecht über, deshalb verbleibt die bebaute Fläche auch im Eigentum aller WEer.

Zwar kann die Gemeinschaft von Dir als sog. Zustandsstörer den Rückbau nicht verlangen und allein nach § 1004 BGB wäre der Rückbauanspruh der Gemeinschaft verjährt (max. 10 Jahre). Aber: sie könnten z.B. eine Untersuchung des Daches beschließen, wobei die auf Gem.Eigentum (ohne SNR) befindlichen Platten aufgehoben und anschließend entsorgt würden. Der ursprüngl. Zustand würde wieder hergestellt. Dieses hast Du zu dulden und würdest anteilsmäßig an den hierdurch anfallenden Kosten beteiligt. Dann ist die Terrasse futsch.

Denkbar wäre auch, die WEer forderten die Herausgabe des Gem-ET (ohne SNR) zurück, Anspruchsgrundlage hierzu wären: § 985 BGB, § 902 BGB, § 1004 BGB.

Der Trick an der Sache: durch § 902 BGB ist die Verjährungsfrist des § 1004 BGB 'geknackt', denn eingetragene Rechte sind unverjährbar.

Wenn dieser Anspruch vor Gericht erfolgreich durchginge, wäre wohl auch in diesem Falle die Terrasse, so wie sich derzeit darstellt, futsch.

Da finde ich das Angebot der Gemeinschaft, den Zustand zu legalisieren, indem Dir die Möglichkeit zur Verdinglichung (in's Grundbuch eintragen) des SNR gegeben wird, sehr tolerant.

Überlegt Euch genau, was Ihr haben wollt und fällt Eure Entscheidung.

Schwierige Frage , www.frageinenanwalt.de kann dir für 20 Euro eine gute Auskunft geben.

Ein Gewohnheitsrecht kann man nicht übernehmen, nur erwerben. Ihr müsst euch also mit der Eigentümergemeinschaft erneut einigen. Und wahrscheinlich auch dafür bezahlen. Guck doch mal, was in eurer Teilungserklärung steht. Da ist festgelegt, was euch gehört und war der Eigentümergemeinschaft. Und das ist bindend.

In der Teilungserklärung steht nichts. Wenn ich aber das, was ich jetzt alles gelesen habe, richtig verstehe, darf die Terrasse von uns im Rahmen des Gemeinschaftseigentums mitbenutzt werden.

Du hast das gekauft, was im Kaufvertrag steht. Vermutlich steht dieses Stück Terrasse nicht mit drin.

Ihr könnt das Gewohnheitsrecht nicht mit übernehmen! Ihr könntet es Euch besten falls durch Gewohnheit erwerben. Dagegen haben aber wohl einige Leute etwas.

Sichtschutz um Garten (Sondernutzungsrecht) erlaubt?

Hallo,

wir planen den kauf einer ETW im EG eines 14Parteien-Hauses, welches zu einem Projekt mit 12 Gebäuden (10x14ETWs, 2xHäuser mit mehreren Mietwohnungen) gehört. Wir haben bereits verbindlich reserviert und eine reservierungskaution bezahlt, die futsch ist, sollte der Kauf von unserer Seite aus platzen.

Nun habe ich beim Lesen des personalisierten KVEs und vor allem der Dienstbarkeitsurkunde bemerkt, dass direkt an unseren Garten, für den wir ein alleiniges Sondernutzungsrecht haben (umgibt unsere Wohnung und Terrasse direkt), ein Kinderspielplatz grenzt. Die beiden Flächen berühren sich lt. Freiflächenplan über eine Länge von ca. 4 Metern. Es befindet sich kein Weg o. Ä. dazwischen. Aus Vorgesprächen weiß ich, dass unser Garten voraussichtlich mit einer kleinen Hecke abgegrenzt werden soll, mehr nicht. Der Spielplatz wurde uns "verschwiegen".

Nun haben wir - auch aufgrund von Erfahrungen aus unserer aktuellen Mietwohnung - verschiedene Sorgen (Grill/Pflanzen etc. können beschädigt werden und ein Schuldiger ist quasi nicht auszumachen / Kinder klettern über die Hecke um den Ball zu holen und stehen in unserem Garten / Eltern oder auch Teenies die sich Abends dort "herumtreiben" werfen Zigarettenstummel in den garten / etc.), weshalb wir gerne einen Sichtschutzzaun aus satiniertem (blickdichtem) Glas errichten möchten.

In der Gemeinschaftsordnung heißt es jedoch:

Die Einfriedung der Gartenflächen ist im Interesse eines einheitlichen optischen Erscheinungsbildes der gesamten Wohnanlage stets in der Weise vorzunehmen, wie sie bei der erstmaligen Errichtung der Wohnanlage angelegt wurde. Ihre Höhe darf 200 cm nicht überschreiten. § 4 Ziffer 6 gilt sinngemäß. Eine Errichtung von Wintergärten, Gartenhäusern o.ä. sowie das Aufstellen von Zelten o.ä. ist nicht zulässig.

Wir sind nun verunsichert. Ein Sichtschutz bis 200cm würde uns völlig ausreichen, nur wenn wir - wie im Vorsatz genannt - uns an die erstmalige Errichtung halten müssen, dürfen wir dann nur eine Hecke pflanzen wie sie vom Bauträger/Verkäufer angelegt wird? Außerdem haben wir Sorge, dass die Verwaltung (wird erst Ende 2019 bestimmt, Fertigstellung+Übergabe ist Ende 2020) entscheiden könnte so ein Glaszaun "passt nicht zum optischen Erscheinungsbild der gesamten Wohnanlage". Ein anderer Zaun kommt für uns zwecks Lichtdurchlässigkeit nicht in Frage, leider und wir möchten nicht den KV unterzeichnen und dann vor dem Problem stehen keinen Zaun bauen zu dürfen...

Wer kann zwei Mitte Zwanzigjährigen helfen, die keine Erfahrung haben?

Vielen lieben Dank im Voraus!!!

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WEG will Verpflichtungsbeschluss gegen mich erwirken

Hallo liebe Community,

Ich wohne seit einem knappen Jahr in einer älteren gebrauchten Eigentumswohnung in einer Wohnanlage mit 10 Wohneinheiten. Zu meiner Wohnung gehört eine an das Haus angebaute Einzelgarage. Gibt insgesamt 4 Einzelgaragen. Laut Teilungserklärung habe ich das alleinige Sondernutzungsrecht an meiner Einzelgarage. Allerdings steht in der Teilungserklärung auch, daß ich als Sondernutzungsberechtigte für den Unterhalt und Instandsetzung alleine aufkommen muß.

Die Garage ist etwas "heruntergekommen" und stört das Allgemeinbild der Anlage. Ich sehe das ja ein, jedoch bin ich nach dem Kauf etwas knapp bei Kasse und bin der Meinung, daß die Teilungserklärung da nicht korrekt ist und die Sanierung der Garage durch alle Eigentümer getragen werden muß.

Sind nach ersten Schätzungen ein paar Tausend Euro da Massivgarage. Die anderen Eigentümer wollen jetzt in einer außerordenlichen Versammlung (mehr als 25% haben hierfür den Verwalter beauftragt) mir gegenüber einen Beschluss zur Verpflichtung der Instandsetzung meiner Garage durch mich beschließen.

In der Teilungserklärung steht, daß Beschlüsse mit einfacher Mehrheit von den entsprechenden Miteigentumsanteilen (also nicht Kopfstimmen) gefasst werden können.

Drei mir nicht so freundlich gesonnenen Eigentümer von den 10 Eigentümern haben zusammen rund 600/1000 Stimmanteile, diese haben mir angedeutet, daß sie einem Beschluß zur Verpflichtung der Instandsetzung meiner Garage durch mich unterstützen werden.

Meine Fage dazu: Wenn eine Stimmenmehrheit für den Beschluss einer Verpflichtung auf dieser Versammlung gefasst wird, habe ich wohl ganz schlechte Karten ? Was hat das für Konsequenzen für mich ? Der Verwalter meinte, es könnte auch gleich ein Beschluss von der Eigentümergemeinschaft gefasst werden daß gegen mich eine Verpflichtungsklage erhoben wird wenn ich nicht der Verpflichtung nachkommen würde. So etwas habe ich noch nie gehört. Stimmt das wirklich, gibt es so etwas?

Hilfreiche Antworten würden mich sehr freuen. Danke vorab für Eure Hilfe.

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Austausch Wohnungseinganstür Eigentumswohnung- wer zahlt?

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Hallöchen,

ich möchte gerne eine neiue Wohnungstür in meiner ETW haben, da die alte weder Schallschutz- noch Dämmungs- noch Sicherheitstechnisch gut ist. Die Tür öffnet nach Innen, "tritt" man nur kurz unten links gegen die Tür, sieht man schon einen größeren Spalt, dünn ist diese Tür auch noch. Zudem ist über der Tür so ein Brett (früher war über den Türen ja so ein Glasfensterchen, dies ist eben durch das neuere Brett ersetzt worden), da ist auch deutlich ein Spalt zu sehen - also zw. Tür und diesem Brett.

In der Teilungserklärung steht: " Teile der Gebäude, die für deren Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, [...] sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden." Weiter heißt es auch: "Zum Sondereigentum an den Wohnungen gehören insbedondere [...] die Innenseiten der Wohnungsabschlusstüren."

Muss ich also nun die Tür selbst zahlen, oder die Eigentümergemeinschaft?

Tut mir den Gefallen und antwortet nur, wenn ihr mit diesem gebiet vertraut seid, denn Mutmaßungen bringen mich 2nicht weiter;-)

Liebe Grüße und vielen Dank im Voraus!

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