Gemeinschaftseigentum verdreckt durch die Hunde einer Mieterin. Wer ist verantwortlich?
Hi :),
erstmal vorneweg: ich habe selbst einen Hund und somit auch großes Verständnis bei diesem Thema :)
Ich bin Eigentümer einer Wohnung (EG) eines Gemeinschaftseigentums mit 5 weiteren Eigentümern. Jedoch bin ich der einziger Eigentümer, der auch selbst in der Wohnung lebt. Alle anderen sind vermietet.
Leider ist es so, dass die Hunde (2 große Schäferhunde) einer Mieterin (im OG) den Hausflur extrem verdrecken. Die Hunde sind ständig ohne Leine unterwegs, rennen selbständig den Hausflur auf und ab, reiben sich sind dabei an den Wänden, sodass diese bis hin zu der Wohnung der Mieterin einen dicken schwarzen Streifen aufweisen sowie auch überall Hundehaare und Dreck (von den Pfoten) zu finden ist. Außerdem (da die Hunde auch draußen selbstständig unterwegs sind) erledigen sie ihr Geschäft oft auf meinem privaten Stellplatz, das ich immer wieder wegräumen muss. Darüber hinaus hat meine Frau panische Angst vor fremden Hunden und steht ständig vor den Hunden ohne Leine. Auch kleine Kinder sind immer wieder Hausflur unterwegs.
Ich habe die Mieterin darauf angesprochen, jedoch ohne Erfolg. Die oben genannten Punkte sind jeden Tag an der Tagesordnung und der Zustand wird immer schlimmer.
Auch den Vermieter (also Miteigentümer) und die Hausverwaltung habe ich darauf angesprochen. Diese blocken komplett ab und sagen, dass ich das mit der Mieterin klären soll und sie nichts machen können.
Das Gemeinschaftseigentum wird hier aber beschädigt/verdreckt und die Mieterin handelt dabei ohne Rücksicht/Verantwortung.
Meine Frage wäre, wer in diesem Fall verantwortlich ist und wie die Rechtslage aussieht. Wer muss sich um die verdreckten Wände kümmern, dafür sorgen, dass die Hunde nicht ohne Leine im Flur rumrennen oder ihr Geschäft auf meinen Stellplatz erledigen? Wer muss das letztendlich auch bezahlen, wenn bspw. eine Reinigungsfirma vorbei kommt bzw. die Wände gestrichen werden?
Info: mein Hund kann das definitiv nicht sein, da dieser noch nie im Hausflur war, ausschließlich über die Terrasse in die Wohnung kommt und unter der Woche aktuell bei meinen Eltern ist, da meine Terrasse aufgrund des frischen Einzugs noch nicht ready ist :)
Freue mich auf eure Antworten.
5 Antworten
Hallöchen,
- ich kann Dir - auch anhand Deiner Frage zur Außentreppe - nur empfehlen, Dich INTENSIV mit dem WoEigG zu beschäftigen, zumal als Eigentümer (Wohnungseigentumsgesetz - dejure.org). Die Lektüre ist durchaus interessant - auch im Bezug zu den Pflichten und Rechten einer Hausverwaltung.
- Das nächste wäre, einmal darüber nachzudenken, ob Du nicht einen Beirat implementieren willst - und gleich auch dafür kandidierst (§ 29 WEG Verwaltungsbeirat - dejure.org)
- Solltet die Eigentümergemeinschaft (ETG) bisher auf Basis einer klassischen Teilungserklärung beruhen, lies Dich einmal dazu ein: Gemeinschaftsordnung – Wikipedia und dann noch zum Thema Öffnungsklausel unter "Ausnahme 1" (Die Gemeinschaftsordnung - Statut der Wohnungseigentümer: 3.Teil - Änderung (brennecke-rechtsanwaelte.de)), die Dir z.B. bei der Treppe hätte helfen können.
Nun zu Deiner Frage selbst:
Auch für das Verdrecken durch die Mieterhunde ist der entsprechende Vermieter verantwortlich. Der Hausflur und insbesondere die Wand gehört zum Gemeinschaftseigentum. Auch er hat die Pflicht, sich um den Erhalt zu kümmern. Der Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung haftet tatsächlich für die durch seinen Mieter schuldhaft verursachten Schäden am Gemeinschaftseigentum. Die Haftung folgt aus § 14 Nr. 1 WEG iVm. §§ 276 , 278 BGB . Du siehst, dass sich Punkt 1 oben lohnen kann, um in einer ETV einen Tagesordnungspunkt entsprechend gut fundiert einbringen zu können.
Mit der Vermietung und Überlassung der Wohnung überträgt der Eigentümer die gesetzlichen Sorgfaltspflichten, die gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehen (!!!), auf den Mieter als Erfüllungsgehilfen. Bei einer schuldhaften Verletzung dieser Pflichten durch den Mieter wird dem Eigentümer dieses Verschulden dann zugerechnet; vgl. z.B. AG Frankfurt a. M., Beschluß vom 23.12.1993, Az.: 65 UR II 191/93 WEG.
Insofern ist die Aussage des Vermieters kompletter Unfug, er weiß es vermutlich nur nicht. Die Aussage der Hausverwaltung ist genauso falsch, denn es gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung, das Eigentum zu erhalten siehe (2).2 (§ 19 WEG Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss - dejure.org).
Also musst Du vorab der nächsten ETV schriftlich den anderen Vermieter und die HV entsprechend mit Fristsetzung auffordern, Abhilfe zu schaffen. Falls es nicht klappt, formuliere einen Punkt zum Beschluss in der nächsten ETV, dass die Kosten der nächsten Treppenhaussanierung dem betroffenen Vermieter mit größerem Anteil zu belasten sind und natürlich auch gleich einen prozentualen Ansatz (z.B. anstelle 20% neu 52% = sein Anteil von 20% und dann noch die Hälfte von 4/5 der restlichen 80%, also i.g. 52%) über den die ETV mehrheitlich beschließen muss. Der Beschluss MUSS durch die HV in die Beschlusssammlung eingetragen werden (unbedingt kontrollieren). Wird nicht mind. jährlich zur ETV eine Beschlusssammlung geführt und auf Anfrage vorgelegt, dann handelt die HV übrigens nicht gem. der gesetzlichen Vorschriften.
Die Antwort der Hausverwaltung ist wie bereits erwähnt und belegt ein Grund für eine fristlose Kündigung - zumal wenn die Beschwerde schriftlich erfolgte.
Die Aussage des Vermieters, dass die Meldung "zu spät" kam ist noch lächerlicher, denn gerade die Hausverwaltung MUSS wissen, WANN der Schaden an dem Gemeinschaftseigentum zustande kam bzw. erstmals auftrat und auch er verpflichtet ist, dem nachzugehen - zumindest bis zur HV (ebenfalls belegt).
Sie beschweren sich im Übrigen nicht sondern weisen auf eine Schädigung des Gemeinschaftseigentums hin - und offensichtlich ist dem anderen Vermieter dies gleichgültig. Noch ein Aspekt, dies mit den andere 3 Eigentümern zu besprechen. Die Beseitigungskosten gehen ja auch zu deren Lasten.
Wie die Beweislage im Rückblick aussieht, ist primär nebensächlich. Sowohl der Vermieter als auch die HV sind m.M.n. spätestens im Zuge der nächsten ETV protokolliert anzuzählen.
Ich kann nur nochmals - ohne Kenntnis Deiner aktuellen Situation - auf eine GemO mit Öffnungsklausel verweisen. Das macht das Leben in der ETG deutlich einfacher. Und als Beirat hat man auch ein wenig mehr Möglichkeiten 😉
Sehr interessant. Der Hausverwalter und Vermieter sind bereits informiert und haben die Bilder (inkl. dem Kot auf meinem Stellplatz) erhalten. Es soll wohl eine ETV im März stattfinden (wenn’s die aktuelle Lage zulässt). Spätestens in dieser Runde werde ich die Punkte ansprechen und die Bilder den anderen Eigentümern zeigen. Auch die anderen Punkte nehme ich gerne zu Herzen und informiere mich entsprechend. Vielen Dank.
Habe es gerade unten angemerkt:
- Nach der neuen Regelung wäre eine Online-ETV möglich.
- ZWINGEND einen Beschlussantrag formulieren bzgl. der Nachverfolgung der Schäden (nebst regelmäßiger Beweissicherung) sowie der Zuweisung eines Verursachers durch die HV und der Kostenteilung, soweit dies zuordenbar ist (siehe oben) - da würde ich sogar 3 einzelne Anträge daraus machen
- So rechtzeitig an die HV senden, dass der Antrag in der Einladung mit versandt werden kann (neu: 3 Wochen anstelle 2 Wochen Vorlauffrist) § 24 WEG Einberufung, Vorsitz, Niederschrift - dejure.org - also am besten noch diese Woche.
- Alles nur in der ETV zu "besprechen", hat keine Wirksamkeit - zumal wenn sich Eigentümer per Vollmacht vertreten lassen. Auch hier kann ich nur empfehlen, solche Eigentümer DIREKT im Vorfeld anzusprechen. Häufig werden Vollmachten an die HV vergeben - was kompletter Unfug ist. Schließlich ist die JV eben NICHT Eigentümer und somit hat die HV auch nicht ein gleiches Interesse.
Danke, ich hoffe, es hat etwas gebracht.
Wenn Du eine - selbstgestrickte - GemO haben willst, dann kontaktiere mich über PN.
Ganz klar, die Mieterin der Wohnung hat ihre Hunde anzuleinen und das Treppenhaus einigermassen sauber zu halten.
Der Eigentümer der Wohnung ist natürlich in der Pflicht seinen Mieter zur Ordnung zu rufen.
Hunde dürfen sich nicht unangeleint in Räumen der Allgemeinheit oder auf dem Anwesen frei herum laufen.
Das ist sicher auch ein Thema für die Eigentümerversammlung.
Habt ihr keine Hausverwaltung?
Die Treppenhausreinigung und das Streichen vom Hausflur würden ich dem Eigentümer der vermieteten Wohnung in Rechnung stellen.
Kann ja nicht sein, dass du dich mit Mietern die sich daneben benehmen, auseinander setzen musst. Ist ja nicht dein Mieter.
Die unangeleinten Hunde und das Kacken auf deinem Parkplatz kannst du auch anzeigen.
Wer sich von Hunden bedroht fühlt kann jederzeit das Ordnungsamt oder die Polizei rufen.
Wenn der Vermieter nichts unternehmen will würde ich ihm die Kacke regelmässig mit der Post schicken, bis er in die Hufe kommt.
Was die Hundehalterin macht ist ein Kündigungsgrund.
Herzlichen Dank für die ausführliche Antwort.
Eine Hausverwaltung ist vorhanden, doch auch diese sagt „müssen sie mir der Mieterin regeln“.
Sobald aufgrund von Corona eine ETV möglich ist, werden diese Themen angesprochen.
Sehr gerne ! :-)
Da drückt sich aber ganz klar jemand vor der Verantwortung. Kannst du denen Zahlungen kürzen, wenn sie jetzt nicht tätig werden?
Du kannst auch alle Eigentümer anschreiben und Fotos vom Dreck beilegen. Kann mir eigentlich nicht vorstellen, das das Eigentümern egal ist.
Das wäre meine nächster Schritt. Der Eigentümer der Mieterin hat die Bilder bereits erhalten (inkl. dem Kot auf meinem Stellplatz). Der Hausverwalter ebenfalls. Die Bilder werden definitiv ausgedruckt und zur nächsten Versammlung mitgenommen. Können wir dann schön im Kreis weiterreichen :)
Nein, die Bilder in der ETV zu zeigen bringt exakt Null. Das muss mit einem konkreten Beschlussantrag formuliert in die Einladung zur nächsten ETV. Also rechtzeitig alles vorbereiten und an die HV senden.
Perfekt, danke für die Info. Mail geht die Tage raus. Muss ich einen Vorlauf beachten? Er hat gemeint ca. Mitte März soll die ETV stattfinden.
Hey,
geh einfach zu der Person den die Hund gehören. Sag ihr freundlich das sie ihre Hunde in Zukunft an er Leine haben soll. Oder sie bezahlt den Maler. LG
Das haben wir ja bereits. Trotzdem keine Änderung. Ist leider nicht immer so einfach :)
Ja das stimmt. Geh dann zum Ordnungsamt. LG
Ordnungsamt? Bezüglich fehlender Leine klar, aber wegen den Wänden und dem Dreck auch?
Man die Hunde sind es ja gewesen also ist die Besitzerin verantwortlich dafür. Also wenn du das sagst das die das fahren also die Hunde dann muss sie den Maler bezahlen die Wandfarbe. Und für den Schaden aufkommen.LG
ja ja die liebe tierfreunde?
lieber einen streichel tier als eine hundeschule
Wie darf ich diese Antwort verstehen? :)
Ich glaube kaum, dass das die Abriebe eines Hundes sind.
Nö, das ist Dreckeintrag eines oderer mehrerer Hunde. Hat der Nutzer doch beschrieben.
Doch das sind sie. Von zwei Hunden, die täglich mehr werden (vor allem Dank dem Winterwetter).
..also der Dreck wird täglich mehr, nicht die Hunde ☺️
Herzlichen Dank für die ausführliche Antwort. Sehr interessant und hilfreich :)
Sowohl der Hausverwalter als auch der Vermieter wurden schriftlich informiert. Allerdings antwortet der Hausverwalter „das müssen Sie mit der Mieterin klären“ und der Vermieter mit „Nicht mein Problem, das müssen Sie unter sich klären“. Außerdem hat der Vermieter gesagt, dass der Zustand des Hausflures am Zeitpunkt unseres einziges „Status quo“ war und ich vorher hätte schauen sollen bzw. mich jetzt nicht beschweren soll.
Ist diese Aussage sinnvoll? Die Wände werden immer schlimmer und ziehen sich inzwischen bis nach ganz oben. Kleine Info am Rande: die Mieterin mit den Hunden war vorher in meiner Wohnung und ist jetzt ein Stockwerk höher gezogen. Entsprechend zieht sich die Spur an der Wand nun bis nach ganz oben...