Eigentumswohnung - welchen Kaufpreis pro m2 Nutzfläche ansetzen?
Mal angenommen, eine Neubau-Eigentumswohnung kostet laut Marktbericht 4.000 EUR pro m2 Wohnfläche. Welchen Preis könnte man dann für zusätzliche Nutzflächen pro m2 verlangen? Es handelt sich um ausgebaute Kellerräume, die genauso hochwertig ausgestattet sind (hohe Decken, Fußbodenheizung, Parkett, große Fenster, Fluchtwege, etc.) wie die Wohnräume oben, die aber eben nicht als offizielle Wohnfläche genehmigt wurden. Mein Gefühl sagt mir, dass der Preis hierfür niedriger sein müsste als für die reguläre Wohnfläche, doch wie viel niedriger? Es ist ja kein Wäschekeller oder Fahrradkeller, sondern gut nutzbar.
2 Antworten
VORSICHT ! Handelt es sich um eine ungenehmigte Nutzung bzw. Umwandlung von Kellerraum in Wohnraum, dann besteht die Gefahr, dass das Bauamt, wenn es entdeckt wird, einen Rückbau fordert. Erst wenn dieser Punkt geklärt ist, kann man sich Gedanken über den Preis machen. Ist es illegal = Preis niedrig, da mit Risiko .... oder .... behördlich geduldet = Preis höher aber mit etwas Abschlag, da Untergeschoss (wenig Licht).
Selbstverständlich lauft ihr da Gefahr es später rückbauen zu müssen! Das hat nichts damit zu tun, dass es ein Bauträger gemacht hat. Illegal bleibt illegal. Gerade die Ausweisung als Hobbyraum zeigt ja die vorgegebene Nutzung. Es gibt Überschreitungen die das Bauamt dulden kann, aber bei derart illegal überhöhter Wohnfläche ist das ein grosses Risiko. Das Bauamt schreibt eine genaue Zahl der erlaubten und letzlich auch genehmigten Wohnfläche vor. Mal geringfügig m² mehr, kein Problem, aber gleich den ganzen Keller ausbauen um die Verkaufchancen und den Preis zu erhöhen ist nicht gesetzeskonform. Das Bauamt kann das auch noch nach Jahren verfügen, was dann?! Ich arbeite beim Bauträger und kenne solche Fälle. In einem Fall musste z.B. das Tiefparterre komplett rückgebaut werden, so dass es wieder nur als Aufenthaltsraum und nicht als ständiger Wohnraum genutzt werden kann. Es gibt also nachweislich solche Fälle und ist nicht auf die leichte Schulter zu nehmen. Auch das Rückbauen kostet dann nicht unerheblich Geld, also ich wäre bezüglich des Kaufpreises nicht so grosszügig und ihr müsst euch der Folgen absolut im klaren sein. Lasst euch die Abnahmebescheinigung der Räume durch das Bauamt im ausgebauten Zustand mal zeigen. Wenn ihr so kauft, dann rate ich euch, eine schriftliche vertragliche Regelung aufzusetzen, in der sich der Bauträger unbefristet verpflichtet, im Falle eines Falles, den Rückbau auf seine Kosten durchzuführen. Geht er vorher Pleite habt ihr natürlich Pech.
Bereiche die baurechtlich nicht wohnwirtschaftlich nutzbar sind, können nicht nach Wohraummaßstäben bewertet werden. Der Preis ist folglich reine Verhandlungssache. Sie können soviel dafür zahlen, wie Sie wollen!
Ok, das verstehe ich. Bei uns handelt es sich um einen Neubau, d.h., die Räume wurden schon zum Erstbezug vom Bauträger so hochwertig ausgestattet, offiziell aber als Hobbyraum (=Nutzfläche) deklariert und nicht als Wohnfläche. Also laufen wir wohl nicht Gefahr, dass das Bauamt einen Rückbau verlangt, ein Verkauf müsste aber mit (geringfügigem?) Abschlag zu bewerten sein.