Defekte Fenster in Eigentumswohnung - Zahlt Eigentümer oder Eigentümergemeinschaft?
Hallo,
ich habe eine Eigentumswohung in einem MFH gekauft und diese wird nun renoviert. Die Fenster müssen vermutlich ebenfalls erneuert werden. Muss ich dies selbst bezahlen oder trägt die Eigentümergemeinschat hierfür die Kosten? Den folgenden Satz habe ich der Teilungserklärung gefunden:
"Sollten die zu Sondereigentum erklärten Gebäudeteile nicht sondereigentumsfähig sein, sind sie den jeweils zughörigen Sondereigentumseinheiten zur Sondernutzung zugewiesen und hinsichtlich der Instandhaltungspflichten und etwaiger Betriebskosten wie Sondereigentum zu behandeln. Das gilt nicht für die Außenseiten der äußeren Fenster, für die tragenden Teile des Gebäudes sowie die Außenseiten und etwaige Geländer der Balkone. Deren Instandhaltung obliegt der Gemeinschaft."
Ich würde dies so interpretieren, dass die Gemeinschat die Kosten zu tragen hat - Ist meine Annahme korrekt?
5 Antworten
Sehe ich anders. Wenn die Fenster zu Sondereigentum erklärt wurden (und nur für diese Gebäudeteile gilt der Auszug aus der Teilungserklärung), sind sie wie Sondereigentum zu behandeln. Damit obliegt der Austausch dem (Sonder-)Eigentümer.
Der letzte Satz gilt hinsichtlich der Fenster nur für deren AUSSENSEITEN (siehe vorletzter Satz), nicht für die Fenster insgesamt. Sprich: Der Austausch erfolgt auf Kosten deine Kosten. Nur bei Notwendigkeit der Erneuerung des Außenanstrichs ist die Gemeinschaft zur Kostentragung verpflichtet.
Ich finde den Auszug aus der Teilungserklärung schon mal etwas merkwürdig, weil er es scheinbar für möglich hält, dass ein vorangehender Teil unwirksam sein soll ("Sollten die zu Sondereigentum erklärten Gebäudeteile nicht sondereigentumsfähig sein..."). Ich habe den Eindruck, dass mit dieser etwas verqueren (aber leider nicht vollständig zitierten) Regelung den Sondereigentümern die wirtschaftliche Verantwortung für etwas normalerweise im Gemeinschaftseigentum stehendes (nämlich die Außenfenster) übertragen werden soll. Nach diesem vermeintlichen Ziel habe ich die sprachlich nicht eindeutige Regelung ausgelegt...
Als "Außenseite der äußeren Fenster" hätte ich damit den Farbanstrich gesehen. Der ja klassischerweise wegen seines Einflusses auf das äußere Erscheinungsbild des Gesamtgebäudes in den Zuständigkeitsbereich der Eigentümergemeinschaft fällt.
Wenn jemand eine andere Auslegung der zitierten Stelle aus der Teilungserklärung hat, schau ich mir die aber auch gern an! :-)
s.meinen letzen Hinweisteil. Eine Verdeutlichgung in der Teilungserklärung wäre zwar wünschenswert, ist aber mangels der Sondereigentumsfähigkeit der Fesnter und damit auch der Kostenzuweisung an die Gemeinschaft nicht erforderlich.
Auszug :
Fenster - Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum oder beides ein bisschen?
Grunddsätzlich gilt "Fensterrahmen und Fensterverglasungen sind
als konstruktive und die äußere Gestalt des Gebäudes bestimmende
bauliche Elemente zwingend gemeinschaftliches Eigentum." (LG Lübeck,
01.07.1985, 7 T 365/85; LG Darmstadt, 24.07.1986, 5 T 1343/85)
Hierzu nochmals das OLG Hamm im Jahre 1991: Fenster sind
Fassadenbestandteil und gehören damit zwingend zum
Gemeinschaftseigentum. Anders lautende Vereinbarungen in der
Teilungserklärung oder in den Gemeinschaftsordnungen sind nichtig (OLG
Hamm vom 22.08.1991, NJW 1992). D.h., Fenster können weder durch
Beschlussfassung noch durch eine Vereinbarung zum Gegenstand des
Sondereigentums erklärt werden. Regelungen dieser Art, wie sie oft in
Teilungserklärungen, Gemeinschaftsordnungen oder auch Protokollen zu
finden sind, sind nichtig.
Da hier natürlich jeder eine andere Auffassung von einem "Fenster und
was dazugehört" hat, wurden die Gerichte im Laufe der Jahre mit allen
möglichen Sonderausstattungen konfrontiert und hatten hierzu Urteile zu
fällen:
Bei Isolierglasfenstern kann kein Unterschied zwischen Innen- und
Außenscheibe gemacht werden, beide sind gemeinschaftliches Eigentum (LG
Lübeck 01.07.1985, Deckert WE 1986, 132). Etwas anderes gilt nur bei
Fenstern älterer Bauart, bei der die inneren Scheiben samt Rahmen als
"Winterfenster" herausgenommen werden können. Sie sind aber heute sehr
selten.
Fensterläden sind "die Außenansicht des Gebäudes gestaltende
Bauelemente" und somit gemeinschaftliches Eigentum (LG Memmingen,
29.12.1977, 4 T 1048/77.
Außenjalousien in einer Wohnungseigentumsanlage stehen stets im
gemeinschaftlichen Eigentum, dies gilt grundsätzlich und nicht nur dann,
wenn sie "nicht ausdrücklich zum Sondereigentum erklärt worden sind"
(KG Berlin, 19.06.1985, 24 W 4020/84).
Nach außen gerichtete Fensterbänke und Fenstersimse sind gemeinschaftliches Eigentum (OLG Frankfurt, 23.09.1975, 22 U 275/83).
Rolläden sind als fassadengestaltende Elemente dem
gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnen mit Ausnahme der innenseitig
angebrachten Zugvorrichtungen und der Rolladengurte (LG Memmingen,
29.12.1977, 4 T 1048/77).
Es kann also aufgrund der vielfältigen Gerichtsurteile
festgestellt werden, dass nur der Innenanstrich und frei abmontierbare
Beschläge dem Sondereigentum zugerechnet werden können.
Ok. Dann wäre die Antwort so zu verdeutlichen: Die Außenfenster können kein Sondereigentum sein, weshalb sämtliche damit zusammenhängende Kosten (auch der angefragte Austausch) von der Gemeinschaft zu tragen sind. Richtig zusammengefasst? Und die Teilungserklärung ist insoweit wegen Widerspruchs gegen gesetzliche Regelungen unwirksam.
Maßgeblich ist die Teilungserklärung.
Bei mir ist es so: Die Fenster an sich sind Sondereigentum. Damit habe ich alle Kosten zu tragen. Jedoch bestimmt die WEG die Art der Fenster. Wegen des einheitlichen Fassadenbildes.
... aber sie sollen doch gar nicht instandgehalten werden, sie sollen doch ausgetauscht werden, oder lese ich etwas falsch?
Für einen Austausch ist alleine die WEG zuständig, denn denen gehören die Fenster.
Die Außenseiten der Fenster muss demnach die Eigentümergemeinschaft zahlen, wenn die Rahmen von außen kaputt sind.
Da aber Deine Fenster kaputt sind, und es dein alleiniges Interesse ist, dass die in Ordnung sind, mußt du alleine zahlen.
In der Eigentümer Versammlung würde ich das mal zum Thema machen.
Würde ich auch so verstehen
Woraus besteht denn Ihrer Meinung nach die Außenseite äußerer Fenster?
Sind damit nicht die Glasscheiben und die Fenserrahmen zu verstehen?
Zur Verdeutlichung:
Die Beseitigung einer Beschädigung und Instandhaltung sowie der Austausch tragener Außenteile oder von äußeren Fenstern würden die Substanz des Gebäudes betreffen und sind insoweit in der Kostenverantwortung der Gemeinschaft!
Vernachlässigt ein Wohnungseigentümer als Sondereigentumsnutzer den Austausch eines defekten Außenfensters samt Rahmen, könnte die Gemeinschaft ohne eigene Zuständigkeit für eine solche Maßnahme nicht reagieren und dass Gebäude nähme Schaden.
Ähnliches würde für die Durchführung von beschlossenen energetische Gesamtmaßnahmen gelten, die Fassade und Fenster beträfen.