Übertrag von Privatimmobilie in eine GmbH. Steuerliche Behandlung?
Guten Abend, ich habe eine Frage zur steuerlichen Behandlung eines Übertrages einer Privatimmobilie in eine GmbH: Gründung der GmbH zum 01.06.2015 mit Geschäftszweck "Ankauf, Verwaltung und Verkauf von Immobilien". Nun möchte ich eine privat gekaufte Immobilie (seit Längerem im Besitz) in die GmbH übertragen. Was kommt da steuerlich auf mich zu? Welche Kosten? Zählt das als Privates Veräußerungsgeschäft? Komme ich da in Schwierigkeiten bzgl. gewerblichem Handel, wenn ich zuvor innerhalb von 10 Jahren bereits privat 3 Immobilien veräußert habe?
Vielen Dank im Voraus :-)
3 Antworten
Wenn Du bei mir in der Kanzlei zwecks Beratung wärst, würde ich Dich erstmal Fragen, warum Du Geld verschenken willst.
1. Gibt es einen sachlichen Grund die Immobilie in die GmbH einzubringen, anstatt den Verkauf an Dritte direkt vorzunehmen?
2. Soll die Immobilie der GmbH längere Zeit dienen, z. B. als Verwaltungsgebäude?
3. Es wird bei der Einbringung Grunderwerbsteuer fällig.
4. Es wird ggf. gem. § 23 EStG ein privates Veräußerungsgeschäft ausgelöst = Einkommensteuer.
Also zusammen genommen, es müssen gewichtige Gründe sein, die Immobilie einzubringen.
@StefanSMI
Wenn ich das so lese, hast Du vermutlich schon Geld verschenkt, weil Du ungern Beratung von Fachleuten in Anspruch nimmst. Ein Gespräch mit einem versierten Steuer-/Unternehmensberater hätte Dich nicht in diese Situation kommen lassen.
Ausserdem ist, wenn Du die Immobilienverkäufe sowieso schon als private Veräußerungsgeschäfte versteuert hast, die Gewerbesteuer für Dich vermutlich kaum ein Risiko. Nehmen wir an, Du hättest 44.500,- Gewinn in einem Jahr gemacht. Freibetrag runter bleiben 20.000,- Gewerbeertrag. 3,5 % davon ergeben den Gewerbesteuermessbetrag von 700,- Euro. Bei einem Hebesatz von 400 % (das ist recht hoch geschätzt) ist die Gewerbesteuer 2.800,- Euro. aber nach § 35 EStG wird Deine Einkommensteuer um das 3,8 fache des Gewerbesteuermessbetrages also 700,- * 3,8 = 2.660,- ermäßigt. Das es gewerbe ist, würde Dich hier 140,- Euro kosten.
Es ist ein Minibetrag im Verhältnis zu den Kosten Deiner geplanten Aktionen. Gehe in Deiner Gegend zu einem Kollegen von mir, riskiere 500,- - 1.000,- Euro Honorar, wenn der eine BAFA Zulassung hat , gibt es noch 50 % des Honorars als Förderung zurück.
In dieser Datenbank findest Du Berater die zertifiziert sind: http://www.ibwf.org/beraternetzwerk/mitglieder.html
Ja, warum willst du dann die übertragung?
Mit dem Verkauf an die GmbH hast du doch den 4. Verkauf
Was ist so schlimm daran, wenn die Veräußerungen als gewerblicher Grundstückshandel eingestuft werden ? Ja, es fällt Gewerbesteuer an, diese wird aber auf die Einkommensteuer angerechnet. Wo ist also bitte das Problem ?
Für die juristische Person wird erneut Grunderwerbssteuer fällig.
Auch wirst du als Privatperson hier Veräußerungsgewinn erzielen. Das ist gewerbsmäßiger Immobilienhandel.
Wenn ich die Immobilie in die GmbH kostenfrei übertrage, erziele ich doch aber kein Gewinn?
Erst sobald die GmbH an einen Dritten die Immobilie mit Gewinn verkauft, fällt Körperschaftssteuer an.
Aber doch nicht privat?!
Das ist dann sogar noch schlimmer. Du musst mindestens den ideellen Verkehrswert annehmen.
Folglich besteht keine Möglichkeit, ein 4.tes Objekt innerhalb von 10 Jahren zu verkaufen, ohne rückwirkend die ersten 3 Objekte nicht mehr als privates Veräußerungsgeschäft, sondern "gewerbsmäßiger Handel"versteuern zu müssen?
Hallo,
Hauptgrund ist die Vermeidung von rückwirkender Besteuerung getätigter Immoblilienverkäufe der letzten 5 Jahre. Habe in diesem Zeitraum bereits 3 Immoblilien als privates Veräußerungsgeschäft veräußert. Nun habe ich erfahren, dass ab dem 4.ten Verkauf auch die vorangegangenen rückwirkend als "gewerblicher Handel" zu versteuern sind.
Mit einem Übertrag der 4.ten Immoblie in die GmbH und dann dem folgenden Verkauf möchte ich die nachträgliche Versteuerung vermeiden.