Kann ein geerbtes haus durch Wohnrecht und Co. wertlos sein?
folgender Gedankengang:
Gegeben ein Haus, das laut Gutachten 70000 Euro wert ist.
Hierauf liegt bereits ein im Grundbuch eingetragenes Grundshculddarlehen über 25000 Euro.
der eigentümer des hauses stirbt.
Person A erbt das Haus und hat Person B laut Testament ein im Grundbuch einzutragendes WOhnrecht einzuräumen. Dieses Woihnrecht ist laut Internet um die 60000 Euro wert.
Der EInfachheit sei angenommen, der Erbende übernimmt einfach das Grundshculddarlehen, sodass dies weitehrin unverändert im Grundbuch ist (und lediglich in minimalen Raten weiter bezahlt wird).
Nach Adam Riese könnte man hier 70000-25000-60000=-15000 Euro als Wert des Hauses bei einem potentiellen Verkauf ermitteln.
Macht das so Sinn?
Oder wie würde ein potentieller Käufer, wenn man mal von unrationalen Entshceidungen absieht, hier den logischen Wert des zu kaufenden hauses ermitteln?
3 Antworten
Das Haus hat einen Wert von 70.000€ laut Gutachten,
hierauf lastet eine Grundschuld von 25.000 €, mit einer Laufzeit von 30 Jahren, offenbar noch so gut wie nichts abbezahlt.
Auf dem Haus soll mit Eintritt Erbfall ein Wohnrecht eingetragen werden ( die Eintragung muss der Berechtigte dann zuerst einmal beantragen). Das Wohnrecht soll einen Wert von 60.000 € haben (meiner Meinung nach entweder hohe Vergleichsmiete oder junger Wohnrechstinhaber, oder falsch gerechnet)
Der Erbe übernimmt nicht der Einfachheit halber die Grundschuld, der Erbe erbt die Schulden des Erblasser. Sind Erblasser, Hauseigentümer und Darlehensnehmer identisch ..... erbt der Erbe alles, positiv wie negativ.
Der einzige Sinn dieses Erbe anzunehmen, ist ein Dach überm Kopf. Ein Haus mit Wohnrecht ist so gut wie unverkäuflich, und der Wert wird bestimmt durch den Markt und nicht durch Mathematik.
Der Gläubiger versteigert, wenn die Raten nicht mehr gezahlt werden, dann fliegt die Grundschuld und das Wohnrecht.
Für eine gute Idee wäre mehr Hintergrund von Vorteil.
konkret habe ich nachgeguckt:
Erblasser ist Frau Ü50.
angenommene fiktive Miete 300 Euro (eine normale Mietwohnung ist hier ja schon nicht für weniger als 200 Euro kalt zu bekommen. von daher ist der Betrag denke ich mal nicht zu hochgegriffen).
dürfte 15.633*12*300= 56278,80 Euro Wert des Wohnrechts ergeben insofern ich die berechnung dort richtig verstanden habe.
Wenn du das richtige Lebensalter genommen hast? Interessant ist das Alter des Wohnrechtinhaber bei Beantragung des Wohnrecht. Der Erblasser ist dann verstorben.
Hier ist auch recht gut erklärt
https://praxistipps.focus.de/wohnrecht-auszahlen-so-berechnen-sie-den-wert_109316
Du bist der mögliche Erbe, hast aber selbst noch Schulden, erbst mit dem Haus noch das Darlehen und die Pflichten eines Hauseigentümer ( Steuer, Versicherung, Grundkosten Versorgung, Instandhaltung)
Wenn deine Gläubiger vom Haus erfahren, können sie sich unter Umständen hier auch noch eine Sicherungshypothek eintragen lassen. Lebst du von Sozialleistungen... wird das Haus angerechnet.
Irgendwer findet sich bei einer Zwangsversteigerung fast immer, zumindest dann, wenn die Wertgrenzen aufgehoben werden, evtl nur wegen Bauplatz - abreißen, neubauen.
Eine Garantie zum Erhalt des Familienheimes gibt es nicht.
Kann der Erbe dann ebenfalls in diesem Haus wohnen, (wie ist das Verhältnis zur Wohnberechtigten) stellt sich die Rechnung Summe Einnahmen minus Summe Ausgaben, ... vielleicht geht die Rechnung in Abwägung einer dann weg fallenden Miete auf. Wie ist die Verwandtschaft zur Berechtigten, wer muss für evtl Heimkosten aufkommen.
Will ich als Erbe in dieses Haus nicht einziehen: würde ich persönlich dieses Erbe ausschlagen, so wichtig kann mir ein Familienheim nicht sein. Außer es gibt neben dem Haus noch weiteres Vermögen, womit Schulden abgezahlt werden können.
Vielleicht solltest du auch mal zu einer kostenlosen Schuldnerberatung.
"wenn die Wertgrenzen aufgehoben werden"
was meist du damit?
der Erbe und der Wohnrechtinhaber sind direkt verwandt, Kind-Vater.
Wir wollen doch mal nicht hoffen dass für den Wohnrechtsinhaber bald Heimksoten anfallen, so alt ist er dann doch noch nicht.
ob ein Einzug des Erben dort erfolgt, ist bisher noch unklar.
Ginge halt primär um den Erhalt des Familienheims, das schon seit mehreren Generationen in der Familie ist.
Wohnrechtsberehcnung sit etwas schwierig da es keinen wirklichen Mietspiegel gibt.
ist ein Hundertseelenort in einem Vorort, dass dort mal ein haus oder Wohnung zum Kauf oder zur miete frei ist, ist shcon eine seltenheit, für die jemand gestorben sein muss,
Wohnfläche müsste man mal überlegen, wurde noch nie ausgemessen oder so.
"Wenn deine Gläubiger vom Haus erfahren, können sie sich unter Umständen hier auch noch eine Sicherungshypothek eintragen lassen."
kommen diese im Grundbuch dann aber nicht erst nach dem Grundschuldarlehen (das schon drin steht) und dem Wohnrecht (das zumErbzeitpunkt einzutragen ist)?
Oder können die sich da anderweitig irgendwie einen höheren Rangplatz im Grundbuch verschaffen?
Zwangsversteigerung ist ziemlich komplex
https://www.justiz.sachsen.de/agl/download/2014-06-23_Mythen_Irrtuemer_Halbwahrheiten.pdf
Die Versteigerung kann jeder betreiben der ein im Grundbuch gesichertes Recht hat. Je weiter zurück im Rang, desto unwahrscheinlicher die Chance, dass er von dem „zu verteilendem Kuchen“ etwas abbekommt. Gibt auch die Möglichkeit, dass die Gläubiger sich zusammen schließen oder einer auf Antrag einen Rang abgibt.
Bin mir noch nicht im Klaren, ob du der Testamentüberleger oder der Erbe bist.
Wenn erstes und dir ist die Erhaltung des Familienheimes wichtig, besprich dies mit den Beteiligten und dann evtl mit einem Notar. Hier lauern noch ein paar Stolpersteine.
https://www.erbrecht-ratgeber.de/erbrecht/vermaechtnis/wohnungsrecht.html
https://www.frag-einen-anwalt.de/Wohnrecht-ohne-Grundbucheintrag--f234556.html
Der potentielle Alleinerbe wäre ich. Der Begriff Testamentüberleger sagt mir gerade gar nichts.
Am Testament ist leider nichts mehr machbar :-/
Den Begriff gibt es so auch nicht :-) = jemand der daran überlegt, wie er sein Testament gestaltet.
wäre ich= Zukunft. Der Erblasser lebt noch, dann spiele mit offenen Karten: willst DU dieses Haus überhaupt......
Viel Erfolg.
das testament steht, da ist leider auch nichts mehr dran änderbar.
würde das haus schon gern haben, joa
Betrachten Sie Dinge, die sie beeinträchtigen könnten praktisch.
Sind Sie gezwungen, jemandem ein Recht in Abtl. II nach einer Belastung in Abtl.III einzuräumen, betreiben Sie aus dem vorrangigem Recht die Zwangsversteigerung und steigern Sie das Objekt selber an.
Mitbietern vergällen Sie mit hohen nom. Belastungen oder findigen Vertragskonstukten zum Objekt die Freude am Mitbieten.
Da Wohnrecht fliegt raus.
Es erfährt eine Abfindung, sofern aus dem Meistgebot Geld dafür zur Verfügung steht.
ich verstehe ehrlich gesagt nicht ganz, was sie da schreiben.
Könnten Sie es mir bitte noch einmal etwas laienhafter erklären?
Nach Adam Riese könnte man hier 70000-25000-60000=-15000 Euro als Wert des Hauses bei einem potentiellen Verkauf ermitteln.
Macht das so Sinn?
Glaub ich nicht, dass es so Sinn macht.
Die eingetragene Grundschuld ist ja kein wirkliches Darlehen... Eine Grundschuld wird eingetragen, wenn man ein Darlehen aufnimmt und das Gebäude als Sicherheit angibt. Also ist erst mal die Frage zu stellen, ob dieses Darlehen mit der Sicherheit dieser Grundschuld überhaupt noch besteht.
Wir haben auch noch eine Grungschuld auf unserem Haus, aber das Darlehen ist seid 2 Jahren abgezahlt, daher gibt es auch keinen Gläubiger für diese Grundschuld.
Da es kostet, eine Grundschuld zu löschen oder eintragen zu lassen, haben wir sie einfach stehen gelassen und können diese Grundschuld wieder angeben, wenn wir ein Darlehen aufnehmen müssten.
D.h. eine Grundschuld mindert nicht den Wert des Hauses.
Wenn das Haus verkauft würde, müsste der Verkäufer das Darlehen abzahlen. Der Käufer übernimmt nicht das Darlehen, dass mit dieser Grundschuld abgedeckt ist.
Wenn der Erlös des Hauses das Darlehen nicht abdeckt, dann muss der Verkäufer trotzdem weiter das Darlehen abzahlen. Damit hat der Käufer nichts zu tun.
Mit dem Wohnrecht sieht es allerdings anders aus. Es gibt nicht viele, die ein Haus mit Wohnrecht kaufen, denn die meisten Käufer wollen ja selber einziehen.
Und laut Internet wäre der Wert des Hauses mit Wohnrecht 10.000 EUR.
Bestehen tut es ganz sicher, es war/ist mit der Bank eine Laufzeit über 30 Jahre vereinbart (laut Bank würde beiM Tod des Erblassers einfach der Erbe die Raten weiterbezahlen, so der Plan der Bank)
Naja, wie gesagt: Die Grundschuld ist bereits drauf.
Und das Wohnrecht ist laut Testament zum Erbzeitpunkt einzutragen, sozusagen als Bedingung damit der Erbe das haus überhaupt erben kann.
Ich denke ja mal, dass hier erst die Erbsachen 8haus erben, Wohnrecht eintragen) geregelt sein mpssen, bevor der Gläubiger sagen kann "Der hat ein haus geerbt, versteigern wirs!"?
Oder wie ist das?
Naja , bei der Berechnung des Wohnrechtwerts bin ich nahc der Tabelle hier gegangen:
https://www.immoverkauf24.de/immobilienbewertung/immobilienbewertung-a-z/wohnrecht/
im Abschnitt "7. Wohnrecht Bewertung - Was ist eine Immobilie mit Wohnrecht wert?"
Der Erblasser, Eigentümer des Hauses sowie ursprüngliche Darlehensnehmer sind die ein selbe person.
Um deren Tod es hier gehen soll.
"Der einzige Sinn dieses Erbe anzunehmen, ist ein Dach überm Kopf. Ein Haus mit Wohnrecht ist so gut wie unverkäuflich, und der Wert wird bestimmt durch den Markt und nicht durch Mathematik."
Ja, es handelt sich dabei um das Familienheim und dieses soll auch eigentlich nicht verkauft werden.
Nur ist der beabsichtigte Erbe zumindest mit Pfändungen belastet, sodass eben die Frage ist was beim erbe dann mit dem haus passiert.
Wie gesagt, vom Testament her ist der Erbe Alleinerbe, Person B ist ein Wohnrecht einzuräumen und im Grundbuch einzutragen.
Es gibt auch noch Pflichtteilsberechtigte, aber die wollen wir etwas aussen vor lassen bei der Frage.
Der Erbe könnte gegebenenfalls noch die Raten für das Darlehen weitertragen, durch die lange Laufzeit sind Diese hinreichend niedrig gemacht.
Es ginge halt schlicht drum, ob trotz der schlechten Finanzsituation (Titel, Kontopfändung, etc. ) Aussichten bestehen dass das zu erbende Familienheim vielleicht nicht unter den Hammer kommt und damit "nicht mehr der Familie erhalten bleibt", und sei es nur weil es mit Wohnrecht und Allem so wertlos in den Augen potentieller Käufer ist dass sich bei der Zwangsversteigerung kein Käufer meldet.