Übertragung Immobilie innerhalb der Familie statt Verkauf – Wie am geschicktesten?

Meine Eltern (Vater 74, Mutter 70) besitzen seit mehr als 10 Jahren eine 80 qm Wohnung, deren möglichen Verkaufswert ich auf aktuell ca. EUR 180.000,– schätzen würde. Die Wohnung ist noch mit EUR 30.000,– belastet. Nun möchten meine Eltern die Wohnung gerne verkaufen, um flüssiger zu sein und falls eines Tages – was ich nicht hoffe – eine Pflege erforderlich sein sollte, hierfür gewappnet zu sein.

Ich selbst besitze zwar bereits drei vermietete ETWs (selbst wohne ich zur Miete), würde die Wohnung aber gerne weiter im Familienbesitz sehen, und meinen Eltern im Gegenzug finanziell unter die Arme greifen. Die Frage ist, wie man hier am geschicktesten vorgeht, um jedwede Steuern (einschließlich solcher für etwaige Erbschaft und Schenkung) zu vermeiden.

Neben der 80 qm ETW besitzen meine Eltern noch das EFH (Marktwert aktuell ca. EUR 350.000) in dem sie leben. Ich erwähne das, weil ich zwar nicht auf ein Erbe spekuliere (weshalb ich selbst mit meinen u.a. 3 ETWs vorgesorgt habe), es aber durchaus sein könnte, daß, so etwas übrig bleibt, ich eines Tages doch bedacht werde, und spätestens dann die Steuer ein Thema werden könnte.

  • Wie können meinen Eltern mir die Wohnung „übertragen“ und ich ihnen im Gegenzug Geld geben, ohne daß ich dieses Geld, sollte ich es erben, quasi doppelt besteuere? (Zuerst Grunderwerbssteuer, dann ggf. Erbschaftssteuer o.ä.)
  • So es sinnvoll ist, daß mir meine Eltern die Wohnung offiziell verkaufen, kann man den Wert der Wohnung deutlich unter Marktpreis ansetzen, um so Grunderwerbssteuer zu sparen? Vielleicht daß ich EUR 80.000 sofort zahle und mich vertraglich auf weitere finanzielle Unterstützung in Form einer Art Leibrente bis insgesamt EUR 100.000 verpflichte!?
  • Oder ist ein regulärer Kauf gar nicht das Mittel der Wahl? Gegenseitige Schenkung? Gibt/geht es sowas?
  • Da ich selbständig bin, habe ich Schwierigkeiten eine Finanzierung zu bekommen. Jedoch habe ich ca. EUR 215.000 im Aktiendepot. Macht es steuerlich einen Unterschied (sowohl von Seiten meiner Eltern, als auch meiner Seite), ob ich die Wohnung per Überweisung „bar“ bezahle (wofür Abgeltungssteuern fällig wären) oder meinen Eltern einen Teil des Aktiendepots übertrage? (Da meine Eltern das Geld nicht cash brauchen, wäre der Übertrag von Aktien durchaus sinnvoll, zumal mal Tages-/Festgeld aktuell bekanntlich keine Rendite zu erwirtschaften ist).

Viele Fragen... Wie macht man es am geschicktesten?

Erbschaftssteuer, Familie, Immobilien, schenkung
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