Wie lange darf der Vermieter sich mit der Rückzahlung der Kaution Zeit lassen?

5 Antworten

Der Mietvertrag
ist gekündigt, die Wohnung wurde bereits in einwandfreiem Zustand an
den Vermieter übergeben, jetzt fehlt nur noch die Rückzahlung der
Mietkaution. Ein umstrittenes Rechtsproblem ist die Frage, wann der
ehemalige Mieter die Rückzahlung der Mietkaution in voller Höhe
verlangen kann. Klar ist: Das Mietverhältnis muss beendet sein. Erst
dann muss der Vermieter die Kaution zurückgeben und zwar je nach Kautionsform verzinst oder inklusive sonstiger angefallener Erträge. Alternativ ist auch die Urkunde
über eine Bankbürgschaft zurückzugeben, schließlich belastet diese den
Mieter mit einer Avalgebühr. Die Rückabwicklung sollte im Interesse des
Mieters also so rasch wie möglich geschehen. Doch viele Vermieter
weigern sich, die Mietkaution so schnell aus der Hand zu geben,
schließlich stehen mögliche Nachforderungen aus der noch ausstehenden
Betriebskostenabrechnung im Raum. Vor diesem Hintergrund erfolgt ein
Einbehalt zu Recht, wie der Bundesgerichtshof in einer wegweisenden
Entscheidung (BGH, Az.: VIII ZR 71/05) zuletzt urteilte.

In diesem
Urteil stellte der BGH explizit klar, dass die Mietkaution auch als
Sicherheit für noch nicht fällige, aber demnächst zu erwartende
Ansprüchen des Vermieters diene.

Der Mieter hat damit keinen
Anspruch auf sofortige Rückzahlung der Mietkaution nach Beendigung des
Mietverhältnisses, zumindest nicht in voller Höhe. Der Vermieter darf
die Kaution für eine angemessene Frist zurückhalten, um zu entscheiden,
ob und in welcher Weise er sie zur Deckung seiner Ansprüche gegen den
Mieter verwenden möchte. Dies entspricht letztlich auch dem
Sicherungszweck der Mietkaution. Zwar soll die Kaution primär Kosten
für Instandsetzungsarbeiten infolge unsachgemäßer Wohnungsnutzung,
nicht beseitigter Schäden oder nicht durchgeführter Abschlussrenovierung
abdecken. Aber auch potentielle Ansprüche aus einer
Betriebskostenabrechnung fallen unter die Sicherungsfunktion der
Kaution.

Ansprüche des Vermieters regeln Fristen

Zur
zulässigen Höchstdauer des Zurückbehaltungsrechts des Vermieters hat
sich der BGH nur indirekt geäußert; eine gesetzliche Regelung existiert
nicht. Nach Ansicht des BGH sind für die Beurteilung die Gesamtumstände
des Einzelfalls maßgebend. In dem Fall einer ausstehenden
Betriebskostenabrechnung kann die Kaution also bis zum Ablauf der
maßgeblichen Abrechnungsfrist zurückbehalten werden. Dabei ist der
Vermieter zu keiner Teilabrechnung verpflichtet. Gerechtfertigt ist
diese Regelung deshalb, weil der Vermieter beim Auszug des Mieters nicht
über alle erforderlichen Daten der Versorgungsunternehmen verfügt. So
kann es durchaus vorkommen, dass der Mieter – abhängig vom Zeitpunkt
seines Auszuges - seine (volle) Kaution erst nach Ablauf der
Abrechnungsperiode erhält, also nach bis zu 12 Monaten.

Zu
beachten ist allerdings, dass der Vermieter lediglich einen angemessenen
Teil der Kaution einbehalten darf, der sich an der Höhe der zu
erwartenden Nachforderungen nebst Sicherheitszuschlag zu orientieren
hat. Auf Antrag des Mieters ist der Vermieter verpflichtet, einen Teil
der Kaution an diesen herauszugeben.
Etwas anderes kann sich aus
einer individuell getroffenen Vereinbarung im Mietvertrag ergeben, mit
welcher sich Vermieter und Mieter auf einen bestimmten Sicherungszweck
der Mietkaution einigen und somit die eventuell noch ausstehenden
Betriebskostenabrechnungen davon ausnehmen.

In der
Vermietungspraxis ist es üblich, dem Mieter eine Prüfungs- und
Absicherungsfrist von drei Monaten zuzubilligen. Diesen Zeitraum räumen
die Gerichte gewöhnlich auch dem Vermieter ein. Lediglich in
Ausnahmefällen kann sich die Frist auf zwei bis zweieinhalb Monate
verkürzen.

Andererseits gibt es auch Fälle, in denen eine
dreimonatige Frist nicht ausreicht, um den Umfang der Gegenansprüche
festzustellen: Wenn z.B. Schönheitsreparaturen
unterblieben sind bzw. die eigenen Schadensersatzansprüche formgerecht
ermittelt werden müssen oder die Renovierung noch durchgeführt werden
muss. Die Gerichte neigen dazu, in solchen Fällen dem Vermieter eine
Frist von bis zu sechs Monaten zuzugestehen. Quelle: Anwalt.de

Ein umstrittenes Rechtsproblem ist die Frage, wann der
ehemalige Mieter die Rückzahlung der Mietkaution in voller Höhe verlangen kann.

Das ist überhaupt nicht umstritten und wenn es um relativ geringe  Beträge geht, lohnt es sich normalerweise auch gar nicht, deswegen einen Streit anzufangen.

Beim Kopieren von Texten Quelle angeben und nur 2-3 Sätze kopieren, sonst kann es sein, das man wegen Urheberrechtsverletzung angezeigt wird; ist mir hier schon passiert.

Aufpassen bei Rechtsanwalts- und Zeitungsartikeln.Ich wurde wegen einem Beitrag hier auf GF angezeigt und musste einen Betrag zahlen!

Ist das zulässig das mein alter Vermieter die Kaution so lange einbehält?

Ja. Solange sein Sicherungsbedürfnis besteht, ist es zulässig.

Wie lange darf der Vermieter sich mit der Rückzahlung der Kaution Zeit lassen?

Das kommt darauf an: Ohne Mietmängelfreiheitsbescheinigung besteht sein vollständiges Zurückbehaltungsrecht für 6 Monate nach Übergabe, solange darf er nachträglich festgestellte Mängel zu Lastern der Mietsicherheitsleistung selbstverständlich noch geltend machen.

Danach noch über den Teil einer erwartbaren Nachzahlung aus Betriebskostenabrechnung, die bekanntermaßen bis zu 12 Monate nach Ende der gewählten Abrechnungsperiode gefordert werden darf; das sind ungünstigstenfalls knapp 2 Jahre!

Zu einer Teil-  oder Einzelabrechnung ist er weder verpflichtet (§ 556 III 4 BGB) noch in der Lage, da ihm ja viele Rechnungen erst im Folgejahr zugehen. Deshalb ja auch die lange Frist von einem Jahr nach Abrechnungszeitraum.

Im Ergebis darfst du dann frühestens am 1. Oktober 2017 eine Teilrückzahlung beanspruchen.

Das mag die halbe Kaution sein, wenn sie entsprechend niedrig wäre oder eben wesentlich mehr, wenn die Abrechnung nur einen geringeren Teil der Sicherheitsleistung ausmachen dürfte.

G imager761


Der Vermieter darf die Kaution bis 6 Monate nach Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsachen einbehalten um zu prüfen ob und welche Ansprüche er noch hat.


Könnte man nicht schon früher eine Nebenkostenabrechnung erstellen?

Das kann der Vermieter erst wenn ihm alle Kosten für den Abrechnungszeitraum bekannt sind.

Bei Abrechnungszeitraum = Kalenderjahr hat der Vermieter bis 31.12. des Folgejahres Zeit die Abrechnung zu erstellen. Für 2017 also bis 31.12.2018.

Unsinn! Hier muss die Abrechnung bis spätestens zum 31.03.2018 erfolgen.

@MoralJura

Unsinn! Die Abrechnung muß binnen 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes erfolgen. Wann Mietende war ist völlig irrelevant.

@MoralJura

Wenn der Vermieter bis 31.03.2018 noch nicht alle Rechnungen vom Versorger hat,dann kann er halt die Endabrechnung noch nicht erstellen.

Ende des Abrechnungszeitraums ist immer (normal) der 31.12. nehme ich stark an? Die Kaution müsste mir der Vermieter aber bis zum 30./31.09. in voller Höhe rückerstatten, da man 31.03. ausgezogen?

@Lars382

Zum 30.9. muß er den Teil erstatten den er nicht zur Sicherung evtl. Forderungen, z. B.  Nachzahlungen aus noch nicht fälligen BK-Abrechnungen, benötigt.


Ende des Abrechnungszeitraums ist immer (normal) der 31.12. nehme ich stark an?

Häufig, aber nicht immer.

Bei Abrechnungszeitraum = Kalenderjahr hätte der Vermieter für die Abrechnung 2016 bis 31.12.2017 und für die Abrechnung 2017 bis 31.12.2018 Zeit.  

Tut mir leid wenn ich so blöd frage, aber weiss es halt echt nicht.

@Lars382

Dann nochmal langsam und der Reihe nach:

  • Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheitsleistungen für alle Forderungen aus Mietvertrag.
  • Sie ist verzinst zurückzuzahlen, wenn kein Sicherungsbedürfnis mehr besteht.
  • Erst dann besteht überhaupt ein Rückzahlungsanspruch; bei dir (Betriebskostenvereinbarung) zweistufig und zu zwei Rückzahlungsterminen.
  • Zunächst spätestens 6 Monate nach Rückgabe, bei dir also am 1. Oktober, besteht kein Sicherungsbedürfnis des VM mehr aus Verschlechterungen der Mietsache, also verdeckten Mängeln. In diesem Zeitpunkt ist der wesentliche Teil der Kaution fällig und aus Rechtsgrund ungerechtfertigte Bereicherung auch herausklagbar.
  • Dann besteht wegen vereinbarter Betriebskosten mit Vorauszahlung und Abrechnung noch ein Sicherungsbedüfnis in Höhe der erwartbaren Nachzahlung. Hast du schon einmal eine Abrechnung erhalten, weißt du, ob die zwölf Monate Abrechnungsperiode ein Kalenderjahr (01.01.-31.12) umfasst oder ein Mietjahr, also Monat Mietbeginn plus 11 Monate. Bei deiner ersten Abrechnung darf der VM sich diesen Abrechnungszeitraum aussuchen; das Kalenderjahr ist die für ihn die einfachere und damit häufiger anzutreffende Variante. Selbstverständlich zahlst du alle im Abrechnungsjahr aufgetretenen Kostenpositionen, auch Heizöltankreinigung, Gartenjahrespflegkosten oder Winterdienst, nur eben anteilig deiner Mietzeit bis Auszug.
  • Nachzahlungsforderungen, die innerhalb von 12 Monaten nach Ende deines  Abrechnungszeitraums gestellt und dir zugegangen sind, werden von der einbehaltenen Restkaution einbehalten, der Rest dir erstattet. Bei der Kalenderjahr-Variante wäre das erst der 31.12.2018.

Ist nun alles verständlich?

G imager761

Wenn Du schon eine Hälfte bekommen hast, ist das in Ordnung, denn der Vermieter hat ab Zeitpunkt der Übergabe bis zu 6 Monate Zeit, in der er die Kaution ganz einbehalten kann, um sich für evtl. verdeckte Mängel abzusichern. Demnach könntest Du erst nach dem 30.9. die Rückzahlung der Kaution fordern.

Für die Betriebskosten gilt:

Falls Du schon die Abrechnung für das letzte Abrechnungsjahr hast, kann dieser entnommen werden, wie hoch die evtl. Nachzahlung war. Diesen Betrag + einen kleinen Aufschlag kann der Vermieter einbehalten, bis auch die letzte Jahresabrechnung erstellt ist.

Falls das Abrechnungsjahr dem Kalenderjahr entspricht, könnte es also sein, dass Du noch nicht die Abrechnung für 2016 hast. Daraus könnte sich eine Nachzahlung ergeben. Dieser Betrag + noch einmal der gleiche Betrag (zzgl. gewissem Aufschlag für evtl. Teuerungen) könnte also von der Kaution einbehalten werden. Die Nachzahlung 2016 könntest Du dann gleich schon mal von Deiner Rückforderung abziehen.

Für die BK-Abrechnung 2017 hätte der Vermeiter Zeit bis Ende 2018. Ggf. müßtest Du also so lange darauf warten, bis dann endgültig feststeht, wieviel Dir der Vermieter von der Kaution noch zurück zahlen muss.

Ob der halbe Kautionsbetrag als Rückbehalt angemessen ist, hängt natürlich auch von der Höhe der Kaution ab. Beträgt diese bspw. insgesamt 500 € und werden somit 250 € zurück behalten, kann das durchaus angemessen sein.

Wann ein Vermieter die Jahresabrechnung machen kann, hängt in erster Linie davon ab, wann er alle Rechnungen der Versorger und Dienstleister beisammen hat. Und wenn er sie dann hat, hat der Vermieter noch bis Ende des 12. Monats nach Ende eines Abrechnungsjahres Zeit. Ob er früher könnte, ist dann gar nicht die Frage, sondern wann er frühestens kann bzw. will.

Falls Du Nachzahlungen erwartest, wäre es eher sinnvoll, abzuwarten, ob es der Vermieter überhaupt schafft, fristgerecht eine Abrechnung zu erstellen.


Woher ich das weiß:Eigene Erfahrung – In diesen Bereichen selbst seit langer Zeit tätig.

Er hat noch keine Hälfte bekommen! Richtig lesen!

Auch der Rest ist Unsinn! Wo steht denn, dass die BK Abrechnung mit einer Nachzahlung enden soll?

@MoralJura

@MoralJura: Jetzt fang aber mal die Pferde ein. Ob die Hälfte bereits zurück gezahlt wurde, spielt doch in der Gesamtbetrachtung keine Rolle. Ich hab doch geschrieben, "es könnte sich eine Nachzahlung ergeben". Das muss zumindest in Betracht gezogen werden.

Und wenn Du mir schon "Unsinn" unterstellen willst, dann erkläre, was von meiner Antwort nicht der Rechtslage, einschlägigen Urteilen und der gelebten Praxis entspricht?

@bwhoch2

@MoralJura: Noch einen drauf!

In Deinem Profil steht, seit heute dabei. Schon 4 Antworten geschrieben und Status = Geistesblitzer. Allen Respekt!

Bevor man in GF antwortet, sollte man mal die Forumsregeln lesen und sie auch beherzigen. Wenn man jemand schon unverschämterweise Unsinn unterstellt, der sich bemüht, dem FS umfassend zu antworten, sollte man das bitte auch genau erklären, sonst hat der Fragesteller nichts davon.

Wenn Du das nicht schaffst, solltest Du Dich einfach zurück- bzw. raus halten.

Er hat nur gesagt das er mit die Hälfte der Kaution die nächsten Tage zurückgeben möchte. Das war vor 3 Wochen schon. Bis jetzt ist aber noch nichts auf meinem Konto angekommen, daher wollte ich ihn heute mal anrufen.

@Lars382

Natürlich, wenn er Dir was zugesagt hat, kannst Du ohne weiteres nachfragen. Frag dann auch nach der Abrechnung, falls noch fehlend für 2016 und wann Du dann die letzte erwarten darfst. Nur wer fragt, wird was erfahren.

Wenn er doch die Betriebskostenabrechnung noch nicht fertig hat, dann muss er mir auch die Kaution nicht bis zum 30.09. zurückzahlen, weil er von der evtl Mehrkosten der BK bezahlen könnte? Verstehe ich das richtig?

@Lars382

Nach dem 30.09. darf er nur soviel zurück halten, wie für eine evtl. Nachzahlung noch gebraucht wird. Für Dich bedeutet das:

Ergibt die Abrechnung 2016, dass Du eine Rückzahlung bekommst, darf der Vermieter dann nichts mehr einbehalten, es sei denn, er kann aufgrund bestimmter Umstände belegen, dass das für 2017 anders sein wird. Z. B., weil Du in 2017 nur drei Monate vorausbezahlt hast, aber in drei Heizmonaten drin gewohnt hast.

Wenn für 2016 eine Nachzahlung raus kommt, kann er diese von der Kaution nehmen und den gleichen Betrag plus einen kleinen Aufschlag noch bis zur Erstellung der Abrechnung 2017, also ggf. bis Ende 2018 zurück behalten.

Das musst Du aber dem Vermieter nicht unter die Nase reiben. Das muss er schon selbst wissen.

Der Vermieter hat ein volles
Zurückbehaltungsrecht bis zu 6 Monaten für etwaige Ansprüche aus dem
Mietverhältnis.

Danach darf er nur noch das
3-5 fache einer Nebenkostenvorauszahlung für die zu erwartende Nebenkostenabrechnung
einbehalten.

Was möchtest Du wissen?