Wie lange darf der Vermieter sich mit der Rückzahlung der Kaution Zeit lassen?

7 Antworten

Wenn Du schon eine Hälfte bekommen hast, ist das in Ordnung, denn der Vermieter hat ab Zeitpunkt der Übergabe bis zu 6 Monate Zeit, in der er die Kaution ganz einbehalten kann, um sich für evtl. verdeckte Mängel abzusichern. Demnach könntest Du erst nach dem 30.9. die Rückzahlung der Kaution fordern.

Für die Betriebskosten gilt:

Falls Du schon die Abrechnung für das letzte Abrechnungsjahr hast, kann dieser entnommen werden, wie hoch die evtl. Nachzahlung war. Diesen Betrag + einen kleinen Aufschlag kann der Vermieter einbehalten, bis auch die letzte Jahresabrechnung erstellt ist.

Falls das Abrechnungsjahr dem Kalenderjahr entspricht, könnte es also sein, dass Du noch nicht die Abrechnung für 2016 hast. Daraus könnte sich eine Nachzahlung ergeben. Dieser Betrag + noch einmal der gleiche Betrag (zzgl. gewissem Aufschlag für evtl. Teuerungen) könnte also von der Kaution einbehalten werden. Die Nachzahlung 2016 könntest Du dann gleich schon mal von Deiner Rückforderung abziehen.

Für die BK-Abrechnung 2017 hätte der Vermeiter Zeit bis Ende 2018. Ggf. müßtest Du also so lange darauf warten, bis dann endgültig feststeht, wieviel Dir der Vermieter von der Kaution noch zurück zahlen muss.

Ob der halbe Kautionsbetrag als Rückbehalt angemessen ist, hängt natürlich auch von der Höhe der Kaution ab. Beträgt diese bspw. insgesamt 500 € und werden somit 250 € zurück behalten, kann das durchaus angemessen sein.

Wann ein Vermieter die Jahresabrechnung machen kann, hängt in erster Linie davon ab, wann er alle Rechnungen der Versorger und Dienstleister beisammen hat. Und wenn er sie dann hat, hat der Vermieter noch bis Ende des 12. Monats nach Ende eines Abrechnungsjahres Zeit. Ob er früher könnte, ist dann gar nicht die Frage, sondern wann er frühestens kann bzw. will.

Falls Du Nachzahlungen erwartest, wäre es eher sinnvoll, abzuwarten, ob es der Vermieter überhaupt schafft, fristgerecht eine Abrechnung zu erstellen.


Er hat noch keine Hälfte bekommen! Richtig lesen!

Auch der Rest ist Unsinn! Wo steht denn, dass die BK Abrechnung mit einer Nachzahlung enden soll?

@MoralJura

@MoralJura: Jetzt fang aber mal die Pferde ein. Ob die Hälfte bereits zurück gezahlt wurde, spielt doch in der Gesamtbetrachtung keine Rolle. Ich hab doch geschrieben, "es könnte sich eine Nachzahlung ergeben". Das muss zumindest in Betracht gezogen werden.

Und wenn Du mir schon "Unsinn" unterstellen willst, dann erkläre, was von meiner Antwort nicht der Rechtslage, einschlägigen Urteilen und der gelebten Praxis entspricht?

@bwhoch2

@MoralJura: Noch einen drauf!

In Deinem Profil steht, seit heute dabei. Schon 4 Antworten geschrieben und Status = Geistesblitzer. Allen Respekt!

Bevor man in GF antwortet, sollte man mal die Forumsregeln lesen und sie auch beherzigen. Wenn man jemand schon unverschämterweise Unsinn unterstellt, der sich bemüht, dem FS umfassend zu antworten, sollte man das bitte auch genau erklären, sonst hat der Fragesteller nichts davon.

Wenn Du das nicht schaffst, solltest Du Dich einfach zurück- bzw. raus halten.

Er hat nur gesagt das er mit die Hälfte der Kaution die nächsten Tage zurückgeben möchte. Das war vor 3 Wochen schon. Bis jetzt ist aber noch nichts auf meinem Konto angekommen, daher wollte ich ihn heute mal anrufen.

@Lars382

Natürlich, wenn er Dir was zugesagt hat, kannst Du ohne weiteres nachfragen. Frag dann auch nach der Abrechnung, falls noch fehlend für 2016 und wann Du dann die letzte erwarten darfst. Nur wer fragt, wird was erfahren.

Wenn er doch die Betriebskostenabrechnung noch nicht fertig hat, dann muss er mir auch die Kaution nicht bis zum 30.09. zurückzahlen, weil er von der evtl Mehrkosten der BK bezahlen könnte? Verstehe ich das richtig?

@Lars382

Nach dem 30.09. darf er nur soviel zurück halten, wie für eine evtl. Nachzahlung noch gebraucht wird. Für Dich bedeutet das:

Ergibt die Abrechnung 2016, dass Du eine Rückzahlung bekommst, darf der Vermieter dann nichts mehr einbehalten, es sei denn, er kann aufgrund bestimmter Umstände belegen, dass das für 2017 anders sein wird. Z. B., weil Du in 2017 nur drei Monate vorausbezahlt hast, aber in drei Heizmonaten drin gewohnt hast.

Wenn für 2016 eine Nachzahlung raus kommt, kann er diese von der Kaution nehmen und den gleichen Betrag plus einen kleinen Aufschlag noch bis zur Erstellung der Abrechnung 2017, also ggf. bis Ende 2018 zurück behalten.

Das musst Du aber dem Vermieter nicht unter die Nase reiben. Das muss er schon selbst wissen.

Ist das zulässig das mein alter Vermieter die Kaution so lange einbehält?

Ja. Solange sein Sicherungsbedürfnis besteht, ist es zulässig.

Wie lange darf der Vermieter sich mit der Rückzahlung der Kaution Zeit lassen?

Das kommt darauf an: Ohne Mietmängelfreiheitsbescheinigung besteht sein vollständiges Zurückbehaltungsrecht für 6 Monate nach Übergabe, solange darf er nachträglich festgestellte Mängel zu Lastern der Mietsicherheitsleistung selbstverständlich noch geltend machen.

Danach noch über den Teil einer erwartbaren Nachzahlung aus Betriebskostenabrechnung, die bekanntermaßen bis zu 12 Monate nach Ende der gewählten Abrechnungsperiode gefordert werden darf; das sind ungünstigstenfalls knapp 2 Jahre!

Zu einer Teil-  oder Einzelabrechnung ist er weder verpflichtet (§ 556 III 4 BGB) noch in der Lage, da ihm ja viele Rechnungen erst im Folgejahr zugehen. Deshalb ja auch die lange Frist von einem Jahr nach Abrechnungszeitraum.

Im Ergebis darfst du dann frühestens am 1. Oktober 2017 eine Teilrückzahlung beanspruchen.

Das mag die halbe Kaution sein, wenn sie entsprechend niedrig wäre oder eben wesentlich mehr, wenn die Abrechnung nur einen geringeren Teil der Sicherheitsleistung ausmachen dürfte.

G imager761


Die Betriebskostenabrechnung ist genau 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes spätestens fällig und das für genau 12 .Monate. Das Datum des Auszuges ist da ohne Bedeutung. Das ist nur zur Berechnung des Nutzungszeitraumes von Bedeutung, nicht für den Termin der Zustellung.

Der Vermieter soll nach Vorliegen sämtlicher relevanten Rechnungen abrechnen, muss es aber nicht. Dieser Zeitraum kann durchaus weit länger sein als die 6 monatige Prüfzeit des Vermieters auf eventuelle berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis ab Rückgabe der Wohnung.

Daraus resultiert dann sein Recht auf weiteren Zurückbehalt eines Teiles der Kaution wenn erfahrungsgemäß mit einer Nachzahlung zu rechnen ist.

 

Der Vermieter darf die Kaution bis 6 Monate nach Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsachen einbehalten um zu prüfen ob und welche Ansprüche er noch hat.


Könnte man nicht schon früher eine Nebenkostenabrechnung erstellen?

Das kann der Vermieter erst wenn ihm alle Kosten für den Abrechnungszeitraum bekannt sind.

Bei Abrechnungszeitraum = Kalenderjahr hat der Vermieter bis 31.12. des Folgejahres Zeit die Abrechnung zu erstellen. Für 2017 also bis 31.12.2018.

Unsinn! Hier muss die Abrechnung bis spätestens zum 31.03.2018 erfolgen.

@MoralJura

Unsinn! Die Abrechnung muß binnen 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes erfolgen. Wann Mietende war ist völlig irrelevant.

@MoralJura

Wenn der Vermieter bis 31.03.2018 noch nicht alle Rechnungen vom Versorger hat,dann kann er halt die Endabrechnung noch nicht erstellen.

Ende des Abrechnungszeitraums ist immer (normal) der 31.12. nehme ich stark an? Die Kaution müsste mir der Vermieter aber bis zum 30./31.09. in voller Höhe rückerstatten, da man 31.03. ausgezogen?

@Lars382

Zum 30.9. muß er den Teil erstatten den er nicht zur Sicherung evtl. Forderungen, z. B.  Nachzahlungen aus noch nicht fälligen BK-Abrechnungen, benötigt.


Ende des Abrechnungszeitraums ist immer (normal) der 31.12. nehme ich stark an?

Häufig, aber nicht immer.

Bei Abrechnungszeitraum = Kalenderjahr hätte der Vermieter für die Abrechnung 2016 bis 31.12.2017 und für die Abrechnung 2017 bis 31.12.2018 Zeit.  

Tut mir leid wenn ich so blöd frage, aber weiss es halt echt nicht.

@Lars382

Dann nochmal langsam und der Reihe nach:

  • Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheitsleistungen für alle Forderungen aus Mietvertrag.
  • Sie ist verzinst zurückzuzahlen, wenn kein Sicherungsbedürfnis mehr besteht.
  • Erst dann besteht überhaupt ein Rückzahlungsanspruch; bei dir (Betriebskostenvereinbarung) zweistufig und zu zwei Rückzahlungsterminen.
  • Zunächst spätestens 6 Monate nach Rückgabe, bei dir also am 1. Oktober, besteht kein Sicherungsbedürfnis des VM mehr aus Verschlechterungen der Mietsache, also verdeckten Mängeln. In diesem Zeitpunkt ist der wesentliche Teil der Kaution fällig und aus Rechtsgrund ungerechtfertigte Bereicherung auch herausklagbar.
  • Dann besteht wegen vereinbarter Betriebskosten mit Vorauszahlung und Abrechnung noch ein Sicherungsbedüfnis in Höhe der erwartbaren Nachzahlung. Hast du schon einmal eine Abrechnung erhalten, weißt du, ob die zwölf Monate Abrechnungsperiode ein Kalenderjahr (01.01.-31.12) umfasst oder ein Mietjahr, also Monat Mietbeginn plus 11 Monate. Bei deiner ersten Abrechnung darf der VM sich diesen Abrechnungszeitraum aussuchen; das Kalenderjahr ist die für ihn die einfachere und damit häufiger anzutreffende Variante. Selbstverständlich zahlst du alle im Abrechnungsjahr aufgetretenen Kostenpositionen, auch Heizöltankreinigung, Gartenjahrespflegkosten oder Winterdienst, nur eben anteilig deiner Mietzeit bis Auszug.
  • Nachzahlungsforderungen, die innerhalb von 12 Monaten nach Ende deines  Abrechnungszeitraums gestellt und dir zugegangen sind, werden von der einbehaltenen Restkaution einbehalten, der Rest dir erstattet. Bei der Kalenderjahr-Variante wäre das erst der 31.12.2018.

Ist nun alles verständlich?

G imager761

Der Vermieter hat ein volles
Zurückbehaltungsrecht bis zu 6 Monaten für etwaige Ansprüche aus dem
Mietverhältnis.

Danach darf er nur noch das
3-5 fache einer Nebenkostenvorauszahlung für die zu erwartende Nebenkostenabrechnung
einbehalten.

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