Wer ist nach einem Wechsel der Hausverwaltung für die Nebenkostenabrechnung zuständig?
Bei uns hat der Hausverwalter gewechselt, bzw. haben wir den Alten gefeuert und einen Neuen eingestellt. Dieser hat sein Amt am 01. April 2013 angetreten. Nun streiten sich beide Verwalter darüber, wer für die Nebenkostenabrechnung in 2012 zuständig ist. Wie ist die Rechtsprechung? Vielen dank
6 Antworten
also zum einen geht nicht eindeutig (für mich) hervor, ob ihr eine WEG seit. Zudem heißt es bei der WEG nicht Nebenkostenabrechnung sondern Hausgeldabrechnung.
Ich habe bisher auch das gewusst, was die Kollegen hier alle erzählen. ABER jetzt habe ich in der DWE 3-2013 - der Wohnungseigentümer - ein neues Urteil gelesen. Vom Landgericht Dessau-Roßlau, von 3.Mai 2012 5 T 36/12. HIerin wird auch auf die ZPO § 888 Bezug genommen.
In Berücksichtigung nach §28 Abs. 3 WEG hat der Verwalter die Abrechnung zu erstellen. Das gilt auch für Verwalter, die im Laufe des Kalenderjahres ausscheiden oder abberufen werden. Eine Übertragung der Abrechnungspflicht auf den neuen Verwalter ist nicht zulässig, da es sich insoweit um eine unvertretbare Handlung handelt. Der ausgeschiedenen Verwalter kann sich nicht darauf berufen, die Abrechnungsunterlagen an den neuen Verwalter übergeben zu haben. Die Erstellung der Jahresabrechnung ist ihm damit nicht unmöglich geworden, da er die dazu erforderlichen Unterlangen vom neuen Verwalter vorübergehend herausverlangen kann.
ich hab noch weiter gewült.
http://books.google.de/books?id=PuQyJ-JQ3XQC&pg=PA291&lpg=PA291&dq=urteil+5+t+36-12+LG+dessau&source=bl&ots=8BtSgNaRNz&sig=Zy5qkSVDXHbNh1SSNxgAVOrEVZw&hl=de&sa=X&ei=bCBdUvbkCMHrswbJpIHYCg&ved=0CEQQ6AEwBA#v=onepage&q=urteil%205%20t%2036-12%20LG%20dessau&f=false
die alte verwaltung übergibt alle Unterlagen der neuen Verwaltung, und diese erstellt dann die Nebenkostenabrechnung
Da habt ihr ja den Bock zum Gärtner gemacht.
Jeder gelernte Verwalter, oder ansonsten auch Quereinsteiger, die das Wohnungseigentumsgesetz schon einmal in Händen hielten, wissen, dass immer der neue Verwalter die Jahresabrechnung zu erstellen hat (BayObLG WE 95, 341; OLG Hamm, NZM 2004, 504).
Der Vorverwalter muss nur bei einer vorzeitigen Abberufung Rechnung legen. Das bedeutet die Kontenstände bis zum Zeitpunkt seines Ausscheidens offen zu legen. Das dient dazu, dass sich der neue Verwalter einen Überblick verschaffen kann, um festzustellen, ob Gelder fehlen. Das kann man unter anderem z. B. mittels einer Bilanz (oder auch Vermögensstatus):
Beispiel:
Aktiva:
Hausmeisterkasse 200,-, Girokonto 2000,- Geldmarktkonto: 78.000,-, Heizölbestand: 9.200,-
(Zusammen: 100.000,-)
Passiva:
Abgrenzung 1.700,-, Abrechnungsguthaben Eigentümer = Verbindlichkeit der WEG = 21000,-, Instandhaltungsrücklage: 80.000,-
(Zusammen: 102700,-)
Fazit: Es fehlen der Gemeinschaft 2700,- Euro
Der neue Verwalter müsste hier intensiv prüfen, wo diese 2.700,- Euro abgeblieben sind und dabei ggf. auch die Vorjahre aufbuchen, wenn sich der fehlende Betrag nicht aus den Zahlen des abgelaufenen Wirtschaftsjahres ergibt.
Unabhänig davon muss der neue Verwalter das komplette abzurechnende Jahr aufbuchen. Denn sind die Zahlen (trotz z. B. ausgeglichener Bilandz) bis zum Ausscheiden des alten Verwalters falsch, und der neue Verwalter übernimmt diese ungeprüft, dann haftet der neue Verwalter dafür.
Der Vorverwalter muss nur bei einer vorzeitigen Abberufung Rechnung legen.
Da waren meine Finger wieder schneller als mein Verstand. Es hätte heißen müssen. "Der Vorverwalter muss auch bei einer vorzeitigen ..."
Rechnungstellung ist die geordnete Aufstellung der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben.
Geregelt ist dies in § 28 Abs. 4 WEG und den §§ 675, 666 BGB
Der gefeuerte Hausverwalter hat mit der Nebenkostenabrechnung nichts mehr zu tun. Er muss alle, in seinem Besitz befindlichen Unterlagen an den neuen Hausverwalter übergeben und der ist für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung ab sofort zuständig. Die kann er selber machen, so er dazu in der Lage ist, oder eben von einem externen Dienst erstellen lassen. Durch die Entlassung wurde der Hausverwalter seinen Rechten und Pflichten entbunden.
Das ist genauso, als wenn man seine Arbeitsstelle verliert. Da kann der Chef auch nicht kommen und von dem Entlassenen verlangen, dass dieser noch unerledigte Arbeiten zu Ende bringt.
Der alte Verwalter mus zum 31.12.2012 eine Rechnungslegung machen. Das heisst, er muss dem neuen Verwalter die Gesamtsummen allerr Abrechnungsposten übergeben. Dazu ist er verpflichtet - auch wenn dies nicht explizit geregelt ist. Normalerweise hat er dies sowieso schon gemacht ...
Der neue Verwalter muss dann die Abrechnung anhand dieser Daten machen - oder wenn er lustig ist, kann er natürlich auch sämtliche Belege selber nachbuchen - was er jedoch nicht tun sollte.
Der neue Verwalter ist gut beraten, die Rechnungslegung vom Vorverwalter 1:1 zu übernehmen. Sollte nämlich die Abrechnung falsch sein, haftet der Vorverwalter dafür.
Und was ist mit der Rechnungslegung durch den Vorverwalter? Oder ist der Vorverwalter nur dann dazu verpflichtet eine Rechnungslegung durchzuführen, wenn er bei der Abberufung (was wohl geschehen ist) bei der Beschlussfassung auch dazu verpflichtet wurde?