WEG: Wann ist ein Beschluss nichtig? Wie verbindlich ist das Versammlungsprotokoll?

Das Ergebnis basiert auf 2 Abstimmungen

Die Einladung und das Versammlungsprotokoll sind entscheidend. 100%
Protokoll egal. Es reicht das 3. Angebot vor Gericht vorzuweisen. 0%

4 Antworten

Die Einladung und das Versammlungsprotokoll sind entscheidend.

Eigentlich ist die Beschlusssammlung das entscheidende.

Gegen das Protokoll kannst Du mit der Begründung in Widerspruch gehen.

Was ich nicht ganz verstehe:

  1. Hast Du jmd. eine Vollmacht ausgestellt?
  2. Was berichten die anderen Eigentümer zu der Anzahl vorgelegter Angebote?
  3. Wenn die Elektroarbeiten erforderlich sind, könnte ich den Beschluss immer nachvollziehen. Die Baupreise sind momentan extrem hoch und man muss von Glück sagen, wenn man überhaupt einen Elektriker bekommt.
  4. Die Angebote lagen der Einladung bei. Hast Du mit den andere Eigentümern wenigstens Kontakt aufgenommen, wenn Du schon nicht bei der ETV anwesend warst?

Ich kenne übrigens kein Gesetz, dass mind. 3 Angebote vorschreibt. Es gibt dazu aber Rechtsprechungen mit - soweit ich mich erinnere - einer Untergrenze von 5.000,- € für die Vorlage von 3 Angeboten. Wenn aber wie aktuell kaum ein Angebot beizuschaffen ist, kann ich mir nicht vorstellen, dass man sich auf die Urteile berufen kann.

fohfoh 
Beitragsersteller
 15.04.2019, 01:23

Was ist denn eine Beschlusssammlung?
Wenn in einer Beschlusssammlung nur das Stimmergebnis steht, dann ist das jedefalls nichtssagend bzgl. der Anfechtbarkeit.

zu 1. nein. Weil meine Stimme gegen den Mehrheitseigentümer wirkungslos ist.

zu 2 nichts. ... ach ja, doch, "ein gutes Stück Fleisch ist eben teurer als als schlechtes Stück Fleisch." (Mehrheitseigentümer, und Freund des Architekten)

zu 3. es geht um mehr. (siehe meine kurze Beschreibung unter Alexanrdas Kommentar)

zu 4. NEIN. Nur 2 Angebote lagen der Einladung bei.
Ja, ich habe die anderen schriftlich kontaktiert, ohne Resonanz.

zu 5. Angebote sind im Zentrum Hannovers kein Problem. Auf dem Land mag das anders aussehen.
lt. Rechtssprechung müssen bei größerem Leistungsumfang immer 3 Angebote vorliegen. Ab 5000 habe ich auch gelesen.
Die Eigentümer müssen vor Beschlussfassung eine Möglichkeit der Einsicht in die Angebote haben, damit sie sich damit befassen können.

Quelle, Haufe: https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/instandhaltung-und-instandsetzung-aufgaben-des-verwalters-2-pflichten-bei-der-durchfuehrung-von-sanierungsmassnahmen_idesk_PI17574_HI708080.htm

>> Der Verwalter hat Vergleichsangebote selbstverständlich nicht nur einzuholen, er hat diese auch den Wohnungseigentümern vor der Beschlussfassung bekannt zu geben. Ein Beschluss widerspricht daher ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der Verwalter im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung lediglich das günstigste Angebot präsentiert. ... Bei größeren Instandsetzungsmaßnahmen hat der Verwalter stets mindestens 3 Vergleichsangebote einzuholen ... Es kann die Übersendung eines Preisspiegels genügen, soweit den Wohnungseigentümern die Möglichkeit eingeräumt wird, sich eingehender über die Angebote zu informieren.<< 

Quelle, Jurado: www.iurado.de/?p=urteile&site=iurado&id=2137&page=1&type=2

>> Dieses Informationsdefizit kann auch nicht dadurch ausgeglichen werden, dass eine Einsichtnahme in die Angebote im Rahmen der Versammlung selbst möglich gewesen wäre.Darüber hinaus müssen die Angebote inhaltlich vergleichbar sein.<<

Die vorliegenden Angebote waren nicht einmal vergleichbar, weil unterschiedliche Leistungen beinhaltet waren, ohne Einzelpreisinformationen.

Abgesehen von dem Elektroangebot, wo nur 2 Angebote vorlagen, wurde noch für ein Treppenhaussanierungsangebit abgestimmt, dass ca. 10.000 Euro teurer als das günstigere Angebot war. Das abgestimmte Angebot kam ebenfalls von dem befreundeten Architekten des Mehrheitseigentümers.

oklein  15.04.2019, 20:44
@fohfoh

Eine Beschlusssammlung ist ZWINGEND zu führen. Fehlt diese, so ist das eine grobe Vernachlässigung der Pflichten der Verwaltung und ein außerordentlicher Kündigungsgrund: https://dejure.org/gesetze/WEG/24.html und https://dejure.org/gesetze/WEG/26.html Ziff.1 Satz 4 => Die würde ich doch ganz unauffällig anfordern.

  1. Und um das juristische noch etwas auszubauen, schau Dir den §22 mal genauer an und lese Dir den Link unten noch dazu durch und zwar bis zum Ende. http://www.oliverelzer.de/mediapool/61/618300/data/Beschlussverkuendung_und_Beschlusssammlung.pdf

Zu 1 und 2: Das ist tatsächlich der immer wieder vorkommende ungünstigste Fall einer Minderheit in der ETG. Generell ist kaum dagegen anzukommen.

zu 3: habe ich gelesen. Ich würde dem Architekten das nicht unterstellen. Eher ist zu vermuten, dass sich der Mehrheitseigner (verm. Bauträger) so anderweitig querfinanzieren könnte (aber auch das ist eine böswillige Unterstellung).

Deine Ausführungen zu den Angeboten ist vollkommen korrekt. Wichtig ist, dass Dir tatsächlich die Möglichkeit geboten wurde, die Angebote und den Preisspiegel zu prüfen.

Ich würde aber auf jeden Fall noch fristgerecht Widerspruch einlegen und die ganzen - es sind ja mehrere - Gründe aufzählen.

Das mal vorab, bis Du alles geprüft hast oben. Aber noch zwei generelle Tipps:

  1. Studiere das WEG und seine Kommentare mal etwas genauer.
  2. Falls es bei Euch noch keinen Beirat gibt, installiere einen. Falls doch => mache mit.
fohfoh 
Beitragsersteller
 16.04.2019, 00:04
@oklein

Danke für die Infos, aber ich kann da jetzt nichts herauslesen, was mir irgendwie noch zum Erfolg helfen könnte. Eine Beschlusssammlung kann ich zwar "unauffällig" anfordern ... aber was bringt das??? Sollte der Verwalter noch keine BF führen, kann er sie schnell nachträglich anlegen. Weil ich so eine übersichtliche Sammlung gerne hätte, werde ich sie auch anfordern. Aber in der Sache bringt mich das nicht weiter.
Dass der Verwalter jede Menge Ordnungswidrigkeiten produziert, weiss ich ja, aber leider sind es eben alles nur Ordnungswidrigkeiten. Diese hat der Verwalter auch so "geschickt" ausgeführt, dass mittlerweile meine 1monatige Anfechtungsfrist verstrichen ist. Eine Nichtigkeit lässt sich leider, soviel ich bislang erfahren habe, aus keinem seiner Fehler ableiten. (s. Kommentar von "AnglerAut") Eine Fristverlängerung aufgrund seiner geschickt eingesetzten Ordnungswidrigkeiten ist wohl auch nicht möglich.

zu 3: Kein Architekt arbeitet kostenlos, so wie es hier vom Architekten und dem befreundeten Mehrheitseigentümer behauptet wird. Jedenfalls nicht auf wirtschafts Erden.
Wer auf welche Weise profitiert, und wer sich unbewusst übers Ohr hauen lässt kann man nur mutmaßen. Es gibt viele denkbare Szenarien.
Es ist jedenfalls höchst unglaubwürdig (oder unmenschlich dumm) dass der Mehrheitseigentümer, der nicht einmal seine Wasserkosten bezahlen kann (von WEG gestundet), für einen Auftrag stimmt, der ihn mit mehr als 5000 Euro Mehrkosten belastet, als das günstigere Angebot. M.E. ganz klar, dass dort irgendwelche heimlichen Verrechnungen laufen.

Beiratsvorsitzender bin ich übrigens selbst. Ich habe zwar vor der letzten Versammlung um eine Neuwahl gebeten, weil ich die Zustände nicht mehr unterstützen kann, bzw. mit der Kommunikation zum Verwalter arge Probleme wegen seiner Anwortvermeidung habe, aber auch meine Abwahl wurde nicht auf der Versammlung umgesetzt.

Mit der Umsetzung der Modernisierungsbeschlüsse wurde übrigens bereits 10 Tage nach Beschlussfassung begonnen. Jetzt sind 4 Wochen nach Beschlussfassung, und die Arbeiten sind bereits soweit fortgeschritten, dass sich das ohnehin nicht mehr aufhalten lässt.
Zumal die Fehler der Verwaltung nur Ordnungswidrigkeiten waren, wird man ihn vermutlich auch in keiner Weise für allgemeinen wirtschaftlichen Schaden in Regress nehmen können.

Alle Käse.

Aus deinem Link zitiert:
1. "Beschlüsse müssen erkennen lassen, was begleitend gelten soll–Durchführung auch bei Anfechtung?"

Das steht zwar nicht im Beschluss, aber wie gesagt, die Durchfüführung wurde so schnell gestartet, dass ich nicht einmal vorher anfechten konnte.

2."macht der Verwalter Fehler bei seinen von Gesetzes wegen auf ihm ruhenden oder gewillkürt auf ihn übertragenen Pflichten, macht er sich schadenersatzpflichtig."

Ein Strohhalm. Wird aber wohl auch zu nichts führen, weil er ja nur nicht ordnungsgemäß verwaltet hat. Die Beschlüsse bleiben also im Sinne der Abstimmung gültig, und die Kosten sind von der WEG zu tragen.

Eventuell würde mir ein Gericht unter Anbetracht der Verkettung seiner Ordnungswidrigkeiten Recht geben, aber das schätze ich als sehr ungewiss ein. Ohne RS nicht zu wuppen.
LG


oklein  17.04.2019, 21:31
@fohfoh

Aus dem Dialog kommen aber auch immer neue Infos, wie sollen wir dann beim ersten Mal schon einen Treffer landen? ;-)

Es ist zwar Mist, dass ich es nicht parat habe, aber es gibt eine gängige Rechtsprechung, dass Ein Eigentümer nicht unbillig benachteiligt werden darf - insbesondere bei Instandhaltung und Umbau.

Dazu habe ich noch im Hinterkopf, dass insbesondere bei Unregelmäßigkeiten ein Eigentümer, der gegen einen Beschluss gestimmt hat, nicht zwingend seinen Anteil tragen muss - aber das war eine Einzelfallentscheidung, da diese gegen die Auslegung des BGH dazu ging.

fohfoh 
Beitragsersteller
 15.04.2019, 02:11

@oklein

Wie kannst Du ein Protokoll unterschreiben, wenn Du gar nicht anwesend warst? Hast Du mal mit einem anderen Eigentümer geredet, was dieser zu dem 3. Angebot sagt?

Warum willst Du gleich klagen? Das bessert das Verhältnis ganz sicher nicht, denn solche Leute braucht keine WEG.

fohfoh 
Beitragsersteller
 14.04.2019, 21:43

Es waren nur die Mehrheitseigentümer anwesend. Diese haben einen befreundeten Architekten mit der Einholung der abgestimmten Angebote beauftragt. Es lagen wesentlich günstigere Angebote vor. Angeblich macht der Architekt das freundschaftlich, unentgeldlich. Es wurde angeblich für die teuren Angebote gestimmt, weil diese Firmen von dem Architekten als besonders gut empfohlen wurden.. Aber man kann sich ja an 5 Fingern ausrechnen, dass der Architekt dafür saftige Provisionen von seinen Firmen erhalten wird. Gründe, um anzunehmen, dass die günstigeren Firmen nicht mindestens ebenso gut sind, gibt es nicht.

Die Einladung und das Versammlungsprotokoll sind entscheidend.

.. wo steht das, das mit den drei Angeboten, und warum wissen die Gerichte hier das nicht?

Und eine Niederschrift ist nicht entscheiden, entscheiden sind die Beschlüsse, die im Buch stehen.

Und seit wann muss ein Verwalter einem ET eine Niederschrift zustellen?

fohfoh 
Beitragsersteller
 14.04.2019, 21:53

Woher weisst du denn, dass die Gerichte davon nichts wissen?
Ich habe auch den Eindruck, du hast die Abstimmung nicht im Sinne deiner Meinung angekreuzt.

schleudermaxe  15.04.2019, 06:26
@fohfoh

... viele Gerichtsverfahren aus meinem Bestand, woher sonst.

Zudem schaue einfach mal nach bei Haufe oder ist google bei Dir kaputt?

fohfoh 
Beitragsersteller
 15.04.2019, 22:20
@schleudermaxe

Bei Haufe weiss man von den Rechtssprechungen die 3 Angebote vorraussetzen.
Vielleicht hast du ja ein anderes Google und ein anderes Gericht.

fohfoh 
Beitragsersteller
 14.04.2019, 21:58

Wenn das Versammkungsprotokoll entscheidend ist, ist der Beschluss nämlich nichtig.

Der Beschluss ist aus den von dir genannten Gründen nicht nichtig, er erfolgte nur nicht ordnungsgemäß.

Somit kannst du ihn einen Monat lang anfechten. Ist dieser Monat vorbei kommst du gegen den Beschluss nicht mehr an, auch wenn es nur 2 Angebote gab.

Daher die Frage, bist du noch innerhalb der Klagenfrist ?

fohfoh 
Beitragsersteller
 14.04.2019, 21:57

Wenn keine 3 Angebote vorliegen, widerspricht das ordungsgemäßer Verwaltung. 3 Angebote sind Pflicht. Wird diese nicht erfüllt, ist der Beschluss grundsätzlich nichtig. Nichtigkeit hat keine 4 Wochenfrist

AnglerAut  14.04.2019, 22:10
@fohfoh

Keine ordnungsgemäße Verwaltung führt eben nicht zur Nichtigkeit.

fohfoh 
Beitragsersteller
 14.04.2019, 22:18
@AnglerAut

lt. Gesetz sind bei großen Auftragsvolumen 3 Angebote Vorschrift. Widerspricht die Abstimmung geltendem Recht, ist der Beschluss nichtig.
Wenn das nicht so ist, hätte ich keine Möglichkeit mehr zur Anfechtung, weil der Verwalter die mir zugesagte (und mir zustehende) Einsicht in das 3. Angebot bis zur Fristverstreichung hinausgezögert hat. Könnte natürlich sein, dass sich dadurch die Frist verlängert?!

AnglerAut  14.04.2019, 22:22
@fohfoh

Ein Beschluss, der gegen die ordentliche Verwaltung verstößt ist lediglich anfechtbar. Für die Nichtigkeit braucht es mehr, etwa einen Beschluss, den die WEG gar nicht hätte treffen dürfen.

Deshalb ist die Zeit jetzt abgelaufen und sie haben keine Chance mehr gegen den Beschluss anzugehen. Die Frist wird durch das Verhalten der Verwaltung nicht verlängert, da die anderen WEG-Mitglieder jetzt ein Recht haben, sich auf den Beschluss zu verlassen.

fohfoh 
Beitragsersteller
 15.04.2019, 01:29
@AnglerAut

Tja, Du hast wohl recht. So hat der Verwalter mir mit seiner Informations-Verweigerungstaktik einen Strich durch meine letzte AnfechtungsMöglichkeit gemacht.

fohfoh 
Beitragsersteller
 15.04.2019, 01:40
@AnglerAut

Der Mehrheitseigetümer und der Architekt (den man für Wände streichen und Lampen anschrauben nun wirklich nicht braucht) sind ein korruptes Team, und der Verwalter ... hat vermutlich zumindest Scheu, weil er vom Mehrheitseigentümer abgesetzt werden könnte. (siehe dazu meine kurze Beschreibung unter Alexandras Kommentar)

schleudermaxe  15.04.2019, 06:29
@fohfoh

... finde ich nicht im Gesetz, seit wann sollte so etwas gelten?

Bei uns wird Recht gesprochen nicht per Gesetz, sondern per Gericht.

fohfoh 
Beitragsersteller
 16.04.2019, 00:14
@schleudermaxe

Die verstümmelten Phrasen, mit denen Du hier um dich schleuderst, machen deinem Pseudo alle Ehre.

schleudermaxe  16.04.2019, 06:14
@fohfoh

... danke, Ehre ist immer gut.

Und wer vom WEG keine Ahnung hat, nicht einmal die Beschlusssammlung kennt, sollte hier zudem auch wegbleiben.