Mietkauf oder doch eher nicht?
Hallo
Wir haben ein altes Haus das vermietet ist. Das Haus ist soweit in Schuss aber eben Altbau geschätzt 90.000 € Wert.
Das Haus ist derzeit an eine Familie mit 3 Kindern vermietet mit einem Einkommen. Also viel können diese nicht bezahlen und dennoch wollen wir ihnen das Haus verkaufen.
'Derzeit zahlen sie 625 € Miete und Nebenkosten und das ist schon die Schmerzgrenze.
Für uns ist das Haus eine Altersvorsorge aber steuerlich nervt es uns einfach, dann noch Nebenkostenabrechnung und was da so alles an Verwaltung dazu kommt und natürlich auch das Risiko hoher Reperaturen.
Die Idee ist es den jetzigen Mietern das Haus zu verkaufen.
Diese bezahlen pro Monat 400€ auf 35 Jahre + Anpassung an die Inflationsrate übernehmen aber alle Verantwortung selbst und natürlich auch Nebenkosten. Sie werden sofortiger Eigentümer.
Grundschulden werden an uns übertragen. Zahlen die künftigen Hausbesitzer 2 Raten nicht geht das Haus wieder in unseren Besitz über.
Die Mieter haben das Recht zu jedem Zeitpunkt den Vertrag aufzulösen und das Haus regulär zu kaufen dabei werden ihnen 50 € je Monat auf den Kaufpreis von 90.000 angerechnet.
wäre das so denkbar und für wen wäre es gut bzw. schlecht?'
8 Antworten
Wenn die Mieter auch mit Baukindergeld bei keiner Bank einen Kredit bekommen, würde ich die Finger von so einer Konstruktion lassen. Du bist keine Bank.
Viel zu kompliziert und unsicher, falls irgendetwas bei den jetzigen Mietern finanziell etwas schief läuft. Und die Chancen dafür sind bei so langen Zeiträumen nicht gerade klein. Dann hast Du mehr Probleme als Du Dir wünscht, egal, was in einem evtl. Vertrag steht. Willst Du später noch Anwälte einschalten zu müssen?
Gut wäre so ein Vertrag allenfalls für Deine jetzigen Mieter.
Verkauf das Haus, entweder an Deine Mieter und wenn das nicht geht, auf dem freien Markt. Dann erst bist Du wirklich frei davon.
Vielleicht bekommen sie ja plötzlich doch noch einen Kredit, wenn Du Dich auf so einen Vertrag nicht einlässt und sie erfahren, dass das Haus alternativ an einen vielleicht weniger freundlichen Vermieter verkauft wird. ;-)
Ok die Frage ist zwar schon etwas alt, aber dennoch hier eine Antwort.
Am sinnvollsten ist es vermutlich das Haus zu verkaufen und jeweils zur Hälfte über eine Bank und über sie privat zu finanzieren. Die Bank würde dann vor Ihnen im Grundbuch stehen mit entsprechend geringen Ausfallrisiko.
Der Vorteil ist hier, das die Familie im Grundbuch steht und somit Baukindergeld beantragen kann.
Wenn ich richtig rechne, dann sind 400 x 12 x 35 Jahre schon über 160.000 Euro? Da wären die möglichen neuen Eigentümer mehr als schlecht beraten sich auf so einen Deal einzulassen!
Da sollte man doch eher bei dem relativ günstigen Kaufpreis drüber nachdenken, was sie bei vergleichbarer Miete als Kredit hätten? Zumal es ja nun auch das Baukindergeld gibt...
Dann sollte sich die Familie lieber Jemanden suchen der ihnen 10000 Euro leiht als Eigenkapital und versuchen bei einer Bank eine Finazierung zu bekommen, wo die Rate identisch ist mit der jetzigen Miete. Dann bleibt auch Geld noch für nötige Renovierungen und man ist in spätestens 20 Jahren durch!
Ich habe das vorhin mal zum Spaß bei dem Hypovereinbank Rechner durchlaufen lassen... 650,- Euro Rate, 10000 Eigenkapital, Kaufpreis, Notar und Grundbuch, 20000 Euro für Renovierung: da bekomme ich schon eine Finanzierung und bin in spätestens 20 Jahren schuldenfrei. Natürlich wird es eine längere Suche dafür eine Bank zu finden, die das Ganze tatsächlich finanziert. Aber man muss ja auch mal so rechnen: Diese Familie "schwimmt" ja auch nicht im Geld, wenn die Kinder aus dem Haus sind und ob die wirklich Alle in 10 Jahren aus dem Haus sind? Die studieren dann vielleicht noch und und und... Ich persönlich würde als Käufer hier keinen Nutzen sehen. Mietkauf zahlt man natürlich immer drauf. Aber wenn es schlecht läuft, dann zahle ich hier unverhältnismäßig zu viel. Wo liegt denn das Haus? Wir suchen gerade :-).
Sobald die Reparturkosten, die Sie selber scheuen, die Zahlungsfähigkeit der Mieter beeinträchtigt, werden Sie erkennen, dass Sie nicht mehr Eigentümer des Hauses sind und zusehends in der Zwangsversteigerung Ihr kleines Immobilienvermögen gänzlich ruiniert verlieren.
Bei den Mietern ist doch nichts zu holen, deshalb finanziert keine Bank und Sie "spieln selber Bank" ohne das Risiko so recht einschätzen zu können!
Seien Sie mal nicht so bequem und stellen Sie sich Ihrer Verantwortung als Vermieter gegenüber Ihren Vertragspartnern.
Ansonsten schenken Sie den Mietern dieses Immobilensorgenkind, dann sind Sie alles auf einmal los, Ihre Sorgen, Ihre Mieter und die Schrottimmobilie, die Ihnen doch nur Kummer bereitet.
Irgendwann fordern die Mieter die Instandsetzung von Ihen und kürzen die Mieten, wenn da zeitnah nichts geschieht.
Fürchterliches Gemurkse. Das Risiko, dass der "Mieter" nicht zahlt liegt bei euch. Diese Konstruktion ist nicht mit dem Kopf gedacht.
Wenn Ihr mit einem Makler keinen Käufer findet, gebt das Objekt in eine private Auktion.
da kann jemand rechnen;)
du hast richtig gerechnet.
Jeder Mieter ist lebenslang "verschuldet" statt zinsen zahlt er weit überhöhte Miete.
Ferner bekommt die Familie nie einen Kredit und wenn doch nicht zu optimalen Konditionen. Da hilft auch Baukindergeld nichts.
Zudem hat die Familie jederzeit die Möglichkeit den Restpreis zu erstatten und kann die von Dir vorgeschlagene Option des Direktkaufes jederzeit machen.
und natürlich ist daran gedacht dass spätestens in 10 Jahren wenn die Kinder aus dem Haus sind die Eltern das Haus direkt kaufen werden.