Mieteinnahme versteuern, wenn vermietete Wohnung noch abgezahlt (Kredit) wird?

10 Antworten

Es wird eine Einnahmen-Überschuß-Rechnungen gemacht! Einnahmen: Nettokaltmiete, Ausgaben: alle Kosten, 2 % Abschreibung, Schuldzinsen

Unterm Strich Minus = Verluste aus Vermietung und Verpachtung = Steuerrückzahlung

Plus = Gewinn = Steuerpflichtig (aber nur der Überschuß)

RautenMiro  11.11.2010, 16:56

In letzter Zeit schreibst Du nur noch Käse... sorry, siehe ruhig mal meine Ausführung in meinem Post an....

Es gibt eine Anlage V Auf der Vorderseite werden die Einnahmen a) Kaltmiete und b) Umlage und c Garage etc. eingetragen

Auf der Rückseite kommen dann die Ausgaben Abschreibung, Schuldzinsen Geb der Stadt Müll Versicherunegn usw

Wenn die Kosten höher sind als die Einnahmen(in den 1. Jahren ist das so) ist dann ein Verlust mit anderen positiven Einkünfte zu verrechnen

Die Mieteinahmen müssen versteuert werden, egal ob die Wohnung noch abbezahlt wird oder nicht.

Von den Einnahmen dürfen Reihe von Kosten abgezogen werden und der Überschuß muss dann versteuert, die Unterdeckung (Verlust) kann dann mit anderen Einkünften verrechnet werden.


Wenn der Kredit mtl. 400 € ausmacht, dann kann aus diesem Betrag nur ein Anteil in Höhe der angefallenen Kapitalkosten (z.B. Zinsen) geltend gemacht werden, denn Tilgungsbeträge sind keine Kosten, nur Vermögensumschichtung und damit nicht abzugsfähig.


Ob es sich rentiert, wenn Du die Miete um ein paar Euro höher ansetzt ist genauso einfach zu beantworten, wie, ob es sich rentiert, wenn Du Dein monatliches Gehalt höher ansetzt.


Wenn Du Deine Einnahmen nur deswegen höher ansetzt, um damit anzugeben, z.B. bei der Steuererklärung, dann freut sich das Finanzamt und wir sollen doch jetzt gerade an Weihnachten auch anderen mal ein bisschen Freude bringen.

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Also, wäre ich schon dafür, ein bisschen mehr anzugeben !

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Haesilein1951  11.11.2010, 19:59

DH Jeanmarie; Soweit alles korrekt. Allerdings vermisse ich die Abschreibung, je nachdem ob Altbau, Neubau, Denkmalschutz, Sozialgeförderte Wohnungen, degressiv gelten hier andere Prozentzahlen. http://www.focus.de/finanzen/steuern/vermietung-bescheidene-vorteileaid250855.html

Jeanmarie  11.11.2010, 20:29
@Haesilein1951

Wenn Du Dir die Anlage V ansiehst, dann findest Du den Bereich für die Einnahmen und den Bereich für die abzugsfähigen Kosten, darunter selbstverständlich auch die AfA.

Degressiv gelten schon andere Prozentzahlen, jedoch wissen wir ja nicht, ob es sich um einen Neubau handelt.

es spielt keine Rolle, wie hoch die Mieteinnahmen sind oder wie hoch der Kredit ist. Generell fällt eine vermietete Immobilie unter den steuerlichen Begriff: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Selbst wenn die Wohnung mal ein paar Monate leer steht, fällt sie darunter. Du kannst auch nicht einfach nur die Mieteinnahmen mit der Kreditbelastung "verrechnen"... denn dann würde keiner mehr ein Immobilienobjekt zum Vermieten kaufen oder bauen. Es werden gegenüber gestellt bei der STeuererklärung:

  • sämtliche Einnahmen eines Jahres (Miete, Nebenkosten vom Mieter)
  • Ausgaben die in Zusammenhang mit der Wohnung stehen: VErwaltergebühren, Kreditbelastung, öffentliche Abgaben, AfA (Abschreibung für Abnutzung, ein sehr wichtiger Posten!!!) usw...
  • -

Und dann wird eben ermittelt, ob man Einnahmen oder Ausgaben hatte, also steuerlich Gewinn oder Verlust erzielte....

ich selbst habe VuV, um den Steuersatz zu reduzieren, liege also mit meinen Immobilien bewusst im VERLUSTBEREICH...

Jeanmarie  11.11.2010, 16:06

Auch diese Antwort ist irgendwo falsch abgeschrieben.

Seit wann kann man denn die Kreditbelastung steuerlich geltend machen ?

Das Steuerrecht sieht hierfür nur den Ansatz von Kreditkosten vor und eine Darlehensrückzahlung kostet zwar Geld, kann aber immer noch nicht bei der steuerlichen Einnahmenüberschussrechnung bei der Gewinn- oder Verlustermittlung berücksichtigt werden.

Welche Schlafmütze gibt hier also einen DH ?

Weltenwandlerin  11.11.2010, 16:21
@Jeanmarie

Mit Kreditbelastung meinte ich die Zinsen... natürlich nicht die Darlehnstilgung als solches. Du hast insoweit recht mit deinem Vorwurf.

Man kann bei VuV die Zinsen fürs Darlehen berücksichtigen, ebenso Disagio.... jedoch nicht die Tilgung als solches. im übrigen war die Antwort nicht abgeschrieben :-)

schelm1  11.11.2010, 20:08
@Weltenwandlerin

Die AfA haben Sie vergessen! In der Anlage V u.V erscheint Beides neben den direkt im Jahr der Veranlagung abzugsfähigen übrigen Ausgaben und den Einnahmen.

Weltenwandlerin  12.11.2010, 11:48
@schelm1

nein, die Afa habe ich oben erwähnt, sogar mit dem Hinweis: "ein sehr wichtiger Posten!!!"

Sorry erst off topic: MIRIWO: Einnahmen-Überschussrechnung ist § 4 (3) EStG für Gewinnermittlungen

Nach § 2 (2) Nr 2 EStG sind bei Einkünfen aus Überschusseinkunftsarten (Vermietung § 21 = Überschusseinkunftsart= der ÜBERSCHUSS der Einnahmen über die Werbungskosten (§§ 8-9a EStG) zu ermitteln)

Und im übrigen sind die AfA-Sätze bestimmt nicht immer 2%. Sofern Du mir nicht glaubst § 7 (4) und § 7 (5) EStG sind sehr lang.

TOPIC: Vorderseite Anlage V: Einnahmen Nebenkostenvorauszahlungen eintragen

Rückseite: AfA (ohne Grund u Boden Anteil!!!!!) Schuldzinsen (NICHT Darlehensrate) sonstige Ausgaben im Zusammenhang mit der Immobilie (Gas, Strom , Wasser, Müll, Versicherung, Reparaturen, Verwaltung, Grundsteuer und und und)

Das Ergebnis ist keine Cash flow Betrachtung. (+ 80 EUR mtl...)

Wenn Du komplett keine Ahnung hast, solltest Du Dir kompetente Hilfe holen.....

LoHi (nicht immer gut) o Steuerberater

munichr  12.11.2010, 20:36

DH.

EnnoBecker  12.11.2010, 09:08

Beste Antwort hier.