Mehrfamilienhaus finanzieren ohne Eigenkapital mit geringem Einkommen möglich?

Sehr gern!

Ich möchte noch nichtmal sagen, dass es unmöglich ist, aber es ist einfach keine gute Idee! Ein Mehrfamilienhaus zur Vermietung sich anzuschaffen, ist eine fortgeschrittene(!) Form der Kapitalanlage. Bevor man sich mit einer solchen Form befasst, sollte man zuerst mal die Finanz-Basics abgedeckt haben.

- Hast du eine ausreichende Altersvorsorge? Ca. 10% deines Nettogehalts solltest du in Altersvorsorge stecken, sonst wird es im Alter zappenduster.
- Berufsunfähigkeit abgedeckt? (die gesetzliche Erwerbsunfähigkeitsrente ist leider ein schlechter Witz)
- Hausrat- und Haftpflichtversicherung?
- ca. drei Monatsgehälter eiserne Reserve auf einem Sparkonto/Tagesgeldkonto? (kaputte Waschmaschine, Autoreparatur, Steuernachzahlung, ...)

Wenn diese Basics erfüllt sind, kannst du dich daran machen, richtig(!) Eigenkapital anzusparen für deinen Traum, ein vermietetes MFH zu besitzen.

Schau dir einfach mal auf Immobilienscout, Immonet, Immowelt vergleichbare MFH an. Was kosten diese im Durchschnitt in deiner Gegend? Wenn du dann ca. 10 bis 20 Prozent dieser Kosten als Eigenkapital angespart hast, dann kannst du weitersehen.

Ohne das genannte Eigenkapital würde dich einfach jede notwendige Renovierung gleich wieder zu einem weiteren Kredit treiben. Und dann kippt auch deine Rechnung, dass die Mieten den Kredit zahlen. Du musst einfach Rücklagen für Eventualitäten haben! Nimm einfach mal an, du kaufst dir ein richtig schönes, gut renoviertes MFH. Alles sieht super aus, alle Wohnungen voll vermietet, alles tip top in Schuss. Die ersten ein, zwei Jahre läuft auch alles klasse. Und dann erwischst du ein richtiges Drecksjahr: Die Heizungstherme geht urplötzlich kaputt (Totalschaden), in einer Wohnung bricht eine Wasserleitung und die Gebäudeversicherung weigert sich warum auch immer zu zahlen, die Wohnung muss aufwändig renoviert werden. Einer der älteren Mieter muss ins Heim und du musst die Wohnung erst wieder zumindest oberflächlich herrichten, damit du sie wieder vermieten kannst. Wenn du bei diesem obigen Szenario nicht mindestens(!) 15.000€ als Reserve zur Verfügung hast, stehst du mit heruntergelassenen Hosen da.

Glaub mir, ich hab als Banker (Teamleiter Kreditabteilung) einfach schon zu viele Kunden gesehen, die sich Kapitalanlage-Objekte zu früh im Leben gekauft haben bzw. mit zu wenig Eigenkapital als Reserve in der Hinterhand. Ja, bei einer Kapitalanlagefinanzierung setzt man klassisch weniger Eigenkapital beim Kauf ein, als wenn man ein Objekt zur Eigennutzung kauft (nennt sich Kredithebel). Dafür allerdings braucht man gegenüber dem klassischen EFH zur Eigennutzung auch deutlich mehr Eigenkapital während des laufenden Betriebs des vermieteten Objekts, um die kleine Renovierung hier, den Schaden dort, die für zwei, drei Monate leerstehende Wohnung gut überstehen zu können.

Also: Erst die Basics, dann die fortgeschrittene Anlage! ;-)

Wenn du noch Fragen hast, frag gern.